Comprar su primera casa puede ser tedioso y abrumador.
Si bien ver propiedades y soñar con la casa de sus sueños es emocionante, superar los obstáculos financieros es otra historia. Pero no te preocupes.
Esta guía integral para compradores de vivienda por primera vez lo guiará a través del proceso, de principio a fin.
Antes de iniciar la búsqueda
Verifique su crédito
Su puntaje de crédito no solo jugará un papel importante en la aprobación o no de su hipoteca, sino que también determinará su tasa de interés.
Un pequeño aumento o disminución en las tasas de interés puede no parecer serio. Sin embargo, las hipotecas son por una suma considerable y por un largo período de tiempo. Por lo tanto, un pequeño aumento o disminución puede significar miles de dólares más gastados o ahorrados durante la vigencia del préstamo.
Para tener la mejor oportunidad de obtener un préstamo hipotecario, debe aspirar a un puntaje de crédito de al menos 620. Es posible ser aprobado para algunos programas de préstamos hipotecarios con un puntaje tan bajo como 580, pero es posible que tenga menos préstamos. Para escoger de.
Ejecutar los números
Es tentador para los compradores de vivienda por primera vez comenzar a buscar una casa cuando saben que su puntaje de crédito es bueno. Pero probablemente no sea una buena decisión hasta que haya fijado el precio de la casa que puede pagar. Sí, el oficial de préstamos le dará una cifra cuando obtenga la aprobación previa, pero esa cifra no siempre indica lo que puede pagar.
¿Porqué es eso? Bueno, se enfocan en la relación deuda-ingreso (DTI) para tener una idea de para cuánto préstamo califica. De acuerdo a La Oficina de Protección Financiera del Consumidor, los prestamistas prefieren una relación de deuda a capital de 43% o menos para el pago de su nueva hipoteca. Para ilustrar:
| DEUDA MENSUAL ACTUAL | INGRESOS BRUTOS | RELACIÓN DEUDA A INGRESO | Pago máximo de hipoteca (Y LA RECOMENDACIÓN DEL 43%) |
|---|---|---|---|
| $1,000 | $4,000 | 25% | $720 |
| $2,000 | $6,000 | 33% | $580 |
| $3,000 | $10,000 | 30% | $1,300 |
Notar: Razón de deuda a ingresos = cantidad total de deuda mensual / ingreso bruto
El problema es que no tiene en cuenta los costos no relacionados con la deuda. Y si tiene un seguro grande, cuidado de niños o incluso facturas de comestibles, eso podría ser un gran problema.
Por lo tanto, lo mejor que puede hacer es observar su presupuesto actual y encontrar un número realista para el pago de su nueva hipoteca. Pero recuerde tener en cuenta la relación DTI recomendada.
Explore las opciones de hipotecas
Hay muchas opciones de hipotecas en el mercado para compradores de vivienda por primera vez, pero las más populares son:
- Hipotecas tradicionales: generalmente requiere un puntaje de crédito de 620 o más y una relación DTI de 36% o menos. Si el monto del préstamo es superior a $417,000, será un préstamo jumbo y requiere un pago inicial más alto.
- Préstamos FHA: asegurado por la Administración Federal de Vivienda y generalmente requiere un puntaje de crédito de al menos 580, un pago inicial bajo y menos estricto que las hipotecas tradicionales.
- Hipotecas VA: asegurado por el Departamento de Asuntos de Veteranos y no se requiere pago inicial y es más fácil de calificar que los productos de préstamo tradicionales, pero debe ser un miembro activo de las fuerzas armadas. Algunos cónyuges sobrevivientes también son elegibles.
Ver también: 14 subvenciones y programas para compradores de vivienda por primera vez para 2022
Echa un vistazo a nuestras mejores opciones:
Los mejores prestamistas hipotecarios en 2022
La mayoría de las hipotecas tienen plazos de 30 o 15 años. Este último te costará más por mes, pero ahorrarás mucho dinero en intereses.
También puede elegir entre una hipoteca de tasa fija o ajustable (ARM). Las hipotecas de tasa fija tienen la misma tasa de interés durante todo el plazo del préstamo. Pero los ARM generalmente comienzan con una tasa de interés más baja por un plazo fijo. De hecho, suelen ser entre cinco y diez años y luego se ajustan según el mercado.
Algunos compradores de vivienda por primera vez eligen ARM en lugar de hipotecas de tasa fija porque les da la opción de hacer un pago mensual más bajo en los primeros años. También puede significar que puede calificar para una casa más cara. Pero tenga cuidado de no extenderse demasiado, ya que el comportamiento errático del mercado puede hacer que la tasa suba.
Obtenga una preaprobación
Esta es una de las partes de todo el proceso hipotecario que consume más tiempo para un comprador de vivienda por primera vez. La buena noticia es que no tiene que conformarse con la primera oferta que se presente en caso de que su puntaje crediticio se vea afectado.
“Los puntajes FICO ignoran [mortgage] solicitudes de información realizadas dentro de los 30 días anteriores a la calificación”, según myFICO. De esta manera, no serás penalizado por múltiples solicitudes.
Por lo tanto, comience a buscar prestamistas con los que pueda estar interesado en trabajar. También puede buscar la ayuda de un corredor de hipotecas si tiene poco tiempo o necesita que alguien haga el trabajo preliminar por usted.
Una vez que haya elegido algunos prestamistas, prepárese para proporcionar lo siguiente para obtener la aprobación previa:
- Estados financieros para confirmar sus activos, incluidas cuentas de jubilación y bienes raíces
- Extractos bancarios recientes
- Los dos últimos recibos de pago
- W-2 durante los últimos dos años
Si califica, el prestamista hipotecario le proporcionará una carta de aprobación previa, válida por un cierto período de tiempo, que especificará para qué califica.
Ahorre para el pago inicial y los costos de cierre
Durante el proceso de aprobación previa, el prestamista debería haber discutido las opciones de préstamo que pueden ser adecuadas para usted. También deberían haber indicado cuánto necesitará para el pago inicial y los costos de cierre.
Si bien algunos vendedores pueden estar dispuestos a cubrir los costos de cierre, esté preparado para proporcionar un depósito para garantizar su oferta. Y si necesita un pago inicial grande porque obtuvo un préstamo jumbo o no califica para el programa de préstamos FHA o VA, ahora es el momento de hacer un plan para llegar a la meta antes del cierre.
Si el vendedor no paga los costos de cierre, espere pagar entre el 2% y el 5% del precio de venta. Y si no necesita un gran depósito, no es una mala idea llevar dinero en efectivo a la mesa. Esto le permite reducir el valor del préstamo, haciéndolo menos riesgoso para el prestamista.
También puede evitar el Seguro Hipotecario Privado (PMI), que se requiere hasta que alcance el 20% del capital y finalmente califique para una tasa de interés reducida.
Cómo encontrar la casa perfecta
compras en casa
¿Todo ajustado con aprobación previa y planeado para ahorrar el dinero que necesita? Ahora es el momento de ir de compras a casa. Pero antes de continuar, debe decidir si desea contratar a un agente de bienes raíces.
Es posible encontrar toneladas de listados en su rango de precios en la web con poco esfuerzo, pero los agentes inmobiliarios tienen acceso a un sistema que puede ampliar su alcance. Aún mejor, pueden desempeñar un papel vital para ayudarlo a elegir una casa que sea una buena compra y negociar el precio de compra final.
Y el agente del vendedor paga su comisión, por lo que no hay necesidad de preocuparse por desembolsar dinero extra. Solo asegúrese de contratar a un buen profesional de bienes raíces con experiencia. reputación
Ahora para la parte diversión: compras desde el hogar. Tenga cuidado de no juzgar una casa solo por su apariencia. Algunos otros factores importantes a tener en cuenta:
- Impuestos: ¿Son los impuestos a la propiedad asequibles o más allá de lo que puede pagar cómodamente? (Puede mover los impuestos sobre la propiedad y el seguro del hogar a una cuenta de depósito en garantía, pero pueden hacer o deshacer fácilmente su presupuesto si los números son altos).
- Ubicación: ¿Está la casa en un área que históricamente ha mantenido su valor? ¿La ubicación es óptima para sus viajes de casa al trabajo?
- Criminalidad: ¿Es un área de alta criminalidad o es relativamente segura?
- Condición: ¿Cuántos años tiene la propiedad? ¿Necesita un montón de reparaciones o está listo para mudarse?
- Planta baja: ¿El plano de planta es factible o adecuado para su situación? ¿Sería atractivo para otros compradores si usted vendiera?
- Distrito escolar: como son las escuelas ¿Obtuvieron una buena calificación o están luchando por mantenerse a flote?
Todos estos factores pueden afectar el valor de la propiedad con el tiempo.
Enviar una oferta
Has encontrado el hogar perfecto y estás listo para firmar en la línea de puntos. Antes de que pueda finalizar el papeleo y mudarse, hay un paso más importante. Y eso es hacer la oferta. Incluso si el precio de venta parece justo, es posible que tenga que hacer una oferta más alta o más baja para quedarse con la casa.
¿Porqué es eso? Bueno, podría haber una guerra de ofertas leve o terrible, y la única forma de ganar es vencer a la competencia. O tal vez su agente de bienes raíces investigó un poco y decidió que el precio de venta era un poco alto en función de propiedades similares en el área o la condición actual de la casa.
De cualquier manera, desea enviar una oferta que se destaque y sea aceptada. Su agente de bienes raíces puede hacer esto por usted. Pero si no tienes un agente de bienes raíces, mira estas letras de Trulia para ayudarlo a comenzar.
El Proceso Hipotecario
Incluso después de que se acepte su oferta, aún queda trabajo por hacer. ¡Aún no has terminado! Es hora de pasar al proceso de la hipoteca.
¿Recuerdas esa carta de aprobación previa? El prestamista se asegurará de que toda la información que proporcionó inicialmente sea precisa a través de un proceso llamado suscripción.
Es posible que se le solicite que proporcione algunos documentos adicionales, incluidas copias actualizadas de sus estados de cuenta bancarios o talones de pago, si ha pasado un tiempo desde que recibió la aprobación previa.
Cuanto antes envíe la información solicitada, antes recibirá una respuesta. Así que no se demore si desea una fecha de finalización anterior en lugar de posterior.
Inspecciones y tasaciones de viviendas
Antes de cerrar la compra de la casa, deberá realizar una inspección y una tasación de la casa.
La inspección de la vivienda, que no debería costarle más de $500, proporcionará una evaluación general de la propiedad e identificará problemas potenciales.
La tasación también juega un papel vital ya que le dará una buena idea del valor justo de mercado de la vivienda. El prestamista lo requerirá, pero no es una mala idea obtener una tasación independiente para que actúe como una segunda opinión.
La inspección y la tasación pueden salvarle la vida, ya que es posible que el precio de oferta sea más bajo o que sea mejor abandonar la casa por completo.
contratar un seguro de hogar
Su prestamista le pedirá que obtenga un seguro de hogar. Por lo tanto, desea comenzar a buscar cotizaciones y elegir una póliza antes de cerrar.
Su préstamo fue cerrado
¡Al final! Has llegado a la meta y es hora de cerrar tu préstamo. Al cerrar, espere:
- Firmar un montón de papeleo.
- Indique cualquier cantidad adeudada por depósito.
- Pagar los costos de cierre, que podrían incluir obligaciones de impuestos a la propiedad, primas de seguro de vivienda y cuotas de asociación, seguro de título y cualquier otro costo asociado con el cierre del préstamo.
- Paga puntos de descuento o intereses prepagos que pueden reducir la tasa de interés.
Pero antes de presentarse, es una buena idea hablar con el prestamista para saber qué esperar. También puede solicitar una copia del documento de cierre final, o divulgación final, para ver un desglose detallado de los costos.
Algunos consejos adicionales
Aquí hay algunas sugerencias adicionales para los compradores de vivienda por primera vez para ayudarlos a obtener la aprobación de su primer préstamo:
- Abstenerse de solicitar un nuevo crédito antes del cierre. Esto puede afectar su índice de deuda, reducir su puntaje de crédito y, en última instancia, evitar que cierre el préstamo.
- Los programas estatales y locales pueden estar disponibles para ayudar con el pago inicial. Si tiene poco dinero, asegúrese de explorar las opciones que pueden estar disponibles para usted.
- Muchos constructores ofrecen incentivos a los compradores, como asignaciones para actualizaciones y costos de cierre. Entonces, si no está considerando una nueva construcción, puede que no sea tan malo ver si los precios están dentro de su presupuesto.
¿Deberías alquilar en su lugar?
Tal vez haya hecho un poco de trabajo preliminar, miró los números y está dudando en comprar una casa. A menudo encontrará que es más barato hacer los pagos de la hipoteca que pagar el alquiler.
También puede aprovechar las deducciones de impuestos y acumular capital a medida que realiza los pagos. Puede pedir prestado capital o poner dinero extra en su bolsillo si decide vender antes de que termine el período de pago.
Sin embargo, alquilar una casa le brinda la flexibilidad de mudarse a una nueva ubicación si la casa no es lo que esperaba, si no le gusta el vecindario o si desea algo diferente.
Además, el alquiler permite repercutir al propietario los gastos de mantenimiento de la vivienda. Pero como propietario, usted será responsable de los costos de mantenimiento y reparación.
Otra razón por la que algunos optan por alquilar en lugar de comprar son los costos iniciales. La mayoría de los propietarios exigen un depósito de seguridad, pero puede ser mucho menos que el dinero que podría tener que llevar consigo para el pago inicial y los costos de cierre.
En última instancia, debe decidir qué es lo mejor para usted: invertir en un activo que puede crear riqueza o continuar pagando el alquiler hasta que sienta que es el momento adecuado. No hay respuesta correcta o incorrecta; depende de sus preferencias personales y situación financiera.
Conclusión
Al tomarse el tiempo para informarse sobre el proceso de compra de una vivienda, estará bien preparado y se ahorrará tiempo y dolores de cabeza. Aún mejor, aumentará sus posibilidades de encontrar la casa de sus sueños con el producto hipotecario más competitivo del mercado.
