Una hipoteca de tipo variable (ARM) es un préstamo que tiene un tipo de interés que puede cambiar con el tiempo. Si los tipos de interés bajan, también lo hace tu cuota mensual. Pero si los tipos de interés suben, también lo hace tu cuota mensual.
Aquí tienes algunos datos clave que debes conocer sobre las hipotecas de tipo variable cuando te plantees comprar una casa:
Hipoteca de tipo variable vs. Hipoteca de tipo fijo
¿Cómo funciona una hipoteca de tipo variable?
Una hipoteca de tipo variable es diferente de una hipoteca de tipo fijo porque, como su nombre indica, su tipo fluctuará en función de los tipos de interés vigentes. El interés de las hipotecas de tipo fijo no cambia con el tiempo.
La mayoría de las hipotecas de tipo fijo constan de un periodo inicial (durante el cual el tipo se mantiene estable) más un periodo ajustable (durante el cual el tipo está sujeto a cambios).
La diferencia entre los dos tipos de hipotecas es la forma en que se estructuran los préstamos. Una hipoteca de tipo fijo tiene un tipo de interés que no cambia a lo largo del préstamo. Por ello, el importe de la cuota mensual que pagas también es fijo durante la duración del préstamo.
Sin embargo, el tipo de interés de un ARM se basa en un índice de mercado más una cantidad específica, llamada margen. El tipo de índice lo fija un tercero. A menudo se basa, por ejemplo, en el tipo vinculado a un bono del Tesoro de EEUU a un año o el Tipo de oferta interbancaria de Londres (LIBOR). Estos tipos cambiarán con el tiempo. El margen, o una segunda capa de interés añadida a esos tipos, está predeterminado por el prestamista cuando se emite la hipoteca y no cambia.
Por ejemplo, el tipo de interés de una hipoteca ARM podría ser del 1,5% (tipo índice) más 3 puntos porcentuales (el margen), lo que equivale al 4,5% para un año determinado. Esto cambiará con el tiempo, ya que el tipo de índice fluctúa.
Una cosa que hay que tener en cuenta es que hay máximos y mínimos en los ARM que protegen contra las grandes oscilaciones del tipo de interés. Por ejemplo, un tope de tipo periódico limita lo que puede variar el tipo de un año a otro. Un tope de tipo vitalicio limita cuánto puede subir el tipo a lo largo de toda la duración del préstamo.
¿Cuáles son los pros y los contras de una hipoteca de tipo variable (ARM)?
La ventaja de una hipoteca a tipo fijo es que sabes en qué te metes. No hay sorpresas, independientemente de si los tipos de interés del mercado suben o bajan. Tus pagos mensuales se conocen de antemano.
Esta ventaja, sin embargo, también puede ser su inconveniente. Tener un tipo fijo significa que si los tipos de interés bajan, es probable que pagues más por tu préstamo que si hubieras esperado.
Esa flexibilidad es una de las posibles ventajas de una hipoteca de tipo variable. Si los tipos de interés bajan, también lo harán tus pagos mensuales. Pero recuerda que es una apuesta. Si los tipos de interés suben, es probable que acabes pagando más de lo que habías previsto.
La otra ventaja de un ARM es que, durante el periodo inicial, el tipo de interés de un ARM suele ser más bajo que el de una hipoteca de tipo fijo.
Para comparar una hipoteca ARM con una de tipo fijo, fíjate en «los índices, los márgenes, los descuentos, los límites de los tipos y los pagos, la amortización negativa, las opciones de pago y la refundición (recálculo) de tu préstamo» la Reserva Federal sugiere.
Lo más importante es que te preguntes qué es lo que mejor se adapta a tu situación financiera. Si tienes previsto pagar el préstamo en pocos años, un ARM puede ser una opción inteligente. Sin embargo, si es probable que tardes 15, 20 o 30 años en pagar el préstamo, una hipoteca de tipo fijo puede ser una opción más segura.
Diferentes tipos de hipotecas ARM
A medida que vayas investigando, ten en cuenta que hay diferentes tipos de hipotecas de tipo variable. Es conveniente que te familiarices con ellos. Los tipos más populares de hipotecas de tipo variable son la ARM 3/1 y la ARM 5/1. El primer número representa el número de años que durará el periodo inicial de un tipo de interés fijo. El segundo número indica la frecuencia en años con la que el tipo está sujeto a cambios.
Por ejemplo, las hipotecas ARM 3/1 y 5/1 tienen tipos de interés fijos durante los primeros tres y cinco años, respectivamente. Después, los tipos se ajustan cada año.
Algunos prestamistas ofrecen variaciones de este tipo, como las hipotecas ARM 7/1 y 10/1.
Una hipoteca ARM también puede tener una estructura de tope 5-2-5. El primer número indica la mayor cantidad que puede ajustar el tipo de interés después del periodo fijo inicial. El segundo número representa el límite de la subida del tipo de interés de un periodo de ajuste a otro. El último número es un tope de por vida o un límite de cuánto puede aumentar el tipo de interés a lo largo de la vida del préstamo.
En el caso del préstamo 5-2-5, el tipo de interés puede variar un máximo de 5 puntos porcentuales después del periodo fijo inicial. Después, el tipo de interés puede variar un máximo de 2 puntos porcentuales en cada periodo ajustable. Lo máximo que puede cambiar el tipo de interés a lo largo de la vida del préstamo es 5 puntos porcentuales, lo que se indica con el número final.
¿Qué tipo de ARM es el mejor para ti?
En última instancia, el hecho de que una hipoteca de tipo fijo o de tipo variable sea la más adecuada para ti depende de varios factores. Si decides elegir una hipoteca de tipo variable, el mejor tipo para ti dependerá de tu situación financiera particular, especialmente de la cantidad que puedas pagar mensualmente. Para elegir el préstamo hipotecario adecuado, también debes considerar si crees que los tipos de interés van a subir en los próximos años y en qué medida. Sólo estudiando tus opciones y conociendo tu situación financiera actual podrás tomar la decisión correcta.
Cuando estés preparado para encontrar los mejores prestamistas hipotecarios, consulta la lista de SuperMoney aquí.
