¿Estás interesado en comprar una nueva vivienda pero no estás seguro de si es un buen momento? El mercado se ve afectado por muchos factores que escapan a tu control, como la fluctuación de los tipos de interés y de los precios de la vivienda, así como la economía local, y tratar de programar tu compra para aprovechar al máximo las condiciones actuales requiere investigación, flexibilidad y algo de suerte.
Hay mucho que aprender, pero aquí tienes una evaluación de la situación actual del mercado y un desglose de los factores que debes tener en cuenta. Con esta información, podrás tomar una decisión informada sobre si es el momento adecuado para ti.
condiciones del mercado de la vivienda en 2017
El mercado de la vivienda estadounidense, en general, es actualmente un mercado de vendedores, ya que los precios están subiendo y el inventario es escaso. Dicho esto, es importante tener en cuenta que algunos de los datos presentados aquí se componen de medias nacionales y que las condiciones pueden variar mucho según la región en la que vivas y el clima económico actual de la misma.
Oferta y demanda
A nivel nacional, las viviendas vendidas recientemente estuvieron en el mercado una media de cuatro semanas, Según la NAR, una rotación bastante rápida si se compara con la historia. Además, en los informes de la NAR último informe sobre las ventas de viviendas existentes en marzo de 2017, las ventas alcanzaron su mayor ritmo en más de 10 años, lo que provocó una grave escasez de oferta.
Precios de la vivienda
Este Informe de la NAR arroja algo de luz sobre la situación actual de los precios. Estos son los aspectos más destacados.
- El índice de asequibilidad ha disminuido en el último año, lo que significa que la vivienda se está encareciendo. En febrero de este año, el índice de asequibilidad fija de Estados Unidos era de 159,9, mientras que en febrero de 2016 era de 174,8. A nivel regional, el Oeste tenía un índice de 114, el Sur estaba en 162, el Noreste en 169 y el Medio Oeste en 211. Aunque las cifras varían significativamente, todas las regiones experimentaron un descenso de la asequibilidad con respecto al año anterior.
- También aumentó el porcentaje de los ingresos de los propietarios que se destina al pago de la hipoteca. En febrero de 2017 era del 15,6%, mientras que en febrero de 2016 era del 14,2%. El Medio Oeste tuvo el porcentaje más bajo, con un 11,9%, mientras que el Noreste registró un 14,7%, el Sur un 15,8% y el Oeste un 22,1%.
- Por último, aumentó el coste medio de una vivienda unifamiliar preexistente. Fue de 229.900 dólares en 2017, frente a los 213.600 dólares de 2016. En el Medio Oeste, la media fue de 172.500 $; en el Sur, de 209.000 $; en el Noreste, de 251.200 $ y en el Oeste, de 343.100 $.
En resumen, los precios están subiendo en el conjunto de EEUU, lo que es el resultado natural de una oferta limitada y una demanda creciente.
Tipos de interés
Ahora vamos a ver los tipos de interés.
Según el informe de la NAR, en el que se analizaba el precio medio de las viviendas unifamiliares existentes en EE.UU., los tipos de interés fijos han oscilado entre el 3,74% y el 4,43% desde febrero de 2016. Sin embargo, los tipos han aumentado constantemente desde agosto, alcanzando un máximo del 4,43% en febrero. A nivel regional, el Medio Oeste registró el tipo más alto, con un 4,53%, seguido del Sur, con un 4,48%, el Oeste, con un 4,40%, y el Noreste, con un 4,27%. Se espera que los tipos sigan subiendo, por lo que ahora es un buen momento para comprar antes de que lo hagan.
Otro punto a tener en cuenta es que el La Reserva Federal ha aumentado los tipos de interés en diciembre de 2016 y en marzo de este año, cada una de ellas con una subida del 0,25%, lo que sitúa el nivel actual entre el 0,75% y el 1%. Aunque el tipo llegó a ser del 5,25% en junio de 2006, no ha alcanzado el 1% desde diciembre de 2008.
Clima político
Los vientos cambiantes en D.C. también influyen en el mercado inmobiliario. Tras la victoria del presidente Trump, los republicanos habrían renovado su confianza en el mercado de la vivienda, mientras que los demócratas se sentían menos seguros, según el Encuesta Harris realizada por Trulia. Además de la encuesta, Trulia predice que el inventario de viviendas aumentará a medida que los constructores de viviendas aumenten la oferta y los propietarios de viviendas cambien a causa del aumento de los ingresos y del precio de la vivienda. También afirman que si el presidente Trump lleva a cabo la reforma de la Ley Dodd-Frank que ha insinuado, aflojará el crédito, lo que aumentará la accesibilidad a la financiación para la compra de viviendas e impulsará la demanda. Esto podría hacer subir aún más los precios, pero Trulia también señala que la nueva administración podría ofrecer exenciones fiscales para fomentar la nueva oferta.
Cuando se le preguntó a la agente inmobiliaria de Colorado Sarah Bowles si creía que ahora era un buen momento para comprar una casa en EE.UU., dice: «Sí, el mercado puede parecer difícil, pero los tipos siguen siendo bajos y los precios no van a bajar. Con paciencia, conocimientos, un buen agente y una pizca de resistencia, se puede navegar por este mercado»
Factores que determinan un buen momento para comprar
Ahora que ya sabes en qué punto se encuentra el mercado actual, aquí tienes un resumen de los factores que hay que tener en cuenta al analizar el mercado de la vivienda.
Baja demanda, alta oferta
Según la ley de la oferta y la demanda, cuanta más oferta haya, más bajo será el precio para los compradores porque hay menos competencia. Cuando la demanda aumenta y la oferta disminuye, aumenta la competencia entre los compradores, lo que significa que los precios también aumentan. Así que el mejor momento para comprar, que también se conoce como «mercado de compradores», es cuando hay muchas casas en el mercado y no hay mucha gente comprando. Tendrás más margen para negociar y es probable que consigas un mejor precio.
Puedes identificar un mercado de compradores mirando cuántas casas hay en el mercado y cuánto tiempo llevan a la venta. Si la mayoría llevan más de seis meses a la venta, es probable que la demanda sea baja. Sin embargo, si se compran en pocas semanas o meses, es probable que el mercado se incline a favor del vendedor. Tu agente inmobiliario local es una persona excelente para preguntar sobre las condiciones actuales de tu zona. Además, puedes conocer las tendencias a mayor escala leyendo los informes publicados por las autoridades del mercado inmobiliario, como el Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
Tipos de interés bajos
Los tipos de interés son un factor decisivo a la hora de determinar cuánto pagarás por tu hipoteca. Cuanto más bajo sea el tipo de interés, menos pagarás por tu casa a lo largo de tu hipoteca. Los tipos siempre fluctuarán, por lo que es importante observar la actividad de los últimos 10 años, 5 años y un año para comprender si los tipos actuales son razonables en relación con los pasados. También puedes fijarte en las predicciones del sector para saber si se espera que los tipos suban o bajen en el futuro.
La temporada
Sí, la compra de casas se ve afectada por la estación del año, y desde la primavera hasta el verano es la época de mayor actividad. Cuando el tiempo se vuelve más agradable después de un invierno frío y la temporada de vacaciones ya ha pasado, la gente empieza no sólo a comprar casas, sino también a ponerlas en el mercado. Si bien es posible encontrar más viviendas, también habrá más compradores, lo que aumenta la competencia y la demanda.
Teniendo esto en cuenta, es una buena idea entrar al principio de la temporada, ya que el invierno se está convirtiendo en primavera. Además, estate atento todo el año, ya que un propietario puede estar dispuesto a vender en invierno u otoño, cuando la demanda es baja y puedes conseguir una buena oferta.
Costes de alquiler frente a los de propiedad
Si estás alquilando y el pago del alquiler es inferior al de la hipoteca, tiene sentido alquilar hasta que estés preparado para pagar más cada mes. Sin embargo, si las cuotas de la hipoteca son iguales o menores que las del alquiler, podrías estar acumulando patrimonio cada mes. Además, podrías obtener una deducción fiscal por el total de los intereses que pagas cada año por tu préstamo hipotecario. Así que si los gastos de alquiler son iguales o superiores a los de la hipoteca, es un momento excelente para comprar.
Factores personales
Ratio de deuda-ingreso que se califica
Aparte de las condiciones cambiantes del mercado, hay factores personales que determinan si es un momento excelente para comprar una casa. En primer lugar, ¿dónde te encuentras financieramente? ¿Estás preparado para comprometerte con una hipoteca a 30 años y podrás afrontar los pagos mensuales? Busca, pide presupuestos y haz números para asegurarte de que se ajusta a tu presupuesto.
Según el Oficina de Protección Financiera del Consumidorsi tu ratio deuda-ingresos supera el 43%, incluyendo tu hipoteca, no podrás obtener la aprobación de un Hipoteca cualificada (una categoría de préstamos con características estables para aumentar la asequibilidad y proteger a los prestatarios). Calcula tu ratio deuda-ingresos sumando la cantidad total que pagas a tus deudas cada mes y dividiéndola por tus ingresos brutos mensuales totales.
Pago inicial
A continuación, ¿tienes un pago inicial? Las hipotecas convencionales exigen un mínimo del 20% de entrada, lo que te ayudará a reducir tus pagos mensuales. Sin embargo, hay varios programas a los que puedes acogerte que exigen un pago inicial más bajo. La Administración Federal de la Vivienda FHA es un programa popular que pide un 3,5% de entrada, el Programa de Asuntos de Veteranos (VA) permite el 0% de enganche y el Programa convencional 97 también permite un 3% de enganche.
Aunque estos programas permiten un precio más bajo de entrada a la propiedad de la vivienda, una hipoteca que se inicie con menos del 20% de entrada requerirá un seguro hipotecario privado (PMI) para proteger al prestamista en caso de impago. Esto, más el aumento de la cantidad financiada, dará lugar a un pago mensual más elevado. Tendrás que averiguar qué enfoque quieres adoptar para asegurarte de que puedes reunir el pago inicial requerido.
Buena puntuación de crédito
Por último, ¿cómo es tu puntuación de crédito? ¿Está en buena forma? Será un factor importante en el tipo de interés que te conceda un prestamista hipotecario y en el hecho de que puedas optar a él. Por ejemplo, Préstamos FHA requieren al menos una puntuación de crédito de 580.
Si es baja, puede ser más rentable pasar uno o dos años construyendo tu crédito para poder obtener un mejor tipo de interés. Comprueba tu puntuación de crédito, obtén unos cuantos presupuestos de prestamistas hipotecarios y sopesa si sería bueno obtener una hipoteca ahora o esperar hasta más adelante.
Lee cómo mejorar tu puntuación de crédito
El veredicto
¿Es un buen momento para comprar? En general, las condiciones actuales del mercado no son ideales, pero tampoco son malas. Un aspecto clave es que los profesionales del sector prevén una subida de los tipos de interés, lo que significa que 2017 puede ofrecer mejores condiciones que los años venideros.
Si todo se alinea y estás preparado para comprar una casa, asegúrate de comparar antes de decidirte por un prestamista hipotecario. Hay muchas empresas entre las que elegir y algunas serán mejores que otras para determinadas situaciones Lee más sobre cómo seleccionar el mejor prestamista hipotecario para ti
