Comprar una casa es la compra más grande que la mayoría de nosotros haremos. Con tanto en una sola decisión, vale la pena preguntarse: ¿qué determina el valor de la propiedad?
Para responder a esta pregunta, entrevisté a expertos en inversiones inmobiliarias de todo Estados Unidos. También analizo las diferencias en el precio por pie cuadrado por estado, condado e incluso vecindario para ayudar a resaltar en qué deben enfocarse los compradores de propiedades cuando buscan una casa nueva.
Aquí hay cuatro factores críticos que determinan el precio por pie cuadrado de una propiedad.
1. Ubicación
Como era de esperar, la ubicación debe ser una preocupación importante al comprar una propiedad. Pero todo el mundo está buscando un buen sitio, entonces, ¿cómo encontrar un buen sitio que no sea demasiado caro? ¿Cómo encontrar una propiedad que probablemente aumente de valor con el tiempo?
Una cosa queda clara de inmediato cuando estudia los precios de las propiedades: el valor varía mucho según la ubicación, y la distancia entre una excelente ubicación y una ubicación mediocre, o incluso mala, es muy pequeña.
¿Cómo varían los valores de las propiedades por ciudad?
En igualdad de condiciones, las ciudades más grandes tienen alquileres promedio más altos y precios de vivienda más altos. ¿Por qué? «Esto se debe a las distancias más largas y a los costos más altos del transporte rural-urbano», dice Yulia Kozhevnikova, experta en bienes raíces y analista de Tranio.com.
“Los vecindarios con índices de criminalidad más bajos, menos contaminación y más servicios son más deseables y están más densamente poblados, por lo que los precios inmobiliarios son más altos. Además, los centros urbanos son más caros ya que la tierra en ubicaciones centrales es más escasa que en ubicaciones no centrales.
Esto está bien demostrado por el mercado inmobiliario de Chicago. En Chicago, mudarse solo dos o tres cuadras en el mismo vecindario puede marcar una gran diferencia en el precio por pie cuadrado.
«La cuadra 400 de North Wabash Avenue es un ejemplo clásico del vecindario de River North», dice Ryan Hardy, corredor de bienes raíces de lujo de Gold Coast Realty de Chicago.ryan resistentecorredor de bienes raíces de lujo para Gold Coast Realty Chicago.
“Las unidades en 405 N Wabash normalmente se venden por alrededor de $350/pie. Las unidades de al lado en 401 N Wabash se venden regularmente por alrededor de $1,000/pie. Los dos edificios están a unos 100 metros de distancia, ¡pero hay una diferencia de precio de $600 por pie!
Seattle es otro mercado con una amplia gama de precios. Un informe reciente de BarrioX se encontró que el precio por pie cuadrado oscilaba entre $ 185 y $ 2,408.
«La ubicación lo es todo en todas partes, pero especialmente en Seattle», dice Austin Schneider, agente inmobiliario de Realics Sotheby’s International Realty.
“Todo el mundo quiere comodidad en el trabajo. Amazon posee alrededor del 20% del inventario de oficinas de Seattle, una de las concentraciones más altas del país por parte de una sola entidad corporativa. Para 2022, Amazon dice que podría ocupar 12 millones de pies cuadrados en 40 edificios en Seattle, frente a los 8,5 millones de pies cuadrados de mediados del año pasado”, dice Schneider.
“También estamos viendo inversores extranjeros tomando gran parte del inventario, todo en efectivo. ¿Y viven allí? No. Quieren los códigos postales de sus escuelas públicas. Y estas no son ofertas en efectivo de $ 500,000. Estamos hablando de más de un millón de dólares. Es difícil ser comprador con financiación tradicional en nuestro mercado.
¿Cómo varía el valor de la propiedad según el estado?
El valor medio por pie cuadrado en los Estados Unidos fue de $125 en mayo de 2017, según Zillow. Washington DC ($505) y Hawái ($477) tuvieron los precios medios más altos, mientras que West Virginia ($72) y Mississippi ($69) tuvieron los más bajos.
Las diferencias se vuelven más dramáticas cuando se comparan las áreas metropolitanas dentro de los estados.
«Si bien la casa en sí es a menudo el foco de atención de muchos compradores, es importante recordar que el terreno en el que se asienta la casa juega un papel clave en la determinación del valor de reventa», dice Evan Harris, cofundador y director ejecutivo de SD Equity Partners. . “El valor de la tierra está determinado por la oferta y la demanda local, lo que hace que la ubicación sea tan importante.
«Al valorar la ubicación de una propiedad, tenga en cuenta el desarrollo o la infraestructura futuros potenciales», dice Harris. «La construcción de nuevas urbanizaciones, escuelas y carreteras es una señal de que un sitio puede tener una mayor demanda en el futuro, por lo que es una gran inversión ahora».
2. Servicios
La ubicación puede ser el rey, pero las comodidades también son importantes al fijar el precio de una propiedad. Sin embargo, los servicios que les interesan a los compradores también varían mucho según la ubicación.
“Entonces, si bien las cocinas al aire libre aquí en Tampa agregarán un gran valor a una casa, en última instancia, cualquiera puede agregar una bañera de hidromasaje o encimeras de granito”, dice Brett Maternowski, especialista en marketing de RE. / Máx.
Las comodidades ayudan al valor de las propiedades, pero solo hasta cierto punto. Como dice Maternowski, «una casa de 5,000 pies cuadrados en Funkley, Minnesota, puede acomodar todas las comodidades disponibles, incluido un fregadero dorado, y tiene un costo por pie cuadrado mucho más bajo que un bungalow de 800 pies cuadrados en el vecindario SOHO de Tampa».
Las comodidades deseables varían según la ubicación
A la hora de comprar una vivienda nueva se tienen en cuenta muchas variables a la hora de determinar el valor de la propiedad. Si bien la casa en sí es una variable crítica en la ecuación, la ubicación y su accesibilidad general son aún más importantes.
Curiosamente, «las comodidades que son importantes para los compradores también varían según la ubicación», dice Sasha Ferrandi, fundadora de Source Capital Funding.
En Alaska, por ejemplo, las casas orientadas al sur son caras porque aprovechan al máximo un recurso escaso: la luz solar. En áreas donde los desastres naturales son comunes, como Luisiana, Florida y Oklahoma, las casas en zonas de bajo riesgo de inundación, con persianas contra huracanes y refugios contra tormentas, tendrán precios más altos.
Este cuadro proporcionado por Zillow clasifica las frases más comunes incluidas en los listados por estado.
“Al sopesar el valor de una casa frente a su ubicación, tamaño y comodidades, asegúrese de considerar qué tan cerca está la propiedad de lo ‘esencial’, como centros comerciales, autopistas principales, parques y escuelas. Si una casa no es accesible o conveniente en términos de hacer las tareas diarias, debería desempeñar un papel en la reducción del valor de la propiedad”, dice Ferrandi.
En Washington DC, por ejemplo, los compradores parecen estar obsesionados con la proximidad a las tiendas de comestibles. El estudio de Zillow destacado anteriormente señaló que las listas de DC tienen 92 veces más probabilidades de mencionar un Harris Teeter cercano y 71 veces más probabilidades de incluir un Safeway cercano.
«Dicho esto, es importante hablar con su agente de bienes raíces sobre el clima actual del vecindario que está considerando», dice Ferrandi. «Aunque es posible que hoy no haya grandes tiendas cerca, si el área ha visto desarrollo y una afluencia de residentes, podría encontrar una buena propiedad a un buen precio que solo aumentará con el tiempo».
3. Densidad de población
Otros dos factores a considerar al buscar un mercado son la densidad de población y el crecimiento de los ingresos.
¿Cómo varía el valor de la tierra según la densidad de población?
Según Susan Bozinovic, una agente de bienes raíces de Century 21 Town and Country que trabaja en Michigan, «la densidad de población y el crecimiento de los ingresos de esa población son las variables más influyentes que determinan el costo de los bienes raíces en un área determinada».
Informe 2017 gratuito, El Banco de la Reserva Federal de St. Louis analizó los costos de vivienda de 2010 a 2015 para determinar qué porcentaje de hogares están «sobrecargados». La Oficina del Censo de los Estados Unidos usa el término «cargado» para describir un hogar que gasta el 30% o más de sus ingresos en pagos de alquiler o hipoteca.
Fuente: GeoFRED
Como se puede observar en el gráfico anterior, las áreas con mayor concentración de hogares hacinados coinciden con las principales bolsas de población de las zonas costeras.
¿Cómo afecta la densidad de población al tamaño de la propiedad?
Veamos cómo varía el tamaño de las casas según la ubicación. El precio promedio de una casa en los Estados Unidos es de $200,000, lo que le da una propiedad de 1,433 pies cuadrados. El siguiente mapa en mosaico muestra la mediana de pies cuadrados que podría esperar si solo tuviera $ 200,000 para gastar en las 25 ciudades más grandes de los Estados Unidos.
El efecto de la densidad de población es aún más pronunciado cuando observa más de cerca los precios de la vivienda y compara los precios en las ciudades y urbanizaciones cercanas.
«Por ejemplo, en la ciudad de Novi, Michigan, donde ayudo a vender casas, el precio promedio por pie cuadrado es de $164 y la población es de 1825 personas por milla cuadrada», dice Bozinovic. «Sin embargo, en la ciudad cercana de Northville, donde se encuentra mi oficina, el precio por pie cuadrado es de $180 y la densidad de población es de 3239,1 personas por milla cuadrada».
4. Crecimiento de los ingresos
El aumento de estos precios también corresponde al aumento de los ingresos en Novi. Por ejemplo, entre 2014 y 2015, el ingreso medio en Northville aumentó un 1 %, junto con un aumento del 4,3 % en los precios de la vivienda. Por otro lado, los ingresos de Novi aumentaron un 1,6% y los precios de las viviendas aumentaron un 6,9%, lo que se tradujo en más ventas.
¿Cómo varía el valor de la propiedad con el ingreso promedio?
Los datos anecdóticos de Bozinovic se alinean muy bien con un informe de 2017 de Trulia que encontró una correlación directa entre el crecimiento de los ingresos y la recuperación del valor de la vivienda. El estudio analizó los valores de las viviendas en las 100 áreas metropolitanas más grandes de los Estados Unidos y comparó su valor antes de la Gran Recesión (diciembre de 2007) con su valor en marzo de 2017.
Un aumento del 1% en el crecimiento de los ingresos se correlacionó con un aumento del 3,5% en el porcentaje de viviendas que volvieron a su valor anterior a la Gran Recesión. Existe una correlación entre un aumento del 1 % en el crecimiento de la población y un aumento del 2,8 % en la proporción de hogares que se han recuperado.
Conclusión
Entonces, ¿qué puede hacer para maximizar las ganancias al invertir en propiedades? ¿Cómo obtener la mejor oferta al comprar una casa nueva? Aquí hay algunas conclusiones.
Cree una lista de sus «necesidades» absolutas en una propiedad
Haga una lista de lo que es importante para usted y comprométase con comodidades y lujos que no sean competidores comerciales. Si está comprando una casa en la que tiene la intención de vivir, puede ahorrar mucho dinero comprando una casa que no tenga algunas de las comodidades más populares en su área que no están en su lista corta de «Imprescindibles». -» . sí». .
Por ejemplo, si trabaja desde casa y no está interesado en vivir cerca de una gran ciudad, puede aprovechar los precios más bajos que se encuentran en pueblos que no están cerca de una gran ciudad.
Vivir cerca de barrios caros
Unos pocos bloques pueden hacer una gran diferencia en los precios de las propiedades. Algunos compradores están dispuestos a pagar precios altos por un lanzamiento de prestigio. A menudo, puede aprovechar los beneficios de los vecindarios caros, como mejores distritos escolares y vecindarios más seguros, viviendo lo más cerca posible de los vecindarios exclusivos sin alentar un precio de venta alto. elegante.
El crecimiento de la población y los ingresos hace subir los precios de las propiedades
Invierta en áreas que se espera que crezcan en población y atraigan a residentes de altos ingresos.
Los barrios pobres pueden ser buenas inversiones
Los barrios difíciles que están relativamente cerca del centro de la ciudad pueden ser una gran inversión. Estos son los propiedades en las que es más probable que inviertan las autoridades locales, lo que puede conducir a la gentrificación: el proceso de renovación y mejora de un vecindario para adaptarse a los gustos de la clase media.
Para invertir en bienes raíces, privilegiar áreas con alto rendimiento de alquiler
Si no está comprando una casa para uso personal, elija ubicaciones según los resultados del alquiler. Sin embargo, diversifique su cartera invirtiendo también en bienes raíces de bajo rendimiento. «Los precios de los bienes raíces comerciales están aumentando más rápido que los edificios de oficinas e industriales», dice Yulia Kozhevnikova de Tranio.com. “Sin embargo, los bienes raíces de bajo rendimiento pierden el menor valor durante las crisis del mercado; y el crecimiento de los precios generalmente compensa los bajos rendimientos.
El siguiente paso
Siempre es importante contar con el financiamiento adecuado, sin importar qué propiedad decida comprar.
Obtener un préstamo puede llevar mucho tiempo y ser frustrante, pero es una excelente manera de ahorrar dinero al comprar una casa. Los costos de cierre oscilan entre el 2 % y el 4 % del monto del préstamo, y usar un corredor hipotecario le costará entre un 1 % y un 2 % adicional. Si reduce sus gastos en un 2%, ahorrará $6,000 en una hipoteca de $300,000.
Invertir tiempo en obtener un préstamo de bajo interés o refinanciar su préstamo existente puede ahorrarle un poco de dinero en pagos de intereses. Por ejemplo, una reducción del 0,5% en la tasa de porcentaje anual (APR) en una hipoteca de $300,000 a 30 años le ahorrará más de $30,000 durante la vigencia del préstamo.
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