Las hipotecas inversas son probablemente el producto de préstamo más incomprendido. Dependiendo de a quién le preguntes, se presentan como préstamos depredadores que se aprovechan de los ancianos y los pobres o como la panacea para todos los problemas de jubilación. Ninguno de ellos.
Seamos claros. Las hipotecas inversas son una forma costosa de pedir dinero prestado. Las personas mayores con buen crédito y suficientes ingresos para hacer los pagos mensuales deben buscar alternativas más económicas, como un préstamo con garantía hipotecaria, refinanciamiento de hipoteca o acuerdo de capital compartido, incluso antes de comprar un préstamo.
Se trata de un préstamo de último recurso para personas mayores que quieren conservar su vivienda y no tienen derecho a nada mejor. Pero podría hacer mucho peor que una hipoteca inversa. Las tasas de interés de las hipotecas inversas tienen un límite de por vida del 12,65 % o del 5,06 %, dependiendo de si elige una tasa de interés mensual ajustable o fija. Aunque hay tarifas y otros costos a considerar, estos no son términos de préstamo abusivos. De hecho, en algunos casos, son la mejor opción financiera para los propietarios de viviendas de mayor edad.
Veamos qué son las hipotecas inversas, cuánto cuestan realmente; y bajo qué circunstancias es una sabia elección para los propietarios.
¿Qué es una Hipoteca Inversa?
Las hipotecas inversas brindan a los propietarios una forma de aprovechar el valor acumulado de su vivienda durante la jubilación mientras aún son propietarios de su vivienda. Los prestamistas utilizan el valor de la vivienda como garantía, pero no se adeudan pagos de la hipoteca hasta que el prestatario muere o se vende la vivienda. Los propietarios de viviendas deben mantenerse al día con los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda y las tarifas de condominio, tal como lo harían si no tuvieran una hipoteca inversa.
Si el propietario fallece o decide mudarse, la propiedad se vende y se utiliza el procedimiento para pagar el préstamo. El saldo va a los herederos o al propietario. Las hipotecas inversas están estructuradas de tal manera que el monto del préstamo no puede exceder el valor de la vivienda, independientemente de la vida del prestatario.
Hay dos tipos de hipotecas inversas: hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) e hipotecas inversas de propiedad. Las hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda, que están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda y comprenden alrededor del 95% del mercado, son las más populares.
Algunos bancos, cooperativas de crédito y otras compañías financieras ofrecen hipotecas inversas exclusivas. Por lo general, solo se ofrecen a prestatarios con viviendas de muy alto valor que superan el límite de valor de la vivienda de $625,500 establecido por la FHA. Este artículo trata exclusivamente de las hipotecas inversas HECM.
¿Cuánto cuestan?
Los costos varían de un prestamista a otro, por lo que es importante darse una vuelta. Sin embargo, la Administración Federal de Vivienda establece límites en las tarifas que pueden cobrar los prestamistas, y estos pueden financiarse mediante la hipoteca inversa.
Los costos principales incluyen:
- Tarifas originales. El programa HECM establece como máximo el 2% de los $200.000 iniciales del valor de la vivienda y el 1% del valor restante, con un máximo de $6.000.
- Prima de seguro hipotecario. La prima del seguro hipotecario es una tarifa que se paga a la Administración Federal de Vivienda para financiar el seguro que proporciona a los prestamistas. Si toma prestado menos del 60% de los fondos disponibles en el primer año, la tarifa será del 0,50% del valor de tasación de la vivienda. Si toma más del 60% en el primer año, la tarifa será del 2,50%. Sin este seguro, las hipotecas inversas serían más caras y tendrían requisitos crediticios más estrictos.
- Tarifas de evaluación. Varía mucho según el lugar donde vivas, pero el promedio es de $450. Este es un impuesto importante ya que debe pagarse en efectivo por adelantado. Si el tasador determina que su casa no cumple con los códigos de construcción locales, deberá hacer las reparaciones necesarias y solicitar una evaluación de seguimiento, que generalmente cuesta alrededor de $250. Si el costo de cumplir con los estándares del código de construcción es inferior al 15 % del monto máximo del reclamo, puede usar la hipoteca inversa para pagar las reparaciones necesarias.
- Cargo por servicio. Son comisiones que cobra la institución que se encarga de la administración del préstamo, que no siempre es el prestamista. Las tarifas tienen un tope de $ 35 por mes.
- Costos de cierre. Al igual que con todas las hipotecas, hay muchas pequeñas tarifas involucradas en el procesamiento del préstamo. Estos incluyen tarifas de certificación de inundaciones (alrededor de $20), tarifas de búsqueda de título ($150 a $800), tarifas de preparación de documentos ($75 a $150), tarifas de registro ($50 a $500), tarifas de inspección de plagas (alrededor de $100) y tarifas de inspección de terrenos (menos de $250).
Según un informe de AARP, que actúa como consultor del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, una hipoteca inversa que dura 12 años normalmente costaría $67,742 de $204,771. El desglose de la tarifa del préstamo es de $ 12,000 en tarifas iniciales, $ 7,933 en primas de seguro mensuales totales, $ 5,040 en tarifas de administración mensuales totales y $ 111,056 en cargos de interés totales.
Obtenga más información sobre las hipotecas inversas leyendo nuestra revisión detallada de American Advisors Group.
¿Cuales son los beneficios?
Como puede ver, las hipotecas inversas son una fuente de crédito costosa, especialmente porque los prestamistas mantienen la propiedad como garantía y las líneas de crédito con garantía hipotecaria pueden tener tasas de interés por debajo del 4%. Entonces, ¿por qué más de 879,700 propietarios de viviendas obtuvieron hipotecas inversas desde que se lanzó el programa?
- La principal ventaja de una hipoteca inversa es que el crédito del prestatario es irrelevante. De hecho, los prestamistas a menudo ni siquiera lo verifican. Esto se debe a que no hay pagos mensuales que hacer. Los principales factores son el valor de la vivienda, el monto del préstamo y la edad del prestatario.
- Incluso si el valor de su casa baja, usted y sus herederos no deberán más que el valor de la casa cuando se venda. Si su casa mantiene o aumenta su valor, usted o sus herederos pueden tener algo de capital cuando finalmente se venda la casa.
- Siempre que pague los impuestos sobre la propiedad y el seguro, nunca podrá ser obligado a abandonar su hogar.
¿Cuándo tienen sentido las hipotecas inversas?
Una hipoteca inversa podría ser una buena opción para usted:
- SíNecesita dinero y no califica para fuentes de crédito más baratas o programas estatales y locales que lo ayudarían a satisfacer sus necesidades financieras. Las hipotecas inversas pueden ayudar a pagar un seguro de atención a largo plazo adicional oa obtener una hipoteca que ya no puede pagar.
- SíPlaneas quedarte en casa por mucho tiempo. Las hipotecas inversas tienen altos costos iniciales y requieren el pago de primas de seguro hipotecario. El seguro está ahí para protegerlo si el valor de su casa cae por debajo del monto del préstamo. Sin embargo, si solo se queda en su casa durante unos pocos años, está pagando un seguro que probablemente no necesite.
- SíNo puede o no quiere reducir el tamaño y mudarse a una casa más económica.
- Tiene suficientes ingresos o bienes para pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda y los costos de mantenimiento de la vivienda. Si no puede pagar estos gastos básicos, podría enfrentarse a una ejecución hipotecaria y perder su casa.
- Su cónyuge o pareja debe ser coprestatario o entender que tendrá que mudarse si usted muere. Los cónyuges o partes que no son coprestatarios pueden verse obligados a abandonar la casa, pero los coprestatarios casi con seguridad permanecerán en la casa hasta que mueran o vendan.
Alternativas de hipoteca inversa
Una hipoteca inversa puede ser una una buena opción si cumple con el requisito de edad, es dueño de su casa y puede pagar el costo inicial y mensual. Sin embargo, existen otras opciones a considerar antes de comprometerse con una hipoteca inversa. Aquí hay tres.
Acuerdos de participación
Los acuerdos de capital compartido, a veces llamados inversiones de capital de vivienda, permiten a los propietarios sacar provecho de su capital sin endeudarse. Funciona así. Los inversores dan a los propietarios una suma global a cambio de una parte del valor futuro de su vivienda. Cuando se venden las casas (o cuando finaliza el plazo del contrato), los inversores obtienen su parte de la venta. Si el valor de la casa aumenta, la cantidad que recibe el inversionista también aumenta. Si la casa pierde valor, el inversionista también comparte la pérdida.
El capital dividido puede ser una mejor alternativa si tiene una proporción alta de deuda a capital, no puede pagar los pagos mensuales adicionales o no cumple con los criterios de elegibilidad para una hipoteca inversa. Tenga en cuenta que las hipotecas inversas requieren que use el dinero que recibe primero para pagar su hipoteca. Puedes quedarte con lo que queda allí. Los acuerdos de participación en el capital están disponibles para propietarios de todas las edades y no requieren que usted pague su hipoteca.
Refinanciación de hipotecas en efectivo
Un refinanciamiento con retiro de efectivo es un préstamo que paga su hipoteca existente y le otorga una suma global de dinero. Al comparar las tasas y los términos de varios prestamistas, podría ahorrar miles de dólares en intereses durante la vigencia del préstamo, liquidar su hipoteca antes o reducir su pago mensual. Por ejemplo, reducir la tasa de interés de una hipoteca de $300,000 en un 1 % podría ahorrarle más de $55,000 durante la vigencia del préstamo. Un refinanciamiento de hipoteca tiene tasas de interés mucho más bajas que una hipoteca inversa, pero debe poder pagar los pagos mensuales.
Préstamos con garantía hipotecaria
Los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser una buena alternativa a una hipoteca inversa si puede pagar los pagos adicionales. Incluso los prestatarios con un crédito menos que perfecto pueden calificar para préstamos grandes a tasas competitivas. Sin embargo, existen riesgos a considerar antes de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria. Por ejemplo, podría perder su casa si no cumple con sus pagos.
Hecho
Las hipotecas inversas son una herramienta útil que debería formar parte de la caja de herramientas de cualquier planificador financiero. Eso no significa que deba ser el programa utilizado por todos los propietarios de viviendas de la tercera edad que necesitan dinero. Hay préstamos más baratos para los propietarios de viviendas, y puede haber alternativas a los préstamos, como solicitar la Seguridad de Ingreso Suplementario. Sin embargo, para aquellos que no califican para otras fuentes de crédito y asistencia financiera, las hipotecas inversas pueden ser la mejor opción disponible.
