¿Estás pensando en comprar una casa este año y te preguntas quién puede optar a un préstamo de la FHA?
El programa de la FHA es una gran opción a tener en cuenta, ya que ofrece requisitos de elegibilidad crediticia poco estrictos, bajos costes de cierre y bajos pagos iniciales.
Aquí tienes el resumen de los requisitos de los préstamos de la FHA para 2020.
Requisitos generales del préstamo FHA
Para poder optar a un préstamo de la FHA, debes cumplir estos requisitos generales:
- Tener un número de la seguridad social
- Debe tener la edad legal suficiente para suscribir una hipoteca
- Debe tomar el título de propiedad en nombre propio o de un fideicomiso en vida
- Los coprestatarios o cofirmantes deben estar en los EE.UU. o tener una residencia principal en los EE.UU.
- No pueden tener una deuda federal morosa no fiscal o fiscal
- Debe estar libre de todo gravamen
- Un prestatario debe vivir en la propiedad como su residencia principal en un plazo de 60 días y durante un año (se aplican algunas excepciones)
- No puede ser una propiedad de inversión
- Debe cumplir los requisitos de crédito e ingresos
- Los prestatarios pueden comprar una residencia existente de una a cuatro unidades o pueden construir una nueva
- Las propiedades deben cumplir los criterios de la FHA
Puedes leer todos los detalles en la página web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) manual de políticas sobre viviendas unifamiliares de la FHA.
Sin embargo, es bastante extenso, así que cubriremos lo básico a continuación.
Requisitos de la puntuación de crédito del préstamo FHA
Según el manual de la FHA, los solicitantes deben tener una puntuación de crédito de decisión mínima (MDCS) de 500 para poder optar a un préstamo de la FHA.
Tu MDCS puede variar en función de las puntuaciones de crédito que tengas de las distintas agencias (Experian, TransUnion, Equifax).
- Si todas tus puntuaciones de crédito son iguales, ése será tu MDCS
- Cuando el medio Si tienes tres puntuaciones diferentes, la puntuación del medio será tu MDCS
- Si tienes dos puntuaciones, la más baja será tu MDCS
- Cuando varios prestatarios solicitan juntos, la puntuación crediticia más baja será la MDCS
Tim Milauskas, originador de préstamos en First Home Mortgage Corp., dice: «Aunque la FHA tiene una puntuación crediticia mínima requerida de 500, sería difícil encontrar una compañía hipotecaria o un banco dispuesto a prestar a alguien con una puntuación tan baja.»
Y añade: «La mayoría de los compradores necesitarán una puntuación de 620 o superior antes de que un prestamista les considere aptos para una hipoteca. Hay todo tipo de datos sobre la probabilidad de impago de una hipoteca cuando se observan las diferentes puntuaciones de crédito.
Cuanto más baja es la puntuación, mayor es la probabilidad de impago. Por ello, la mayoría de los prestamistas colocan superposiciones sobre las normas de la FHA para evitar los impagos. Por lo general, los compradores con puntuaciones de crédito superiores a 620 se consideran aptos para la FHA»
Además, el MDCS influirá en aspectos del préstamo como el pago inicial requerido y la relación deuda-ingresos permitida, por lo que es beneficioso que tu crédito esté por encima de 580, como mínimo, antes de presentar la solicitud.
Requisitos del préstamo de la FHA: solvencia crediticia
El HUD exige que los solicitantes no tengan cuentas morosas o cobros, ni acciones legales como una ejecución hipotecaria o una quiebra en sus registros.
Cualquiera de las anteriores que aparezca en los últimos siete años debe tener una explicación o resolución adecuada. Si tu historial de crédito es inferior a siete años, el HUD tendrá en cuenta la duración del historial de crédito disponible.
Requisitos del préstamo de la FHA: ingresos
El manual del HUD también describe los requisitos de ingresos para los préstamos de la FHA. Aquí tienes un breve resumen de lo más destacado:
- Para que los ingresos sean «ingresos efectivos», deben derivarse legalmente y registrarse con precisión en la declaración de la renta del prestatario (cuando se requiera)
- Los ingresos efectivos deben tener una probabilidad razonable de continuar durante los tres primeros años de la hipoteca
- Tendrás que mostrar tu historial de trabajo/ingresos de los últimos dos años
- Puedes ver lo que los proveedores de hipotecas considerarán «ingresos efectivos» en las páginas 199-221 del manual.
- Si los prestatarios han cambiado de empleador o de línea de trabajo más de tres veces en un año, tendrán que someterse a una nueva verificación
Milauskas dice: «Casi todo el mundo puede cumplir los requisitos de ingresos, y no se consideran en absoluto estrictos»
Requisitos de los préstamos de la FHA: ratio deuda-ingresos
Cuando se trata de las directrices de suscripción de la FHA, tendrás que estar por debajo de los límites de la relación deuda-ingresos.
En general, la FHA no quiere que un prestatario gaste más del 43% de sus ingresos brutos mensuales en el pago de su hipoteca más todas sus otras deudas mensuales»
Según Milauskas, «en general, la FHA no quiere que un prestatario gaste más del 43% de sus ingresos brutos mensuales en el pago de su hipoteca más todas sus otras deudas mensuales».
Sin embargo, hay espacio para que los prestatarios gasten más, y todo depende de los motores de suscripción automatizados diseñados por Fannie Mae y Freddie Mac. Este sistema permitirá a los prestamistas saber cuál puede ser la relación deuda-ingresos de un determinado prestatario»
Aquí tienes un gráfico del manual de la FHA que describe los ratios aceptables según la puntuación de crédito. En la columna de ratios máximos de calificación, el primer número muestra el porcentaje de los ingresos efectivos totales de una persona que puede consumir la hipoteca.
El segundo número muestra lo que se denomina ratio de Pagos Fijos Totales a Ingresos Efectivos, que tiene en cuenta el pago de la hipoteca y todas las demás obligaciones mensuales sobre deudas o pasivos.
Fuente: Manual de la FHA (pág. 325)
Por ejemplo, si tu puntuación de crédito es de 550 y tus ingresos efectivos mensuales son de 3.500 $, el pago hipotecario más alto que podrías hacer es el 31% de tus ingresos, es decir, 1.085 $.
En cuanto al importe total de tus pagos fijos a la deuda, no podría superar el 41% de tus ingresos, lo que equivale a 1.435 $.
Por otro lado, veamos a una persona con una puntuación crediticia superior a 580 y que pueda comprobar sus ingresos residuales. En este caso, si tuvieran los mismos ingresos efectivos de 3.500 $ al mes que en el ejemplo anterior, podrían optar a una cuota hipotecaria mensual de hasta el 37% de sus ingresos, es decir, 1.295 $, con hasta 1.645 $ permitidos en pagos fijos totales a la deuda.
Cuanto mejor sea tu crédito y tus factores compensatorios, mayor será la cuota mensual que podrás obtener.
Requisitos del pago inicial del préstamo de la FHA
Ahora, el importantísimo pago inicial. El HUD se refiere al pago inicial como «inversión mínima requerida» (MRI) en su manual. El importe mínimo permitido es el 3,5% del valor ajustado de la propiedad.
La FHA asegurará un préstamo hipotecario de prestatarios con una puntuación de crédito tan baja como 500 con un pago inicial del 10%. Sin embargo, es muy difícil cerrar una casa con una puntuación inferior a 580″
Sin embargo, no todo el mundo podrá optar a ese tipo de interés.
«La FHA asegurará un préstamo hipotecario de prestatarios con una puntuación de crédito tan baja como 500 con un pago inicial del 10%. Sin embargo, es muy difícil cerrar una casa con una puntuación inferior a 580.
Te recomiendo que trabajes para mejorar tu puntuación de crédito si tienes una puntuación inferior a 580. Los prestatarios con una puntuación de crédito de 580 o superior pueden acceder a la FHA con sólo un 3,5% de pago inicial», dice Milauskas.
Requisitos de la propiedad del préstamo FHA
El HUD tiene unos «Criterios de Aceptación de la Propiedad» que deben cumplirse y que básicamente garantizan que una casa es segura y sólida. Un tasador determinará si una propiedad cumple los requisitos o no.
Algunos ejemplos de requisitos son la ausencia de condiciones defectuosas, invasiones, energía eléctrica aérea, peligros o molestias en el lugar, abandono inadecuado de pozos de gas o petróleo y pintura con plomo.
La lista es bastante extensa y puedes revisarla en su totalidad en la página 163 del manual.
Importes máximos de los préstamos de la FHA
Hay límites en la cantidad que puedes pedir prestada con un préstamo de la FHA, lo que limitará las propiedades que puedes seleccionar.
Los límites de las hipotecas se fijan en función de la mediana de los precios de las viviendas en cada Área Estadística Metropolitana y Condado. Se actualizan periódicamente y puedes comprobarlos en tu zona aquí.
Este es un ejemplo de las tarifas actuales de las viviendas en el condado de Fresno, California.
Primas del seguro hipotecario de la FHA
La mayoría de los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP) y una prima anual, que se paga en cuotas mensuales.
El UFMIP debe pagarse en su totalidad por adelantado o debe financiarse totalmente en la hipoteca. Este seguro es necesario si el pago inicial de un préstamo de la FHA es inferior al 20%. Protege al prestamista en caso de que incumplas el préstamo.
Puedes ver las primas del MIP en la página 972 del manual.
Preguntas frecuentes sobre los préstamos de la FHA
¿Cuáles son los requisitos de la FHA sobre el estado de la casa?
Según las directrices de tasación de la FHA de 2020, todas las propiedades que se compren con un préstamo hipotecario asegurado por la FHA deben ser tasadas por un tasador de viviendas autorizado y aprobado por el HUD. Como mínimo, el tasador debe realizar los siguientes pasos Inspeccionar visualmente la propiedad en cuestión, tanto por dentro como por fuera.
¿Existe un límite de ingresos para un préstamo de la FHA?
No hay requisitos de ingresos mínimos o máximos para los préstamos hipotecarios de la FHA Las normas no dicen que sea posible ganar demasiado para poder optar a un préstamo de la FHA. En cuanto a los mínimos, las normas se centran más en la capacidad del prestatario para afrontar el préstamo hipotecario.
¿Puedo solicitar un préstamo de la FHA por Internet?
Una vez que hayas elegido un prestamista, hay dos formas de solicitar un préstamo FHA. Puedes ir al propio banco, obtener los formularios de solicitud necesarios, rellenarlos allí o en casa, y luego presentarlos al agente de préstamos para que los revise. Sin embargo, ahora muchos prestamistas también te permiten solicitar un préstamo FHA por Internet.
¿Cuánto tiempo hay que vivir en una casa con un préstamo de la FHA?
Debes estar en la vivienda en un plazo de 60 días y vivir en ella durante un mínimo de un año, a tiempo completo. El coprestatario puede vivir en la vivienda si el prestatario principal no puede estar en ella en ese plazo de 60 días por circunstancias atenuantes demostradas.
¿A cuánto ascienden los gastos de cierre de la FHA?
Los gastos de cierre de un préstamo FHA oscilan entre el 2% y el 5%. Uno de los principales factores que influyen en la cantidad de gastos de cierre que pagarás es tu puntuación de crédito. Si tienes una puntuación de crédito baja, tienes pocas opciones
Solicita un préstamo FHA
Ahí tienes los requisitos básicos para un préstamo de la FHA en 2020 (que no han cambiado mucho respecto a los requisitos de los préstamos de la FHA en 2019). Para ver si cumples los requisitos, tendrás que encontrar un prestamista.
El HUD garantiza los préstamos y establece las normas, pero los prestamistas externos proporcionan los préstamos a los prestatarios. Hay muchas opciones disponibles, lo que puede hacer difícil decidir cuál es la mejor para ti.
Para consultar una lista de prestamistas, ver las valoraciones reales de los usuarios y leer las opiniones, dirígete a nuestra página de revisión de la compra de hipotecas y haz clic en la casilla del menú de la izquierda correspondiente a la FHA.
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