La Administración Federal de la Vivienda (FHA) asegura las hipotecas con determinados prestamistas para ayudar a los prestatarios a obtener un préstamo hipotecario.
Concretamente, a quienes tienen una puntuación de crédito más baja y menos ahorros para el pago inicial les resultará más fácil conseguir un préstamo de la FHA que una hipoteca convencional. «En general, una hipoteca de la FHA es la mejor opción para los prestatarios que tienen un pago inicial limitado y una puntuación de crédito inferior a 680», dice Jeff McGrath, director de sucursal de Crown Mortgage Company.
Dicho esto, hay cosas que hay que tener en cuenta antes de obtener un préstamo de la FHA. Una de ellas es la cláusula modificativa de la FHA, que proporciona una protección adicional al comprador y a la FHA.
¿Qué es el requisito de la cláusula modificativa de la FHA?
Con un préstamo de la FHA, el prestamista hipotecario está obligado a informarte del valor de tasación de la vivienda antes de que firmes el contrato de compraventa. Si no es así, se requiere una cláusula modificativa de la FHA.
La cláusula modificativa de la FHA garantiza esencialmente que la vivienda vale lo suficiente para garantizar el préstamo. «El valor de tasación de la vivienda no debe ser inferior al precio de venta del contrato», dice McGrath.
«El importe máximo permitido del préstamo de la FHA se calcula a partir del precio más bajo del contrato y de la tasación» Esto protege a la FHA de una posible pérdida de dinero si la casa entra en ejecución hipotecaria.
Cláusula Modificatoria de la FHA: ¿Qué hay para los compradores?
La cláusula modificativa de la FHA establece específicamente que el comprador no está obligado legalmente a seguir adelante con la venta de la vivienda si el valor de tasación es inferior al precio indicado en el contrato de compraventa.
Es más, si esto ocurre, el comprador recupera su dinero de garantía y no tiene que pagar ningún tipo de penalización, aunque se haya especificado en el contrato inicial.
¿Quién firma la cláusula adicional de la FHA?
El comprador, el co-comprador (si procede), el vendedor, el agente del comprador y el agente del vendedor deben firmar la cláusula modificativa de la FHA antes de que el prestamista realice la tasación necesaria de la vivienda. Y sí, es necesario que todas las partes implicadas firmen la cláusula para que el acuerdo se lleve a cabo.
Una cláusula modificativa de la FHA puede o no anular una venta
Si el valor de tasación de la vivienda es inferior al precio de venta, el comprador puede retirarse de la venta sin perder dinero. Pero si el comprador sigue interesado en la vivienda, puede seguir adelante con la venta si lo desea.
Dicho esto, es importante recordar que la FHA probablemente no permitirá al prestamista ofrecerte un préstamo hipotecario superior al valor de tasación. Por tanto, si el precio de venta es superior -por ejemplo, en 3.000 dólares-, el comprador tendría que compensar esa diferencia por su cuenta.
Cuándo no es necesaria una cláusula modificativa de la FHA
Según la Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EEUU (HUD), hay algunos casos en los que no se requiere una cláusula modificativa de la FHA para cerrar una vivienda.
Esos casos son:
- Bienes inmuebles propiedad del HUD
- Ventas por parte de Fannie Mae, Freddie Mac, el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), los Servicios de Vivienda Rural u otras agencias gubernamentales federales, estatales y locales
- Ventas de ejecuciones hipotecarias
- Ventas en las que el prestatario no será el propietario-ocupante
Otros requisitos de los préstamos de la FHA que debes conocer
La cláusula modificativa de la FHA no es ni mucho menos el único requisito que la FHA impone a prestamistas y prestatarios. Aquí tienes un par de requisitos más que pueden ayudarte a asegurarte de que un préstamo de la FHA es adecuado para ti:
Requisitos de puntuación de crédito
Puedes obtener un préstamo asegurado por la FHA con una puntuación de crédito tan baja como 500. Pero para poder optar a la baja cuota inicial del 3,5% de la agencia, tu puntuación de crédito debe ser de al menos 580. Si es inferior, tienes que dar al menos el 10% del préstamo.
Seguro hipotecario
Como la FHA asegura el préstamo por ti, es la FHA y no el prestamista quien pierde si acabas ejecutando la hipoteca. El seguro hipotecario está diseñado para proteger a la agencia contra ese riesgo.
Hay dos tipos de seguro hipotecario que tienes que pagar cuando obtienes un préstamo de la FHA: una prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP) y una prima de seguro hipotecario continua (MIP).
La UFMIP es un 1,75% del importe del préstamo. Así, si tu préstamo es de 200.000 $, pagarías 3.500 $ al cierre. De forma continuada, pagarás el MIP anualmente entre el 0,45% y el 1,05% del importe base del préstamo, dependiendo del plazo de tu hipoteca y de la cuantía de tu pago inicial. Puedes saber más sobre la cifra de tu MIP anual aquí.
Busca los mejores préstamos FHA
Si estás pensando en obtener un préstamo de la FHA, no esperes que la agencia te consiga el tipo de interés más bajo. Simplemente está asegurando el préstamo para que los bancos estén más dispuestos a prestarte.
Por ello, es fundamental que consultes a varios prestamistas hipotecarios para asegurarte de que obtienes el mejor tipo de interés disponible.
Consigue los tipos de tres a cinco prestamistas, como mínimo. Compara cuidadosamente esos tipos y otras características del préstamo para asegurarte de que obtienes el más adecuado para tus necesidades.
