Las propiedades de alquiler abarcan muchos tipos diferentes de inversiones inmobiliarias. Con una inversión de alquiler puedes crear:
- Un alquiler a corto plazo tipo Airbnb
- Un alquiler tradicional a largo plazo para una vivienda unifamiliar
- Una ADU para una propiedad existente
- Un alquiler multifamiliar, alquilando la casa principal y el sótano
Lo bueno es que no hay un tipo de inversión en alquiler que sirva para todo, sino que las diferentes inversiones tienen sentido para distintos tipos de situaciones, ubicaciones y presupuestos. Para una guía general sobre la compra de cualquier tipo de vivienda, consulta esta completa guía de compra de viviendas.
Sea cual sea la forma en que decidas invertir tu dinero, hay algunos principios generales que debes utilizar para guiar tu inversión inmobiliaria. Estos principios pueden resumirse en esta fórmula:
Ubicación correcta + Precio correcto = La inversión inmobiliaria de alquiler correcta
Esta fórmula subraya la importancia de, en primer lugar, investigar adecuadamente la zona y, en segundo lugar, tener en cuenta todos los gastos para garantizar un verdadero flujo de ingresos.
Vamos a desglosarlo
Ubicación correcta
- Potencial de crecimiento
- Bajos índices de criminalidad
- Bajos índices de desocupación
Precio justo
- Impuestos sobre la propiedad
- Gastos de cierre
- Cuotas de mantenimiento
Elegir el barrio adecuado
¿Qué es exactamente el derecho ¿el barrio adecuado? Bueno, no hay una regla rígida, pero hay algunos factores que pueden ayudarte a tomar una decisión a la hora de elegir el lugar adecuado.
- Potencial de crecimiento. No deberías centrarte únicamente en las zonas que tienen una gran demanda ahora, sino que deberías discernir las zonas que tendrán una gran demanda en el futuro. Buscar estas zonas de crecimiento es la clave para obtener un gran rendimiento de la inversión, ya que la revalorización es un factor muy importante. Los signos clave de una zona destinada al crecimiento incluyen nuevos puestos de trabajo, nuevos servicios, un distrito escolar prometedor y mucho más. La gente acudirá en masa a las zonas en las que haya posibilidades de ganar dinero y formar una familia.
- Índices de criminalidad. Las zonas con alta criminalidad suelen acoger problemas que suponen una carga económica para una propiedad de alquiler. Las posibilidades de que se produzcan actos de vandalismo en la casa son una preocupación inmediata, pero también las zonas de alta criminalidad son conocidas por tener mayores tasas de rotación de vacantes. Esto significa que tienes una mayor posibilidad de quedarte con una propiedad vacía, en la que pierdes dinero simplemente por no tener inquilinos. Puedes encontrar los índices de delincuencia locales buscando por condado en Internet.
- Tasas de vacantes. Deberás centrarte en comprar una propiedad en una zona que tenga un bajo índice de vacantes y pocos anuncios. Esto indica que la zona tiene una gran demanda y que la gente quiere mudarse allí. Los futuros inquilinos pueden estar dispuestos a comprometer su lista de deseos o su presupuesto para vivir en la zona deseada, por lo que te resultará más fácil atraer inquilinos a tu propiedad. Esto también es un gran beneficio para los propietarios en lo que respecta a los precios de los alquileres. Normalmente podrás cobrar más cuando una propiedad tenga mayor demanda, lo que aumenta las posibilidades de obtener mayores márgenes de beneficio.
Para obtener más consejos sobre el proceso general de compra de una vivienda, consulta esta completa guía de compra de viviendas.
Conseguir una vivienda por el precio adecuado
Hay muchas cosas que intervienen en la compra de una vivienda de alquiler por el precio adecuado. No sólo debes tratar de conseguir una casa por debajo del valor de mercado con una tasa TAE baja, sino que también debes tener en cuenta algunos otros factores financieros para asegurarte de que el coste de tu inversión es menor que la ganancia potencial de la misma.
Ten a mano la fórmula del rendimiento de la inversión (ROI) cuando empieces a investigar los costes potenciales y el potencial de ingresos de tu propiedad de alquiler:
- Impuestos sobre la propiedad. Los impuestos sobre la propiedad desempeñan un papel muy importante a la hora de determinar el coste mensual de una vivienda. Los impuestos sobre la propiedad varían en función del valor de tasación de tu casa (normalmente inferior al valor de mercado) multiplicado por el tipo impositivo actual de tu zona. Para determinar el valor de tasación de tu casa y el tipo impositivo actual, puedes encontrar esa información en Internet con una simple búsqueda en Google. Mientras buscas casa, ten en cuenta las ventajas de comprar una casa en una zona con impuestos más bajos: puede que sólo estés a unos minutos de tu lugar deseado, pero podría ahorrarte miles de dólares al año que de otro modo podrías evitar. Incluye los impuestos sobre la propiedad en el coste total de tu inversión.
- Costes de cierre. Se hace mucho hincapié en tener suficiente dinero para el pago inicial, pero a menudo se pasan por alto los gastos de cierre. Los gastos de cierre cubren el trabajo, el tiempo y el dinero que conlleva la venta y la compra de una casa, y cuestan entre el 1% y el 5% del valor de la vivienda. Se trata de un coste añadido que a veces puede negociarse con el vendedor. Si el vendedor necesita salir de la casa rápidamente y es un mercado de vendedores competitivo, puede incentivar a un comprador para que compre su casa cubriendo algunos de los costes de cierre. En cualquier caso, asegúrate de incluir los gastos de cierre en el coste total de tu inversión.
- Gastos de mantenimiento. Por regla general, puedes esperar gastar al menos un 1% del valor de la vivienda en gastos de mantenimiento anuales. Ten en cuenta los gastos de mantenimiento en el coste total de la inversión de tu casa. En segundo lugar, obtén una estimación de los grandes costes potenciales a los que podrías enfrentarte si eres propietario de la casa durante un largo periodo de tiempo. Pregunta a tu inspector de viviendas cuál es la vida útil de los elementos grandes de la casa, como los electrodomésticos, la unidad de aire acondicionado, el tejado y otros. Conocer la vida útil restante de estos elementos puede ayudarte a anticipar si tendrás que presupuestar estos costes futuros o no.
Para poner las cosas en perspectiva, inversionista en propiedades de alquiler Maria comparte su experiencia sobre lo que hay que buscar, cómo asegurarse de obtener beneficios y su mejor consejo para los que se inician en las inversiones de alquiler.
«Hay una serie de factores en los que me fijo a la hora de comprar un inmueble de alquiler. En mi caso concreto, mis inquilinos ideales son familias jóvenes situadas en los suburbios. Por esta razón, busco una propiedad que esté cerca de una escuela primaria, idealmente que tenga un garaje doble y, por último, que tenga un sótano sin terminar. Estos tres elementos son los principales elementos de la lista de deseos de una familia joven.
Soy un inversor inmobiliario de compra y mantenimiento a largo plazo. Como tal, todas las propiedades comienzan con un contrato de alquiler de un año como mínimo, con la opción de una posible prórroga. No compraré una propiedad que no sea rentable, por lo que antes de hacer una oferta por una propiedad hago todos los números para asegurarme de que funcionará en mi cartera.
En general, el principal consejo que puedo dar es que dejes de lado las emociones y lo trates como un negocio. Ciertas mejoras (que cuestan más dinero) no suponen realmente una diferencia para el inquilino y no darán lugar a un alquiler más elevado. Además, siempre debes asegurarte de que conoces los números antes de comprar una propiedad. No te enamores de la propiedad, enamórate de los números, los números reales. Si no funciona, siempre habrá más propiedades en el mercado. Intentar forzarla para que funcione puede acabar costándote mucho dinero en el futuro»
Para obtener más ayuda, descárgate esto lista de comprobación gratuita para buscar casa para mantener organizado tu proceso de compra de vivienda.
