¿Qué es una hipoteca de compra?

Los préstamos hipotecarios pueden ser difíciles de conseguir si tienes una elevada relación deuda-ingresos o un mal historial crediticio. Sin embargo, hay opciones para quienes no pueden acceder a una hipoteca a través de prestamistas tradicionales. En el caso de una hipoteca de compra de dinero, el vendedor es el que emite un préstamo al prestatario, no una institución financiera, como un banco o una cooperativa de crédito. Las hipotecas de compra de dinero existen para los compradores que quieren adquirir una vivienda pero no cumplen los requisitos para obtener un préstamo hipotecario.

Aunque los préstamos de compra de dinero son una gran vía para que algunos puedan ser propietarios de una vivienda, existen algunos riesgos indudables. Es importante tener en cuenta los pros y los contras a la hora de decidir qué camino tomar para ser propietario de una vivienda.

¿Qué es una hipoteca de compra?

Una hipoteca de compra de dinero es cuando un vendedor proporciona al comprador una hipoteca. Es una opción para cuando el prestatario no puede conseguir un préstamo hipotecario por medios tradicionales. Un prestatario puede optar por una hipoteca de compra de dinero si su ratio deuda-ingresos es demasiado alto, si tiene una mala puntuación de crédito o si no tiene historial de crédito. Normalmente, el comprador tendrá que pagar una cuota inicial.

La hipoteca de compra también se conoce como préstamo de compra, financiación del propietario o financiación del vendedor.

Los fundamentos de una hipoteca de compra de dinero

El vendedor tiene mucha flexibilidad a la hora de establecer las condiciones de un préstamo de compra de dinero. Puede fijar el pago inicial, el tipo de interés y los gastos de cierre. El vendedor también establece las condiciones del préstamo y la frecuencia de los pagos mensuales.

Al igual que con un préstamo hipotecario tradicional, un préstamo de compra de dinero se registra en el condado. Esto protege tanto al comprador como al vendedor.

Con los préstamos de compra de dinero, el vendedor tiene la escritura de la vivienda, mientras que el banco tiene la escritura con una hipoteca tradicional.

¿Qué ocurre con la hipoteca existente?

Si el vendedor tiene un préstamo hipotecario existente cuando vende su propiedad, sus pagos por la hipoteca existente pueden transferirse al préstamo de compra. Hay dos cosas que debes tener en cuenta cuando se trata de hipotecas existentes:

1. Harás dos pagos diferentes

Si el préstamo hipotecario existente se transfiere al prestatario, éste podría acabar haciendo dos pagos diferentes con dos tipos de interés distintos.

El prestatario y el vendedor tendrán que llegar a un acuerdo por separado con el préstamo existente. Este acuerdo separado cubriría el tipo de interés y la diferencia entre el precio de la hipoteca existente y el precio de compra.

2. Tendrás que calificar con una compañía hipotecaria

Si el comprador se hace cargo de la hipoteca existente, tendrá que cualificarse con una compañía hipotecaria. Esto significa que el comprador necesitará un historial crediticio razonable y una relación deuda-ingresos manejable.

El mejor escenario para tomar esta opción es si el comprador puede hacer los pagos pero no tiene mucho dinero en efectivo para el pago inicial. En este caso, pueden llegar a un acuerdo con el vendedor. De lo contrario, la hipoteca existente del vendedor podría restarle ventajas a un préstamo de compra por dinero.

Tipos de hipotecas de compra

Contratos inmobiliarios

Un contrato inmobiliario es una hipoteca del vendedor. El comprador paga al vendedor el pago inicial y el tipo de interés. Cuando el comprador paga la hipoteca, la escritura se transfiere del vendedor al comprador. El comprador es entonces el dueño de la propiedad.

Contrato de opción de arrendamiento

Un contrato de opción de compra es una situación de alquiler con opción a compra. El prestatario tiene la opción de comprar la vivienda durante el arrendamiento o cuando éste expire. El alquiler mensual suele destinarse al pago inicial para la compra de la vivienda.

Contrato de alquiler con opción a compra

También conocido como contrato de alquiler, un contrato de compraventa de alquiler requiere que el inquilino compre la propiedad durante el contrato de alquiler o cuando éste expire.

Suponiendo que la hipoteca del vendedor

Si el vendedor tiene una hipoteca que no se va a liquidar por completo antes de que el prestatario se haga con la propiedad, el prestatario asume la hipoteca existente del vendedor. Suele haber dos tipos de interés y plazos diferentes entre la hipoteca original y la hipoteca de compra.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas de compra

Ventajas de los préstamos de compra de dinero

Aunque los préstamos con garantía de compra no deberían ser tu primera opción a la hora de financiar una vivienda, tienen algunas ventajas que los convierten en una opción en determinadas circunstancias.

Compra una casa aunque no estés cualificado

Una de las mayores ventajas de un préstamo de compra de dinero es la posibilidad de poseer una vivienda incluso si las credenciales del prestatario no son lo suficientemente buenas para un prestamista tradicional. No necesitas una puntuación de crédito perfecta para aprovechar las hipotecas de compra de dinero.

Pagos iniciales flexibles

Los vendedores pueden ser más flexibles con el pago inicial que otras instituciones financieras. En algunos casos, puedes acabar pagando menos por el pago inicial de un préstamo de compra de dinero que con una hipoteca tradicional.

Cierre más rápido

Como los vendedores no tratan con un banco, normalmente pueden cerrar el préstamo mucho más rápido que un prestamista tradicional.

Contras de los préstamos de compra de dinero

Antes de obtener un préstamo de dinero de compra, considera las desventajas que conllevan.

Pagos mensuales más altos

Los pagos mensuales pueden ser más altos que con un préstamo convencional, especialmente si asumes la hipoteca existente del vendedor además del préstamo de compra.

Altos tipos de interés

Los vendedores pueden cobrar un tipo de interés más alto en los préstamos de compra de dinero para compensar el hecho de tener que esperar a que se les pague a plazos en lugar de obtener una suma global con una hipoteca tradicional.

Aumento del precio de venta

El vendedor puede aumentar el precio de venta de la vivienda para compensar los riesgos que asume con un préstamo de compra.

Riesgo de ejecución hipotecaria

Como con cualquier préstamo, existe el riesgo de ejecución hipotecaria. Sin embargo, hay un nivel de riesgo adicional con los préstamos de compra de dinero cuando el vendedor también tiene una hipoteca. Podrías perder tu propiedad sin tener culpa alguna, aunque cumplas con todos los pagos mensuales, si el vendedor no cumple con los pagos de su hipoteca.

¿Debes comprar una casa con una hipoteca de compra de dinero?

Aunque un préstamo de compra de dinero es definitivamente una opción viable, se sigue recomendando una hipoteca estándar. Una hipoteca estándar suele tener comisiones más bajas, mejores tipos de interés y menos riesgos. Si tu historial crediticio es un obstáculo para ser propietario de una vivienda, hay muchas formas de mejorar tu puntuación crediticia y reforzar tu solicitud de hipoteca antes de optar por una hipoteca de vendedor.

Preguntas frecuentes

¿Quién tiene la titularidad en una hipoteca de compraventa?

El vendedor tiene la titularidad legal en una hipoteca de compraventa.

¿Quién firma una hipoteca de compra de dinero?

El comprador firma un contrato de financiación oficial, que establece los términos y condiciones de la hipoteca de compraventa.

¿Una refinanciación es una hipoteca de compra?

No. Una refinanciación se utiliza para refinanciar una hipoteca existente. Las hipotecas de compra financian la compra de una propiedad.

Dale una oportunidad a los préstamos tradicionales

Un préstamo para la compra de dinero permite a los prestatarios con un historial crediticio malo o deficiente comprar y poseer una propiedad. Además, no tienen que pasar por una institución financiera tradicional para conseguir un préstamo de esta manera. El vendedor es quien financia la hipoteca. Sin embargo, esta opción conlleva muchos riesgos. Por ello, se suele recomendar un préstamo tradicional en lugar de un préstamo de compra de dinero. Las herramientas de comparación de SuperMoney te permiten comparar prestamistas y filtrar los que considerarán tu solicitud en función de tu puntuación de crédito, ingresos y niveles de deuda.