¿Buscas una inversión a largo plazo que te proporcione un flujo de ingresos constante? Compra inmuebles de alquiler. Los precios de los alquileres están en alza, lo que significa que convertirse en propietario puede ser especialmente rentable. Cubrimos los aspectos básicos y cómo financiar una propiedad de alquiler para que puedas empezar.
Con el aumento de la población estadounidense en una persona cada 13 segundosnecesitamos más viviendas. Eso significa que invertir en inmuebles de alquiler puede proporcionar un buen rendimiento a tu inversión.
Larry Arth, director general de Equity Builders Group
Larry es fundador y director general de Equity Builders Group, un grupo de inversión inmobiliaria con sede en Florida «A diferencia del volátil mercado de valores, las propiedades en alquiler son activos tangibles que el inversor puede controlar más»
Antes de apresurarte a comprar un alquiler, Arth dice que hay que tener en cuenta que los inmuebles de alquiler tienen demanda.
«Hoy en día, hay más inversores que viviendas para venderles. Eso significa que es un mercado de vendedores, y los compradores deben ser flexibles en cuanto a cuánto pagan y cómo»
Lee este artículo para obtener más información sobre cómo comprar una vivienda embargada y reformarla para alquilarla.
La ubicación lo es todo en la financiación de inmuebles de alquiler
Para tener éxito con una propiedad de alquiler, presta mucha atención a la ubicación y compra en un mercado infravalorado, aconseja Arth. «Busca inmuebles de alquiler en venta en un mercado en el que la renta media pague y soporte el precio medio de la vivienda», dice. «En este factor influye el crecimiento de la población de la zona, así como el crecimiento del empleo y la diversidad del mismo»
Arth aconseja alejarse de las comunidades apoyadas por una sola industria. Como ejemplo, pone a Las Vegas, que se nutre de la industria del juego y sufre cuando la economía se ralentiza. En su lugar, opta por una zona que esté creciendo económicamente y que contenga diversos empleadores.
En la actualidad, Atlanta, Chicago, Filadelfia, Oklahoma City, Orlando (Florida) y Birmingham (Alabama) son comunidades que Arth llama «mercados con ventaja para el inversor.» Las ubicaciones principales tienden a cambiar, por lo que sugiere hacer los deberes sobre una zona antes de comprar en ella.
Financiación de inmuebles de alquiler
Hay tres opciones principales para pagar un inmueble de alquiler. La que elijas dependerá de tu situación financiera actual y del número de inmuebles de alquiler que quieras comprar.
Al contado y luego financiado
En la actualidad, el método más popular para financiar una propiedad lista para el alquiler es pagar en efectivo y luego obtener financiación, dice Arth.
«El efectivo es el rey, y los vendedores prefieren el efectivo. Al pagar en efectivo, es más probable que consigas la propiedad, y a menudo puedes negociar un precio en efectivo que puede ahorrarte mucho dinero.»
Utilizas activos líquidos para comprar la propiedad y luego obtienes la aprobación previa de un préstamo. Esto suele significar que tendrás un préstamo en trámite cuando cierres con dinero en efectivo. Una vez que el préstamo esté en marcha, podrás reponer tus reservas.
- Ahorra mucho dinero, hasta un 10 o 15 por ciento del precio de venta.
- Hace que tu oferta sea más competitiva
- Transacción rápida
- Requiere un importante desembolso de dinero
- No hay garantía de condiciones de financiación favorables después de la venta
Préstamos del prestamista de inversión
Si decides financiarte a través de un prestamista, como un banco o una empresa hipotecaria online, busca uno especializado en propiedades de inversión. Dichos prestamistas entienden las estrategias de inversión cuando se trata de inmuebles de alquiler.
«Los prestamistas para inversiones son diferentes a los prestamistas para propiedades ocupadas por el propietario», dice Arth. Cuando busques un prestamista para inversiones, también sugiere que consigas uno que tenga licencia para conceder préstamos en todo el país, o al menos en varios estados.
«Si planeas comprar propiedades de alquiler en distintos estados, lo más conveniente es contar con un prestamista que pueda atender todos tus préstamos», dice Arth. «Tu información está archivada en la empresa, lo que agiliza la tramitación de futuros préstamos»
Durante tu búsqueda de un préstamo para propiedades en alquiler, considera las plataformas de préstamos entre iguales, como Black Hawk Investments Corp., que sólo ofrece préstamos inmobiliarios garantizados.
Como cualquier préstamo hipotecario, tendrás que aportar un pago inicial del 20 al 30 por ciento. Los tipos de interés de los inmuebles de inversión son también ligeramente más altos que los de las hipotecas para propietarios.
- Menos dinero por adelantado para ti
- Puedes buscar los mejores tipos de interés
- Los compradores en efectivo pueden superar tu oferta
- se requiere entre un 25 y un 30 por ciento de pago inicial
Préstamos multipropiedad
Diseñados para los inversores que desean comprar varias propiedades, estos préstamos te permiten financiar cinco o más propiedades a la vez. Estos préstamos pueden utilizarse para financiar estructuras unifamiliares y de 1 a 4 unidades. Puedes incluir propiedades que ya poseas, y las viviendas pueden estar situadas en cualquier lugar de los Estados Unidos.
Según Arth, un préstamo multipropiedad puede no estar vinculado a tu puntuación de crédito FICO, dependiendo de cómo esté estructurado y de la empresa que utilices para la financiación. A veces puedes conseguir financiación basándote en el propio inmueble, en lugar de en tu solvencia.
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Si solicitas un préstamo multipropiedad a través de la Programa Fannie Mae 5-10 Propiedades, a menudo puedes obtener tipos de interés deseables, pero necesitas una puntuación de crédito de al menos 720, seis meses de reservas en cada uno de los inmuebles financiados y dos años de declaraciones fiscales de cada uno de los alquileres.
- Posibilidad de combinar préstamos para varias propiedades
- Posibilidad de financiar en función del valor de la propiedad, en lugar de la solvencia
- El programa de Fannie Mae requiere una alta puntuación de crédito y reservas financieras
- El programa Fannie Mae limita a 10 propiedades
¿Cómo elegir un prestamista?
El prestamista que elijas y el préstamo resultante pueden afectar en gran medida a tu rentabilidad como propietario. Por eso, vale la pena comparar prestamistas y sopesar todas tus opciones antes de tomar una decisión. Ten en cuenta que a menudo se pueden negociar las condiciones. Para hacer una comparación informada, pregunta a cada prestamista por sus tipos de interés, el porcentaje de pago inicial requerido y las posibles comisiones.
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