Cómo comprar una casa con un bajo pago inicial

¿Quieres comprar una casa, pero no tienes mucho dinero ahorrado para el pago inicial? ¿Tienes una puntuación de crédito inferior a 640? ¿Pagas tus facturas a tiempo, pero no tienes un gran historial de crédito? Si, por cualquier motivo, no encajas en el molde de las hipotecas convencionales, considera un préstamo de la FHA.

Un préstamo de la FHA está asegurado por la Administración Federal de la Vivienda (FHA), que forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EEUU. Como estos préstamos están asegurados por el gobierno federal, los prestamistas pueden ofrecer: un bajo pago inicial, bajos costes de cierre y calificaciones crediticias más fáciles.

¿Por qué elegir un préstamo FHA?

Como los préstamos de la FHA están respaldados por el gobierno, éste asume el riesgo, no el prestamista. Los préstamos de la FHA ofrecen algunas ventajas que otros préstamos convencionales no ofrecen:

Pago inicial bajo

Los pagos iniciales para los préstamos de la FHA son tan bajos como el 3,5% y ese dinero puede proceder de un familiar o serte regalado; en las hipotecas convencionales, los pagos iniciales a menudo tienen que ser sazonados (tomados de fondos que has tenido en el banco durante un determinado periodo de tiempo).

Bajos costes de cierre

El vendedor debe pagar parte de los costes de cierre, algunos de los cuales pueden estar incluidos en el préstamo, lo que mantiene bajos tus costes de bolsillo.

Calificación crediticia más fácil

Al estar asegurado por el gobierno federal, los requisitos no son tan estrictos. El crédito del prestatario puede considerarse caso por caso para circunstancias crediticias especiales.

¿Cómo se puede conseguir?

Para obtener un préstamo de la FHA, debes tener una puntuación de crédito mínima de 500. Si tu puntuación de crédito está entre 500 y 579, puedes optar a hasta el 90 % del valor del préstamo. Si tu puntuación de crédito es de 580 o más, puedes optar a la máxima financiación disponible, hasta el 96,5% para los compradores de primera vivienda.

También debes cumplir el requisito de relación entre la deuda y los ingresos (DTI):

• 31% DTI, cuando sólo se mira el pago de tu hipoteca, en comparación con tus ingresos totales
• 43% DTI en general, si se considera el pago de la hipoteca y todos los demás pagos mensuales recurrentes, en comparación con tus ingresos totales

¿Qué cubre un préstamo asegurado por la FHA?

Los préstamos asegurados por la FHA están disponibles para:

• comprar o refinanciar viviendas de una, dos, tres y cuatro familias
• programas de hipotecas inversas para personas mayoresla Hipoteca de Conversión del Valor de la Vivienda (HECM) es la única hipoteca inversa asegurada por el gobierno. Para poder optar a una hipoteca de conversión del valor de la vivienda de la FHA, debes
  • Tener 62 años o más
  • Ser propietario de la vivienda en su totalidad o haber pagado una cantidad considerable
  • Ocupar la propiedad como residencia principal
  • No ser moroso de ninguna deuda federal
  • Disponer de recursos financieros para seguir pagando puntualmente los gastos corrientes de la propiedad, como los impuestos sobre la propiedad, el seguro y las cuotas de la Asociación de Propietarios, etc.
  • Participar en una sesión informativa para consumidores impartida por un asesor de HECM aprobado por el HUD
• mejora de la eficiencia energética en el hogar Programa de hipotecas de eficiencia energética de la FHA (EEM) permite a los propietarios de viviendas financiar mejoras en su préstamo de la FHA, ya que este tipo de mejoras harán más asequible la vivienda para el prestatario y le ahorrarán dinero al reducir los costes de los servicios públicos.
• casas prefabricadas y móviles: la FHA tiene programas si eres propietario del terreno en el que se encuentra la casa y otro para las casas móviles que se encuentran en parques de casas móviles.

Seguro hipotecario para préstamos de la FHA

Los préstamos de la FHA tienen una trampa. Un préstamo de la FHA no tiene las normas estrictas de un préstamo convencional y, por ello, requiere dos tipos de primas de seguro hipotecario: una se paga en su totalidad por adelantado -o se puede financiar en la hipoteca- y la otra es un pago mensual.

Prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) – Se trata de un pago único de una prima mensual por adelantado, lo que significa que los prestatarios pagarán una prima del 1,75% del préstamo hipotecario, independientemente de su puntuación de crédito. Ejemplo: préstamo de 300.000 $ x 1,75% = 5.250 $. Esta cantidad puede pagarse por adelantado en el momento del cierre, como parte de los gastos de liquidación, o puede incorporarse a la hipoteca.

MIP anual (cobrado mensualmente) – Llamada prima anual, en realidad es un cargo mensual que se incluirá en el pago de tu hipoteca. El importe de la prima del seguro hipotecario es un porcentaje del importe del préstamo, basado en la relación préstamo-valor (LTV) del prestatario, el tamaño del préstamo y la duración del mismo:

Por ejemplo, la prima anual de un préstamo de 300.000 $ con un plazo de 30 años y un LTV inferior al 95% sería de 2.400 $: 300.000 $ x 0,80% = 2.400 $. Para calcular el pago mensual, divide 2.400 $ por 12 meses = 200 $. Por tanto, la prima mensual del seguro sería de 200 $ al mes. (Fuente Zillow)

¿Cuánto puedo pagar por mi casa en la FHA?

Como los préstamos de la FHA son préstamos respaldados por el gobierno, tienen restricciones ligeramente diferentes a las de una hipoteca convencional. Así, en lugar de fijarse simplemente en el valor de la vivienda y calcular el importe máximo del préstamo a partir de ahí, la FHA limita el importe del préstamo en función de la ubicación de la vivienda que vas a comprar. Para averiguar el importe máximo del préstamo en tu zona, puedes hacer clic en aquí. Sólo tienes que introducir tu estado y tu condado y podrás averiguar los importes máximos de los préstamos de la FHA disponibles para viviendas de una, dos, tres y cuatro familias.

Préstamo convencional frente a la FHA

Hay pros y contras en cada tipo de préstamo. Estas son las grandes diferencias que debes tener en cuenta para decidir cuál es el mejor para ti:

• Seguro hipotecario
  Tarifa adicional que el prestatario paga mensualmente cuando el importe del préstamo es mayor, normalmente el 80% de la relación préstamo-valor (LTV) o más.
  • Seguro hipotecario privado (PMI)
    Las hipotecas convencionales tienen un seguro hipotecario privado si tu préstamo supera el 80% de la LTV. Sin embargo, cuando el importe de tu préstamo desciende al 80% de la LTV o menos, puedes hacer que te revaloricen la vivienda y eliminar el pago del PMI.
  • Prima de seguro hipotecario (MIP)
    Las hipotecas de la FHA tienen una cuota del 1,5% que el prestatario paga al cierre y una prima de renovación anual del 0,5% que se paga a lo largo de la vida del préstamo, por lo que básicamente se añade a la cuota mensual. A diferencia del PMI, no se puede eliminar a partir de un determinado nivel de capital.
  • Tipos de interés
    Los tipos de los préstamos de la FHA suelen ser un poco más altos que los de las hipotecas convencionales
  • Posibilidad de transferir el préstamo
    Esta es una característica exclusiva de los préstamos FHA; los prestamistas convencionales no ofrecen esta opción. Si vendes tu casa, el nuevo propietario puede asumir tu préstamo FHA y evitar los costes adicionales de obtener una nueva financiación. Sin embargo, para asumir el préstamo, el nuevo comprador debe cumplir las normas de crédito del préstamo.

Si la financiación convencional no es una opción para ti en este momento, puede que quieras buscar un préstamo de la FHA. Pero SuperMoney también tiene una lista de prestamistas de préstamos hipotecarios recomendados que puedes comparar con varios factores. Échale un vistazo aquí.

¿Todavía tienes más preguntas sobre los préstamos de la FHA? Echa un vistazo a nuestras completas preguntas frecuentes sobre la FHA.