¿Qué es un préstamo puente? – Definición y ejemplos

Imagina que estás en proceso de vender tu antigua casa y comprar una nueva. Has encontrado la casa de tus sueños y estás preparado para hacer el pago inicial. Sin embargo, tu antigua casa sigue en el mercado, y dependes del beneficio de la antigua casa para el pago inicial de la nueva. Si estás seguro de que tu antigua casa se venderá y no puedes soportar perder la casa de tus sueños a manos de otro comprador, pedir un préstamo puente puede ser una buena opción para ti.

Un préstamo puente alivia la presión financiera a la que se enfrentan muchos prestatarios cuando quieren hacer grandes compras. Este préstamo a corto plazo llena el vacío existente entre el momento en que necesitas algún tipo de fondos y el momento en que puedes asegurar la financiación a largo plazo.

¿Qué es un préstamo puente?

Un préstamo puente es un préstamo a corto plazo, normalmente de hasta un año, que los prestatarios utilizan hasta que puedan conseguir financiación a largo plazo o eliminar una obligación existente. Este flujo de efectivo inmediato tiene un coste: estos préstamos suelen tener tipos de interés elevados y tienen que estar respaldados por algún tipo de garantía, como bienes inmuebles u otros activos. Los préstamos puente también pueden llamarse financiación puente o préstamos puente.

¿Cómo funcionan los préstamos puente?

Los préstamos puente hacen lo que su nombre indica: sirven de puente en los momentos en que se necesita financiación pero no se dispone de ella, por el motivo que sea. Los prestatarios suelen utilizar los préstamos puente para cubrir los pagos iniciales y los costes de cierre de las compras de bienes inmuebles. Tanto los particulares como las empresas emplean préstamos puente. Puedes solicitar un préstamo puente a través de tu prestamista, pero los términos y condiciones de los préstamos puente varían según las instituciones crediticias.

Requisitos comunes y uso más habitual

Los prestamistas ofrecen préstamos puente, pero pueden tener situaciones únicas en las que aprobarán dicho préstamo. Por ejemplo, los prestamistas suelen limitar el importe de un préstamo puente al 80% del valor libre de cargas de la propiedad que el prestatario utiliza para garantizar el préstamo. En el caso de las viviendas, otro término para el valor libre de cargas es el de patrimonio neto.

Los ejemplos más comunes de préstamos puente se dan cuando los propietarios intentan comprar nuevas viviendas mientras siguen vendiendo sus casas actuales. Estos propietarios solicitan préstamos puente utilizando sus viviendas actuales -que aún no se han vendido- como garantía. Los fondos del préstamo puente cubren los pagos iniciales de la compra de la nueva vivienda.

Dado que el patrimonio neto de tu vivienda es el valor de la misma menos el saldo restante de la hipoteca, el que te aprueben o no un préstamo puente dependerá de la cantidad de patrimonio neto que tengas en tu casa. Al permitirte pedir un préstamo con este patrimonio, un préstamo puente te da más tiempo para vender tu casa actual sin perder la nueva casa que quieres comprar.

Los préstamos puente pueden reducir el estrés que supone comprar y vender al mismo tiempo. Sin embargo, conllevan tipos de interés más altos que otras financiaciones.

Utilizar un préstamo puente para un inmueble individual

Si eres propietario de una vivienda y estás pensando en venderla y luego comprarla rápidamente, quizá quieras considerar un préstamo puente. En primer lugar, tienes que hablar con tu prestamista sobre la posibilidad de obtener un préstamo puente. Tu prestamista evaluará tus aptitudes y tu situación financiera, como tu ratio deuda-ingresos, el valor de tu vivienda, tu puntuación de crédito y tus ingresos.

¿Qué hace que tengas más probabilidades de reunir los requisitos?

Es más probable que puedas optar a un préstamo puente si has cumplido con los pagos de la hipoteca. También deberías tener una excelente solvencia y una baja relación entre deudas e ingresos. Por otro lado, como ya se ha señalado, necesitarás un patrimonio suficiente en tu vivienda actual para poder optar a un préstamo puente. Una casa sin patrimonio no está preparada para garantizar un nuevo préstamo.

¿En cuánto tiempo te aprobarán?

En la mayoría de los casos, el proceso de aprobación de un préstamo puente será más rápido que el de una hipoteca tradicional. Los préstamos puente suelen aprobarse (o desaprobarse) rápidamente. Su objetivo es proporcionar dinero inmediato, y una tramitación lenta anularía ese propósito.

¿Cómo puede utilizar una empresa un préstamo puente?

Aunque este artículo se centra principalmente en los préstamos puente, ya que son los más utilizados por los consumidores, oirás llamar «préstamos puente» a otros préstamos Los préstamos puente para empresas o comerciales se parecen a los préstamos puente para consumidores en aspectos importantes, pero no son idénticos.

Las empresas utilizan los préstamos puente en situaciones en las que esperan que la financiación a largo plazo llegue pronto, pero necesitan alguna fuente de financiación para cubrir los gastos en el ínterin. Una empresa puede utilizar el préstamo puente para cubrir sus nóminas, alquileres y otros gastos hasta que llegue la financiación esperada.

Aunque cualquier préstamo empresarial utilizado para cubrir gastos a más corto plazo podría llamarse préstamo puente, los préstamos puente suscritos por las empresas suelen ser para transacciones inmobiliarias, al igual que los préstamos puente para consumidores. También como los préstamos puente para consumidores, la variedad comercial requerirá una garantía, tendrá tipos de interés más altos, tendrá plazos más cortos y se aprobará (o desaprobará) más rápidamente que otros préstamos.

¿Cuándo devuelvo mi préstamo puente?

El plazo típico para pagar un préstamo puente es de un año. Los plazos de amortización varían según los prestamistas. En la mayoría de los casos, harás pagos mensuales sólo de intereses hasta que tu casa se venda. Si llegas al final del plazo del préstamo sin haber vendido tu casa, tendrás que devolverlo, llegar a nuevos acuerdos con tu prestamista (como obtener un nuevo préstamo que cancele el primero) o enfrentarte a la ejecución hipotecaria.

Evita hacer un depósito o empezar a pagar antes de que se venda tu casa

En general, es mejor evitar los préstamos puente que requieren un depósito. Tu objetivo suele ser pagar el capital del préstamo sólo cuando se cierre la venta de tu casa. Sólo debes solicitar un préstamo puente si piensas utilizar el dinero de la venta de tu casa para pagar el préstamo. Si tu préstamo está garantizado por la propiedad que vas a vender, no podrás completar la venta hasta que se elimine este gravamen.

Incluso si organizas un préstamo puente con otro tipo de garantía, como una segunda hipoteca sobre una propiedad de inversión que no vayas a vender, los tipos comparativamente altos de estos préstamos hacen que cualquier retraso en la devolución sea poco aconsejable. La única excepción posible a esta regla sería evitar el reembolso anticipado de un préstamo puente con una penalización por pago anticipado.

Pagar tu préstamo puente con los ingresos de la venta tan pronto como los tengas, te asegura poder devolver rápidamente el préstamo y evitar pagar demasiados intereses al alto tipo. Cuando solicites el préstamo, también debes buscar una «fecha de vencimiento final» para cuando el préstamo tenga que ser devuelto en su totalidad. Si esto no está claro, asegúrate de que estas condiciones se acuerdan con el prestamista para garantizar que puedes devolver el préstamo en su totalidad a tiempo.

Comisiones de los préstamos puente

Las comisiones de los préstamos puente varían según las instituciones de crédito. Aquí tienes un resumen de algunas comisiones comunes:

• Comisiones de apertura. La mayoría de los préstamos puente conllevan una elevada comisión de apertura, que deberás pagar cuando solicites el préstamo.
• Gastos de custodia y de título. También tendrás que pagar estas comisiones cuando pidas un préstamo puente.
• Penalización por pago anticipado. Algunos préstamos puente pueden tener también una penalización por pago anticipado si cancelas la hipoteca antes de tiempo. Esto podría ser una comisión especialmente molesta si tu préstamo puente está garantizado por la vivienda que tienes a la venta. Como tendrás que pagar este préstamo como parte del proceso de venta, evitar la penalización por pago anticipado podría ser un reto. A no ser que utilices alguna otra propiedad como garantía, puedes pensártelo dos veces antes de aceptar un préstamo puente con una penalización por pago anticipado.
• Costes de cierre. Cuando se cierre la venta, espera pagar entre el 1,5% y el 3% del importe del préstamo en concepto de gastos de cierre.

Mientras piensas en estos gastos, ten en cuenta también que los tipos de interés de los préstamos puente suelen ser más altos, hasta el rango del 8%-10% en el momento de escribir este artículo (finales de abril de 2022).

Pros y contras de los préstamos puente

Alternativas a un préstamo puente

Tienes varias alternativas a un préstamo puente. Entre ellas están las líneas de crédito con garantía hipotecaria, los préstamos tradicionales con garantía hipotecaria, la refinanciación en efectivo y otras.

Línea de crédito con garantía hipotecaria

Siempre que lo planifiques con antelación y pidas el préstamo antes de poner tu casa en venta, una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) es una alternativa a un préstamo puente, y las HELOC tienen tipos de interés más bajos. Si aún no has pagado tu hipoteca, ten en cuenta que ahora tendrás que hacer dos pagos hasta que vendas tu casa: la HELOC y la primera hipoteca.

Si te aprueban un HELOC, puedes pedir prestado todo el dinero que necesites hasta tu límite de crédito. Esto significa que, si tienes mucho capital en tu casa, podrías pedir prestado lo suficiente para hacer el pago inicial de una nueva casa. Luego pagarías la línea de crédito cuando se vendiera tu casa. Tu casa se utiliza como garantía en esta alternativa.

Préstamo con garantía hipotecaria

Aunque los préstamos puente y los préstamos tradicionales o estándar sobre el capital de la vivienda utilizan ambos tu casa como garantía, no son lo mismo. Para pedir un préstamo con garantía hipotecaria estándar, tendrás que solicitar y obtener la aprobación del préstamo con garantía hipotecaria antes de poner tu propiedad en el mercado.

Un préstamo con garantía hipotecaria, al igual que un HELOC, es una hipoteca subordinada sobre tu casa y tendrá que pagarse con el producto de cualquier venta. También como un HELOC, debería conseguirte un mejor tipo de interés que un préstamo puente. Con esta opción, empiezas a devolver el préstamo inmediatamente, por lo que, si tienes una primera hipoteca aún pendiente, supondrá un segundo pago mensual mientras intentas vender tu casa.

Sí, por cierto, un préstamo puente garantizado por tu casa en venta es también una hipoteca subordinada que tendrás que pagar para completar la venta de tu casa. Las principales diferencias entre este tipo de préstamo puente y un préstamo con garantía hipotecaria estándar son cuándo puedes obtenerlo y cuánto tiempo tienes para pagarlo. El propósito de un préstamo puente también puede significar que será menor que el mayor préstamo sobre el valor de la vivienda o HELOC para el que podrías optar (¿por qué pedir prestado más de lo que necesitas a los tipos del préstamo puente?), aunque esto depende de la cantidad de capital que tengas.

Refinanciación en efectivo

En esta alternativa, refinancias la hipoteca de tu casa actual para conseguir lo suficiente para pagar tu hipoteca y hacer un pago inicial de una casa nueva. Necesitas un capital suficiente en tu vivienda actual para que esta opción sea factible. Al igual que con las dos opciones anteriores, es probable que necesites que te aprueben este préstamo antes de poner tu casa en venta. Los prestamistas no suelen querer conceder préstamos contra propiedades que ya están en el mercado, siendo los préstamos puente una notable excepción.

préstamo puente 80-10-10

En lugar de refinanciar o pedir un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito sobre tu vivienda actual, pides uno sobre la nueva vivienda para cubrir el 10% del pago inicial. Normalmente, pedirías un préstamo con garantía hipotecaria al mismo tiempo que la hipoteca de tu nueva casa, utilizándolo para pagar el 10% del pago inicial.

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Préstamo personal

Los préstamos puente utilizan tu casa en venta como garantía, lo que significa que sólo te aprobarán uno si tu casa tiene suficiente patrimonio neto para que merezca la pena aceptarlo como garantía. También puede ser posible obtener los fondos que necesitas sin aportar una garantía, o utilizando una garantía distinta de la vivienda que intentas vender.

Si tienes una propiedad de valor distinta de la vivienda que tienes en venta, puedes utilizarla como garantía para un préstamo personal con aval. Si tienes un crédito y unos ingresos excelentes, es posible que puedas conseguir un préstamo personal sin garantía que se ajuste a tus necesidades. Haz clic aquí para leer sobre algunos de los mejores productos de préstamos personales.

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PREGUNTAS FRECUENTES

¿Se necesita una tasación para un préstamo puente?

Sí, necesitas una tasación para un préstamo puente. Un prestamista de préstamos puente necesita evaluar el coste de tu casa para decidir cuánto te va a prestar.

¿Cuánto puedes conseguir con un préstamo puente?

La cantidad que puedes obtener con un préstamo puente depende del valor de la vivienda que utilices como garantía. El máximo que suelen ofrecerte en un préstamo puente es el 80% del valor disponible de tu vivienda.

¿Son deducibles los intereses de un préstamo puente?

Sí. Si tu préstamo puente está garantizado por tu vivienda, es decir, es una hipoteca, entonces el pago de los intereses será tan deducible fiscalmente como el pago de los intereses de cualquier otra hipoteca.