¿Qué significa «bajo contrato» en el sector inmobiliario?

Buscar casa puede ser un proceso desalentador. Encontrar la casa de tus sueños en el lugar adecuado y a un precio asequible puede parecer imposible. Y cuando das con tu casa ideal, puede que te decepcione descubrir que la casa está pendiente de venta.

Para que la búsqueda de una casa con los agentes inmobiliarios y en los sitios web inmobiliarios se desarrolle sin problemas, es útil entender esta transacción inmobiliaria. También es bueno saber que, en lo que respecta a los contratos inmobiliarios, estar bajo contrato no significa que la venta sea definitiva. Siempre existe la posibilidad de que la vivienda quede fuera de contrato y vuelva a estar disponible.

¿Qué significa «bajo contrato» en el sector inmobiliario?

Cuando una casa está bajo contrato o un agente inmobiliario te informa de que hay una venta pendiente, significa que actualmente hay un contrato inmobiliario sobre la vivienda. Básicamente, otro comprador de vivienda tiene derecho a la propiedad pendiente. ¿Pero qué significa esto para una casa que quieres para ti o para una inversión?

Bajo contrato significa que el vendedor ha aceptado una oferta por la propiedad. Sin embargo, antes de que la vivienda pase a la venta final, hay ciertas contingencias que deben resolverse. Hasta que no se resuelvan estos imprevistos, la vivienda sigue técnicamente pendiente de venta.

Las contingencias de la venta de una casa pueden incluir la aprobación de la financiación inmobiliaria, la inspección de la casa y la tasación de la misma. También es posible que el comprador tenga que vender su vivienda actual antes de cumplir los requisitos.

Proceso de contrato

El proceso de contratación comienza con una carta de oferta del comprador. Esta oferta formal se dirige al agente de ventas y al propietario y estipula la información clave, que incluye el precio de compra de la vivienda. En un mercado de compradores, la parte que desea comprar la casa puede ofrecer menos que el precio de venta. Sin embargo, si se trata de un mercado de vendedores y el valor de la vivienda es alto, el comprador suele aceptar la oferta actual y pasar a la situación de préstamo lo antes posible.

La carta de oferta también contendrá información sobre los gastos de cierre. La cantidad que se paga en concepto de gastos de cierre varía según la situación. En general, el comprador suele pagar alrededor del 5% del valor total de la propiedad en concepto de gastos de cierre. El vendedor paga entonces otro 6% a 10% en gastos de cierre.

¿Cuál es el periodo de diligencia debida?

El periodo de diligencia debida es el tiempo que transcurre entre el momento en que el vendedor acepta la oferta de compra de una vivienda y el momento en que se cierra la plica y se celebra la mesa de cierre. En este momento se resuelven los gastos restantes. Una vez que se cierra el préstamo, suele crearse una cuenta de depósito en garantía como parte del nuevo préstamo hipotecario del comprador.

La duración del periodo de diligencia debida varía en función de la venta de la vivienda. El propósito del periodo de diligencia debida es dar al comprador la oportunidad de asegurarse de que no hay problemas con la vivienda que puedan retrasar o comprometer la compra de la misma. También da al comprador y al vendedor la oportunidad de retirarse de la venta si no se cumplen las condiciones.

Depósito de garantía

Normalmente, el comprador también proporcionará al vendedor un depósito de garantía, también conocido como depósito de buena fe. El depósito de garantía del comprador representa su compromiso de cumplir su parte del trato durante la transacción inmobiliaria.

En general, el proceso no es un trato cerrado. Mientras se cumplen las contingencias de venta, algunos vendedores aceptan una oferta de respaldo. Estas ofertas proporcionan una red de seguridad si el contrato fracasa durante el proceso de compra de la vivienda. La mejor manera de saber si el vendedor aceptará ofertas de respaldo es preguntar. Puede que esa oferta se convierta en tu camino hacia un eventual contrato de compra. Podrías ser dueño de la propiedad que deseas en caso de que el contrato actual fracase.

Diferencia entre bajo contrato y contingente

Estar bajo contrato en la venta de una vivienda significa simplemente que el comprador ha presentado una oferta de compra de una propiedad y el vendedor ha aceptado. Si ambas partes están de acuerdo con la venta de la propiedad, la transacción seguirá adelante. Pero existe la posibilidad de que la venta pueda fracasar en este momento.

Una vez que la propiedad está bajo contrato, deben cumplirse ciertos criterios, lo que hace que la venta sea contingente. Por ejemplo, puede haber contingencias de inspección que deben cumplirse. El comprador puede tener que negociar las reparaciones de la propiedad contratada. Una vez que se cumplen las contingencias o se renuncia a ellas, la vivienda pasa a estar pendiente de la venta.

Diferencia entre bajo contrato y pendiente

Cuando consultes un anuncio inmobiliario, puede que veas el término «pendiente de venta» Esto significa algo ligeramente diferente a «bajo contrato». Este último término significa simplemente que un comprador ha presentado una oferta.

Si la venta está pendiente, suele significar que no hay más contingencias en la propiedad. En este momento, los agentes del vendedor suelen estar esperando sólo algunos detalles, como la inspección final por parte de un inspector de viviendas profesional. Cuando el comprador se asegure de que se han completado los últimos detalles, se determinará la fecha de cierre.

Una vez que la venta está pendiente y no hay una contingencia hipotecaria en la propiedad contratada, el vendedor ya no acepta ninguna oferta de respaldo.

Ventajas e inconvenientes de presentar ofertas de refuerzo

Hay ventajas e inconvenientes en que el agente inmobiliario del comprador haga una oferta de reserva. Es una buena idea hacer una oferta de reserva por si acaso. De este modo, si la financiación del comprador fracasa, por ejemplo, tú serás el siguiente en la lista. El vendedor puede entonces aceptar tu oferta en su lugar. Si estás preaprobado, eso podría significar que tienes una buena oportunidad de comprar la propiedad.

En el lado negativo, hay muchas posibilidades de que no consigas la casa, aunque hayas presentado una oferta de respaldo. El proceso de presentación de la oferta lleva mucho tiempo y te quitará el tiempo que podrías dedicar a buscar una casa que esté disponible.

Si decides hacer una oferta de refuerzo, es una buena idea superar el precio que pide el vendedor. De este modo, si el estado del listado vuelve a cambiar a «en venta», tendrás una buena oportunidad de ser el siguiente comprador en la fila.

Cómo protege a los agentes inmobiliarios estar bajo contrato

Como ocurre con la mayoría de los documentos legales, estar bajo contrato protege a los implicados, incluidos los agentes inmobiliarios. Es importante que el comprador y el vendedor tengan en cuenta que los agentes inmobiliarios se ganan la vida vendiendo casas y dependen de las comisiones de venta. Sólo pueden ganar dinero vendiendo inmuebles.

Los contratos existen para garantizar que el comprador y el vendedor no se echen atrás en el trato sin una razón válida. Si, por ejemplo, se encuentra un problema durante la búsqueda del título, podría ser una buena razón para cancelar la venta. Por otra parte, que el comprador o el vendedor cambien simplemente de opinión no es una razón válida.

¿Qué posibilidades hay de que un contrato pueda fracasar?

Los contratos pueden fracasar, y de hecho lo hacen. Algunos acuerdos contractuales tienen la posibilidad de no llegar a buen puerto. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios Encuesta del Índice de Confianza de los Agentes Inmobiliarios de marzo de 2020el 8% de los contactos que llegaron a un acuerdo durante el primer trimestre de 2020 fueron terminados.

Eso significa que si encuentras casas en los listados inmobiliarios indicadas como bajo contrato, aún podrían caer. Por ese motivo, puede merecer la pena, como comprador, comprobar en un servicio de listado múltiple las viviendas que están bajo contrato. Podrías encontrar viviendas que se han quedado sin contrato por las que pujar.

¿Qué ocurre si se cancela el contrato?

Si un comprador no cumple todas las condiciones requeridas, el contrato puede ser cancelado y lo será. En ese momento, otros compradores podrán presentar ofertas por la vivienda y potencialmente comprarla.

Antes de proceder a presentar una oferta, averigua por qué no funcionó el contrato anterior. Por ejemplo, podría ser que hubiera problemas durante la búsqueda de títulos o en los estudios del terreno. Preguntar a los agentes inmobiliarios qué ocurrió te ayudará a decidir si quieres seguir adelante con una oferta.

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son las probabilidades de que un contrato fracase?

Siempre existe la posibilidad de que un contrato fracase. Esto ocurrirá si un comprador no cumple ciertas obligaciones de contingencia. Una encuesta reciente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios reveló que el 8% de las ventas se rescindieron antes del proceso de cierre.

¿Se puede presentar una oferta si la casa está bajo contrato?

Sí, un comprador o el agente del comprador son libres de presentar una oferta si una casa está bajo contrato. Siempre existe la posibilidad de que el contrato se caiga, en cuyo caso serás el siguiente en la lista.

¿Qué significa que el contrato se cancele?

Si se cancela un contrato, se interrumpe la venta de la vivienda. Cuando esto ocurre, hay consecuencias para el comprador o el vendedor, dependiendo de quién haya cancelado la venta. Existen contingencias para compradores y vendedores que protegen a ambas partes. Por lo general, hay cláusulas en los contratos que detallan las condiciones que deben cumplirse para la venta de una vivienda. Si esas condiciones no se cumplen, el comprador o el vendedor pueden retirarse.

¿Por qué siguen cotizando las propiedades inmobiliarias que están bajo contrato?

Que una propiedad esté bajo contrato no significa que la venta sea definitiva. Los inmuebles siguen cotizando hasta que la vivienda se vende oficialmente.

¿Puedes hacer una oferta por una casa que está bajo contrato?

Puedes hacer una oferta por una casa que está bajo contrato. Hacerlo no garantiza que puedas comprar la casa, pero te da una oportunidad en caso de que se cancele la venta original.

¿Cuál es la diferencia entre pendiente y bajo contrato?

Bajo contrato significa que un comprador ha presentado una oferta, mientras que pendiente significa que no hay más contingencias en la propiedad y que la venta es inminente. Cuando una vivienda alcanza el estado de pendiente, suele significar que no se aceptarán más ofertas.

¿Cuál es la diferencia entre bajo contrato y contingente?

Bajo contrato significa que un comprador ha hecho una oferta por la propiedad. Contingente es el siguiente paso. Significa que la venta de la vivienda se concretará cuando se cumplan determinadas condiciones.

¿Puede un vendedor volver a poner una vivienda en el mercado mientras está bajo contrato?

El contrato es legalmente vinculante entre el vendedor y el comprador. Eso significa que, una vez que la casa está bajo contrato, el vendedor puede seguir mostrando la casa en caso de que la primera oferta fracase. Sin embargo, mientras la casa esté bajo contrato, el vendedor no puede cambiar de opinión y seguir adelante con otra oferta. Sin embargo, el vendedor puede aceptar ofertas de refuerzo. Dichas ofertas de refuerzo se tendrán en cuenta si la oferta original fracasa.

«Bajo contrato» no es un trato hecho

Bajo contrato no significa que se haya vendido. El término indica simplemente que el comprador ha hecho una oferta y el vendedor la ha aceptado. A continuación, ambas partes trabajan para cerrar el trato. Pueden ocurrir muchas cosas durante el tiempo que una casa está bajo contrato. Por ejemplo, que el acuerdo se frustre debido a contingencias no satisfechas. Si esto ocurre, puedes presentar una oferta por la casa y potencialmente comprarla tú mismo.