Este artículo te explica por qué deberías incluir los inmuebles de alquiler en tu estrategia de inversión y cómo puedes hacerlo. Aprenderás a financiar tu primera y luego múltiples compras de inmuebles de alquiler. También aprenderás lo que tienes que hacer para prepararte para la inversión inmobiliaria, como poner en orden tu crédito y ahorrar dinero para el pago inicial. Y te indicaremos varios recursos para ayudarte en tu camino hacia el éxito.
Las acciones, los bonos y los fondos de inversión pueden ser grandes inversiones, pero puedes estar perdiéndote una gran rentabilidad si no consideras también las inversiones inmobiliarias.
Según Zillowse espera que el valor de las viviendas en Estados Unidos aumente más de un 10% en 2021, siendo el valor medio actual de 266.222 dólares.
Además, el Oficina del Censo de EE.UU informa de que el alquiler medio solicitado en EE.UU. aumentó un 2,5%, hasta situarse en torno a los 1.033 dólares al mes en el segundo trimestre de 2020.
Comprar o financiar tu primera propiedad de alquiler puede ser fácil, pero se vuelve más difícil a medida que intentas comprar más propiedades y aumentar tu cartera de inversiones.
Y por eso hemos creado este artículo. Cuando termines, habrás aprendido a gestionar correctamente la financiación de las propiedades de inversión y a comprar varias propiedades de alquiler.
Empecemos con algunas ventajas de la inversión inmobiliaria.
Ser propietario de varios inmuebles: Ventajas para los inversores inmobiliarios
Conviértete en arrendador con un mayor flujo de caja
Tu inversión inmobiliaria te convierte en arrendador y te permite obtener unos ingresos constantes por el alquiler de inmuebles.
Aunque pidas un préstamo de dinero para aumentar tu cartera inmobiliaria, verás que la inversión inmobiliaria es de bajo riesgo una vez que encuentres inquilinos que ocupen tu propiedad de alquiler. Con el tiempo, los ingresos por alquiler de tus inquilinos pagarán la totalidad de la hipoteca o el préstamo del inmueble y facilitarán tu flujo de caja. Esto te permitirá recuperar los beneficios puros cuando vendas la vivienda.
Disfruta de las ventajas fiscales y de la inflación con tu propiedad en alquiler
Los inversores inmobiliarios pueden obtener beneficios fiscales de las propiedades en alquiler, especialmente cuando deciden escalar su inversión inmobiliaria.
Supongamos, por ejemplo, que tienes una costosa propiedad de inversión en la zona A, pero que quieres cambiarla por la zona B, donde has encontrado 3 propiedades de alquiler más pequeñas. Puedes hacerlo fácilmente con el intercambio fiscal diferido 1031. Esto te permite intercambiar una propiedad por otra, o por varias, sin tener que pagar impuestos por el valor acumulado de la propiedad cara.
Es más, puedes utilizar el ahorro de impuestos que consigas por el camino como fuente de financiación para otra propiedad de alquiler y obtener ingresos adicionales por alquiler.
Desafíos de la financiación de más de una propiedad de inversión inmobiliaria
Junto con los beneficios que se obtienen cuando se quiere comprar una propiedad hay algunos retos. He aquí algunos de ellos.
Los prestamistas consideran de alto riesgo la financiación de varios inmuebles
Como ya hemos dicho, conseguir un préstamo de un prestamista cuando quieres mejorar tu cartera inmobiliaria es más difícil que cuando consigues un préstamo para tu primera propiedad de alquiler.
¿Por qué?
Los prestamistas están acostumbrados a que los inversores traten sus compras como propiedades de inversión y no como lugares en los que van a vivir o que incluso consideran su segunda residencia. Esto hace que los prestamistas crean que los inversores podrían no estar dispuestos a devolver el préstamo que piden. Y, razonan, con cada propiedad de alquiler adicional viene un mayor riesgo.
Como el seguro hipotecario no cubre la compra de una propiedad de inversión, es poco probable que encuentres un prestamista dispuesto a suscribir el 100% del precio de compra de una casa de inversión. Además, la mayoría de los prestamistas exigen que los prestatarios tengan reservado al menos seis meses de dinero en efectivo después de realizar el pago inicial.
El papeleo puede ser brutal. Los prestamistas querrán estudiar detenidamente tus declaraciones de impuestos, especialmente el Anexo E, que cubre los ingresos y gastos de la propiedad en alquiler. También querrán saber cuánto cuesta el pago mensual de la hipoteca de tu residencia principal.
Los inversores con una deuda hipotecaria elevada y préstamos de dinero duro deben esperar tipos de interés hipotecarios más altos y condiciones de préstamo más duras por parte de un prestamista.
Cada propiedad tendrá su conjunto de documentos hipotecarios. Tendrás que presentar los W-2 y otros datos financieros para que los agentes hipotecarios puedan calcular tu ratio deuda-ingresos, que cambia con cada nueva propiedad que compres.
Si tienes problemas para controlar tus préstamos, puedes contratar a un agente hipotecario para que te ayude.
Mayores requisitos de pago inicial
Los prestamistas exigen que los prestatarios tengan mucho dinero en efectivo en el banco, y más en camino. Los compradores de viviendas de inversión en 2016 tenían unos ingresos medios por hogar de 95.800 dólares, frente a los 87.680 dólares del año anterior (Fuente).
Al hacer un pago inicial, no podrás utilizar fondos de regalo con la misma libertad que al comprar tu primera casa y residencia. Y si pides un préstamo según las directrices de Fannie Mae, no se te permitirá utilizar cualquier fondos de regalo para su pago inicial (Fuente).
Requerimientos de alta puntuación de crédito
Necesitarás una puntuación de crédito superior a 720 si quieres obtener buenos tipos de interés y condiciones para tus préstamos para alquileres. Así que mantén siempre a salvo tu(s) tarjeta(s) de crédito, controla tus informes crediticios para asegurarte de que conoces y puedes informar rápidamente de cualquier error, y revisa nuestro artículo sobre cómo mejorar tu puntuación.
Tipo de interés más alto
Los tipos de interés suelen rondar el 4% en los préstamos a tipo fijo o son ligeramente inferiores en las hipotecas a tipo variable. Algunos prestamistas añaden comisiones adicionales para financiar varias propiedades.
Aunque el tipo de interés y las condiciones del préstamo suelen ser exclusivos de cada prestamista, el tipo de los préstamos para vivienda suele ser entre un 0,5 y un 1% más bajo que el tipo de interés de la vivienda de alquiler. Si lo comparas a largo plazo -durante, por ejemplo, 30 años- descubrirás que la diferencia de tipos de interés es significativa.
¿Cuántas viviendas de alquiler puedes financiar?
Como inversor inmobiliario, puedes financiar tan sólo 1 propiedad de inversión o realizar más de 10 inversiones inmobiliarias a la vez.
Pero queda una duda:
¿Cómo puedes permitirte alquilar varias viviendas?
Esto es lo que tienes que saber sobre la financiación de propiedades de alquiler residencial, en función del número de propiedades que quieras.
Financiación de cuatro o menos viviendas
Si tienes una puntuación de crédito de al menos 630, tienes activos líquidos equivalentes a tres meses del pago de tu hipoteca deseada y puedes hacer un pago inicial del 20%, tienes una buena oportunidad de conseguir un préstamo.
Las grandes instituciones como Bank of America o U.S. Bank eligen a los prestatarios con cautela. Pero los bancos más pequeños están más ávidos de negocio y, por tanto, son más flexibles en sus condiciones. Si estás interesado en financiar tu hipoteca con un préstamo tradicional, considera la posibilidad de solicitarlo a un banco local.
También puedes intentar aprovechar el capital de tu vivienda con un préstamo con garantía hipotecaria, una refinanciación en efectivo o un HELOC.
Al elegir un banco, también debes tener en cuenta sus costes de cierre.
Financiación de cinco a diez viviendas
En esta situación, un banco suele originar tu préstamo, pero desplaza la propiedad (y el riesgo) a Fannie Mae bajo su 5-10 programa de propiedades financiadas. Este programa se aplica incluso si algunas de tus cinco o diez propiedades no fueron financiadas por Fannie Mae.
Para cumplir los requisitos, necesitarás seis meses de reservas para amortiguar las vacantes. Tendrás que pagar un 25% de cuota inicial para los inmuebles unifamiliares y un 30% para los inmuebles de hasta cuatro unidades. Si te has retrasado en los pagos de la hipoteca en los últimos 12 meses, serás descalificado. También serás descalificado por cualquier quiebra o ejecución hipotecaria en los últimos siete años.
Para financiar de la séptima a la décima vivienda con este programa, necesitarás una puntuación de crédito de 720 o superior.
Más de diez viviendas
En este tramo, estás a merced de los grandes prestamistas de cartera de los bancos. Los prestamistas de esta categoría son especialmente cautelosos con el riesgo de impago.
Tanto U.S. Bank como Wells Fargo ofrecen préstamos para inversiones inmobiliarias. Sugieren utilizar el capital inmobiliario actual como herramienta de financiación en determinadas situaciones.
También podrías probar con una hipoteca global, un préstamo que financia la compra de varias propiedades. Sin embargo, esta opción conlleva riesgos. No es fácil deshacerse de las propiedades con un préstamo global, ya que tendrás que vender todas las viviendas que cubre el préstamo a la vez.
Existen otras financiaciones «creativas», pero estas opciones son más arriesgadas. Por ejemplo, podrías buscar la financiación del anterior propietario del inmueble en lugar de la del banco que tiene tu hipoteca. Sin embargo, es probable que veas tipos de interés más altos u otras formas de resistencia por parte del vendedor.
Los prestamistas de dinero duro (personas ricas o pequeños bancos que ofrecen fondos a cambio de tipos elevados) también pueden parecer atractivos. Pero sus condiciones suelen exigir que devuelvas el préstamo rápidamente o te enfrentes a una ejecución hipotecaria.
Conclusión: No te precipites con este tipo de inversiones. Piensa a más de dos años vista en lugar de pensar a corto plazo. Y investiga para asegurarte de que encuentras el mejor prestamista hipotecario para tus préstamos de inversión.
Financiación por tipo de prestatario
Solo 401(k)
Si eres un empresario autónomo sin empleados a tiempo completo, puedes completar tu fondo de jubilación con propiedades de inversión. Apúntate a un Solo 401(k) y optar por el «control de la chequera» Esto te permite prescindir de un custodio del plan y actuar como tu propio administrador. Entonces puedes utilizar el plan para comprar bienes, que serán propiedad de tu Solo 401(k).
Esta opción tiene una limitación importante: cualquier ingreso por alquiler de tus propiedades debe depositarse de nuevo en tu 401(k). También debes recurrir a tu 401(k) para cubrir todos los gastos de alquiler y reparaciones.
Este plan también te permite financiar la compra de propiedades a través de un préstamo sin recurso o una hipoteca, que trata sólo la vivienda y no el plan como garantía. Los participantes en el plan Solo 401(k) pueden pedir un préstamo de hasta 50.000 $ o el 50% del valor de su cuenta.
intercambio 1031
A intercambio 1031 te permite posponer los impuestos sobre las ganancias de la venta de una propiedad de inversión reinvirtiendo el capital de esa propiedad en una nueva.
Para establecer un intercambio 1031, tendrás que identificar una propiedad de sustitución en los 45 días siguientes a la venta de tu propiedad original. Esta casa de sustitución tendrá que ser de igual o mayor valor que la original, y tendrás que cerrar la compra en un plazo de 180 días.
Las propiedades no pueden ser de uso personal, como una segunda vivienda o una residencia principal. Aquí tienes un extenso guía de campo sobre los intercambios 1031 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Y aquí tienes una lista de deducciones fiscales para los propietarios de viviendas de alquiler.
IRA autodirigida
Con una IRA autodirigida, puedes comprar una propiedad a través de un custodio y aprovechar al mismo tiempo las ventajas fiscales de una IRA tradicional. Los participantes también pueden solicitar préstamos sin recurso.
Prestamistas hipotecarios tradicionales
«Tradicionalmente, la mayoría de las estrategias de salida inmobiliaria más populares de hoy en día se han basado en gran medida en la obtención de financiación a corto plazo. A cambio de unos tipos de interés más elevados que los de sus homólogos institucionales, los prestamistas privados y de dinero duro han ofrecido históricamente a los inversores un acceso más rápido al capital, unos requisitos de préstamo menos estrictos y unos periodos de amortización más cortos. La convergencia de estas ofertas únicas ha hecho que la financiación a corto plazo sea el método preferido de financiación para los cambios y las rehabilitaciones», dice FortuneBuilders Director General, Than Merrill.
Merrill añade: «Sin embargo, cabe señalar que la naturaleza a corto plazo de los préstamos de dinero privado no se traslada bien al sector de los inmuebles de alquiler. Debido a la larga duración de la propiedad del alquiler, los tipos de interés más altos asociados a los préstamos de dinero privado no son financieramente viables para los aspirantes a propietarios. En cambio, la financiación de los inmuebles de alquiler suele depender de las instituciones bancarias y los prestamistas tradicionales. Por tanto, la mayoría de los inversores buscarán financiación institucional para financiar las inminentes compras de inmuebles de alquiler. Con los tipos de interés medios de las hipotecas de tipo fijo a 30 años, que siguen rondando por debajo del 3,0%, no hay razón para que los inversores no se animen a utilizar los medios de financiación tradicionales.»
Una de las mejores formas de financiar un inmueble de alquiler tiene menos que ver con el préstamo en sí, y más con el tipo de propiedad que se adquiere. En consecuencia, es probable que a los futuros arrendadores les resulte más fácil financiar una vivienda multifamiliar, es decir, algo con dos o tres unidades anexas. Aunque los costes de adquisición pueden ser más elevados, los prestamistas ven las propiedades multifamiliares como un riesgo menor que las viviendas unifamiliares, porque la amenaza de desocupación disminuye con cada unidad ocupada. Al suponer un menor riesgo para los prestamistas, los inversores que buscan adquirir viviendas multifamiliares pueden estar en la línea de recibir mejores tipos y condiciones en la suscripción.
En caso de que el prestatario elija vivir en una de las unidades, es posible que pueda pagar toda su hipoteca cada mes con un solo inquilino. Por tanto, cada inquilino adicional reduce el riesgo de morosidad y aumenta la probabilidad de que el prestatario realice los pagos puntualmente.
«El prestatario, por otra parte, puede ser capaz de pagar simultáneamente su hipoteca mientras crea beneficios cada mes en forma de flujo de caja de los inquilinos. En consecuencia, no hay razón para creer -con los tipos de interés actuales- que un prestatario no pueda pagar su hipoteca con el dinero de otras personas, a la vez que crea un patrimonio en un activo físico y genera un flujo de caja cada mes», dice Merrill.
Otras formas de financiar múltiples propiedades de alquiler
- Financiación del vendedor En este caso, puedes comprar una propiedad a un vendedor directamente. Es estupendo porque no sólo es menos estresante, sino que también puedes ahorrarte a corto plazo el impuesto sobre las plusvalías si el vendedor opta por hacer un intercambio 1031.
- Préstamos con garantía hipotecaria Puedes utilizar un préstamo con garantía hipotecaria para descargar el capital acumulado en otras propiedades de alquiler.
- Una empresa conjunta (JV) Con una empresa conjunta, puedes combinar recursos con otros prestatarios para hacer un pago mensual o un pago inicial. Como no hay un solo prestatario en una empresa conjunta, el riesgo para el prestamista es menor.
Consideraciones adicionales
Mientras haces malabarismos con varias propiedades, vigila los gastos, como los impuestos sobre la propiedad y los daños. De lo contrario, tendrás que buscar préstamos para cubrir gastos imprevistos o contar con el descenso del valor de la propiedad.
Considera la posibilidad de formar una sociedad de responsabilidad limitada (SRL), que puede protegerte de la vulnerabilidad a las demandas. Seguir este camino implica más papeleo, pero ofrece más protección y flexibilidad a la hora de dividir la propiedad.
¿Vas por libre? Los servicios integrales como HomeUnion pueden ayudarte a identificar propiedades de inversión para comprar. Estos servicios examinarán las propiedades en función de tus necesidades y tu tolerancia al riesgo. También agilizarán tu proceso de compra y te sugerirán buenos momentos para vender.
Si disfrutar de un flujo de dinero constante te parece una vida que te apetece, puedes aprender a empezar con la Guía Definitiva de Inversión Inmobiliaria de SuperMoney.
