Un préstamo DSCR -diminutivo de préstamo de cobertura del servicio de la deuda- es una hipoteca disponible para ayudar a los particulares a comprar propiedades de inversión. Mientras que los prestamistas hipotecarios tradicionales revisan tus ingresos para determinar tu elegibilidad, los prestamistas DSCR se fijan en el flujo de caja de la propiedad de inversión.
Los bienes inmuebles son desde hace tiempo una de las oportunidades de inversión más populares entre los estadounidenses. De hecho, una reciente encuesta de Gallup reveló que el 41% de los estadounidenses cree que los bienes inmuebles son la mejor inversión a largo plazo, superando a las acciones y otras inversiones populares.
Por desgracia, la inversión inmobiliaria no está al alcance de todos. A diferencia de la inversión en el mercado de valores, la compra de una propiedad de inversión requiere un enorme gasto inicial, y los préstamos para propiedades de inversión pueden ser difíciles de conseguir.
Una opción que está disponible para un inversor inmobiliario es un préstamo DSCR, para el que se puede optar sin cumplir todos los requisitos de una hipoteca tradicional. Sigue leyendo para saber por qué este tipo de préstamo puede ser una buena idea.
¿Qué es un préstamo DSCR?
Un préstamo con cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es aquel que califica a los prestatarios a través del flujo de caja de una propiedad de inversión, en lugar de los ingresos del prestatario. Los préstamos DSCR -también conocidos como préstamos de flujo de caja para inversores- son utilizados con frecuencia por los inversores inmobiliarios para obtener hipotecas y comprar propiedades de inversión.
¿Qué es el ratio de cobertura del servicio de la deuda?
Antes de profundizar en cómo funcionan los préstamos DSCR, retrocedamos unos pasos y hablemos del ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR). El DSCR es la relación entre los ingresos netos de explotación de una inversión y el servicio total de la deuda. Es una forma de determinar si un prestatario tiene suficiente flujo de caja para pagar sus obligaciones de deuda actuales.
A continuación se explica cómo se calcula el DSCR:
El DSCR puede tener aplicaciones en las finanzas empresariales, gubernamentales y personales. Al igual que los préstamos DSCR, este ratio se utiliza a menudo en el sector inmobiliario para determinar si el flujo de caja de una propiedad de inversión puede cubrir los pagos de la hipoteca.
Cuanto mayor sea el DSCR, mejor será el ratio. Un DSCR superior a 1 significa que una propiedad de inversión tiene un flujo de caja positivo y suficientes ingresos netos de explotación para cubrir sus deudas. Un DSCR inferior a 1 significa que tiene un flujo de caja negativo y no tiene suficientes ingresos para pagar sus deudas. Como regla general, todo lo que esté por encima de 1,25 se considera un buen DSCR.
Cómo funcionan los préstamos DSRC
Cuando solicitas un préstamo hipotecario, el prestamista suele examinar tus ingresos para determinar cuánto puedes pagar mensualmente. La cifra clave que miran los prestamistas es tu ratio deuda-ingresos (DTI), que es el porcentaje de tus ingresos mensuales que se destina a la deuda.
Pero en el caso de las propiedades de inversión, algunos prestamistas ofrecen préstamos DSCR. En lugar de fijarse en los ingresos del prestatario, el prestamista tiene en cuenta el alquiler mensual previsto de la propiedad. Y en lugar de utilizar el DTI para determinar la elegibilidad, los prestamistas se fijan en el DSCR.
Si los ingresos por alquiler son más que suficientes para pagar la cuota de la hipoteca, el prestatario puede cumplir los requisitos. Si los ingresos por alquiler no cubren el pago de la hipoteca, el prestamista probablemente denegará la solicitud.
Requisitos del préstamo DSCR
Aunque los préstamos DSCR no tienen exactamente los mismos requisitos que las hipotecas convencionales, sigue habiendo directrices que los inversores inmobiliarios tendrán que cumplir para poder optar a ellos.
A diferencia de las hipotecas convencionales, las hipotecas DSCR no están respaldadas por entidades como Fannie Mae y Freddie Mac. Por tanto, no hay requisitos estandarizados. Sin embargo, hay algunas cosas que tu prestamista tendrá en cuenta.
- DSCR Por lo general, los prestamistas exigen un DSCR entre 1 y 1,5 para poder conceder un préstamo DSCR, siendo el requisito mínimo más común un DSCR de 1,25.
- Puntuación de crédito. Cada prestamista exigirá una puntuación de crédito específica, con unos requisitos mínimos que suelen oscilar entre 620 y 700.
- Pago inicial. La mayoría de los préstamos DSCR tienen una LTV máxima del 80%: necesitarás un pago inicial de al menos el 20% para poder optar a ellos.
- Reservas de efectivo Al igual que otras propiedades de inversión, los prestamistas de préstamos DSCR exigen una determinada cantidad de reservas de efectivo, a menudo equivalente a seis meses de pagos.
- Importe del préstamo El máximo que puedes pedir prestado para un préstamo DSCR depende de tu prestamista, pero muchas instituciones financieras ofrecen préstamos de hasta 2 millones de dólares.
- Penalización por pago anticipado A diferencia de los préstamos convencionales y de los típicos préstamos para propiedades de inversión, muchos prestamistas cobran penalizaciones por pago anticipado en los préstamos DSCR.
- Elegibilidad de la propiedad. Los préstamos DSCR pueden utilizarse generalmente para propiedades de inversión con una, dos, tres o cuatro unidades.
Consejo profesional
Te darás cuenta de que, aunque tus ingresos no son un factor a la hora de obtener un préstamo DSCR, tu puntuación de crédito sí lo es. Necesitarás una determinada puntuación de crédito para poder optar a él, y esto puede influir en el tipo de interés al que puedes optar.
¿Quieres agilizar el proceso de mejora de tu puntuación de crédito? Puedes consultar tu informe de crédito en las tres agencias de crédito nacionales una vez al año de forma gratuita, pero es posible que quieras invertir en un servicio de control de crédito si estás intentando activamente mejorar tu puntuación.
Estas empresas pueden ayudarte a hacer un seguimiento de tus informes de crédito y a encontrar formas de mejorar tu puntuación de crédito. Por ejemplo, puedes encontrar elementos de crédito negativos que no son exactos y que pueden ser impugnados.
Ejemplo de préstamo DSCR
Supongamos que estás pensando en comprar un inmueble de alquiler con un precio de 300.000 $. Basándote únicamente en tus ingresos anuales, no podrás optar al préstamo. Al fin y al cabo, tienes que cubrir tu propia cuota mensual de la vivienda. En lugar de eso, debes buscar un préstamo DSCR.
El prestamista con el que solicitas el préstamo exige un pago inicial del 20%, lo que significa que pondrías 60.000 $ de entrada y financiarías los 240.000 $ restantes. Con un tipo de interés del 6%, tu cuota mensual de la hipoteca sería de 1.438 $.
Crees que podrías alquilar la propiedad por 2.100 $ al mes. Utilizando el cálculo del DSCR y dividiendo los ingresos de la propiedad (2.100 $) por su cuota mensual (1.438 $), descubres que hay un DSCR del 1,46%. Esto es una gran noticia, ya que significa que puedes optar al préstamo.
En realidad, hay más cosas que entran en este cálculo. Además de los pagos mensuales de capital e intereses, el cálculo del DSCR también incluiría otros gastos como los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario y otros.
Consejo profesional
¿No estás seguro de cómo calcular el DSCR de tu posible propiedad de inversión? Muchos prestamistas ofrecen calculadoras de DSCR en sus sitios web, en las que puedes introducir tus ingresos y gastos netos de explotación para determinar el DSCR de tu propiedad.
Pros y contras de los préstamos DSCR
Los préstamos DSCR tienen varias ventajas clave, pero también hay algunos inconvenientes que los inversores inmobiliarios deben conocer. Aquí tienes una lista de los beneficios e inconvenientes a tener en cuenta.
Pros
- Diferentes requisitos de elegibilidad Los préstamos DSCR utilizan los ingresos por alquiler de una propiedad, en lugar de los ingresos del prestatario para cumplir los requisitos. Esto significa que puedes comprar una propiedad de inversión aunque tus ingresos te impidan cumplir los requisitos.
- No hay límite en el número de préstamos Hay un límite en el número de propiedades de alquiler que puedes comprar con hipotecas convencionales, pero en general puedes pedir tantos préstamos DSCR como quieras.
- Cierre más rápido Los préstamos DSCR pueden tener tiempos de cierre más rápidos que las hipotecas convencionales, ya que no tienen que pasar por los mismos trámites administrativos.
- No hay verificación de empleo Como tus ingresos no se utilizan para obtener un préstamo DSCR, normalmente no se requiere una verificación del empleo.
Contras
- Tipos de interés más altos Los préstamos DSCR suelen tener tipos de interés más altos que los préstamos convencionales, en gran parte debido al mayor riesgo que asume el prestamista.
- Penalizaciones por pago anticipado Como hemos dicho, aunque la mayoría de las hipotecas ya no cobran penalizaciones por pago anticipado, siguen siendo habituales en los préstamos DSCR.
- Debes tener en cuenta los gastos adicionales Los préstamos DSCR te muestran la relación entre los ingresos netos de explotación de tu propiedad y el servicio de la deuda, pero no tienen en cuenta los gastos adicionales como el mantenimiento y la gestión de la propiedad.
- Un mayor pago inicial Los préstamos DSCR suelen requerir pagos iniciales más elevados que las hipotecas convencionales: normalmente tendrás que dar al menos el 20% del precio de compra.
Puntos clave
- Un préstamo DSCR es una hipoteca para propiedades de inversión que permite a los prestatarios cumplir los requisitos en función de los ingresos por alquiler de la propiedad, en lugar de sus ingresos personales.
- El DSCR (ratio de cobertura del servicio de la deuda) se utiliza para las propiedades de inversión, pero también para otras áreas de las finanzas empresariales, gubernamentales y personales.
- Los requisitos habituales de los préstamos DSCR incluyen un coeficiente mínimo de cobertura del servicio de la deuda, la puntuación de crédito, las reservas de efectivo, el pago inicial, etc.
- Los préstamos DSCR facilitan la compra de propiedades de alquiler, ya que no tienen en cuenta los ingresos del prestatario. Sin embargo, estos préstamos también tienen algunas desventajas, como unos tipos de interés más altos y unos pagos iniciales mayores.
