Si usted es un comprador de vivienda por primera vez, es posible que se pregunte si un préstamo convencional o de la FHA es adecuado para usted. El mejor préstamo para usted depende en última instancia de su situación financiera y del tipo de vivienda que desea comprar.
Comprender la diferencia entre estos dos tipos de préstamos puede ayudarlo a decidir cuál es el mejor para usted. Este artículo explica qué son los préstamos convencionales y de la FHA, la diferencia entre los dos y los pros y los contras de cada uno.
¿Qué es un préstamo FHA?
Un préstamo de la FHA es un préstamo respaldado por el gobierno para compradores de vivienda por primera vez. El préstamo está respaldado por la Administración Federal de Vivienda, pero un prestamista hipotecario aprobado emite el préstamo mismo.
Los préstamos de la FHA generalmente tienen requisitos de crédito y pago inicial. Están disponibles en términos de tasa fija por 15 o 30 años. Aquí hay una breve lista de ellos. Requisitos para calificar para un préstamo FHA:
- Un puntaje FICO mínimo de al menos 500
- Se requiere seguro hipotecario
- El índice de endeudamiento del prestatario debe ser inferior al 43%
- La propiedad debe ser la residencia principal del prestatario.
- El prestatario debe ser capaz de proporcionar prueba de empleo
¿Qué es un préstamo convencional?
Un préstamo convencional es un préstamo que no está garantizado por una agencia gubernamental como la FHA o la Administración de Veteranos (VA). Los préstamos convencionales se ofrecen a través de un prestamista privado y representan alrededor de dos tercios de las hipotecas contratadas en los Estados Unidos.
Aquí están los requisitos para calificar para una hipoteca convencional:
- Complete su solicitud de hipoteca
- Proporcionar cualquier documentación necesaria.
- Ejecutar un informe de crédito
- Proporcionar prueba de empleo
Préstamos conformes frente a préstamos no conformes
Puedes solicitar dos tipos de préstamos tradicionales:
- Préstamos conformes: Estos préstamos tienen términos y condiciones que se ajustan a las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. Sin embargo, los prestamistas individuales pueden establecer requisitos más estrictos si así lo desean. Para calificar para un préstamo conforme, debe poder cumplir con las siguientes pautas:
- puntuación de crédito
- Pago por adelantado
- Razón de deuda a ingreso
- límite de préstamo
- No realiza préstamos: Un préstamo moroso es mayor que el monto máximo del préstamo establecido por Fannie Mae y Freddie Mac. Estos también se conocen como préstamos jumbo. Los préstamos no conformes tienden a tener tasas de interés más altas y son menos comunes que los préstamos conformes.
¿Cuál es la diferencia entre un préstamo convencional y un préstamo FHA?
La principal diferencia entre los dos préstamos es que los préstamos de la FHA suelen ser más fáciles de obtener. Los préstamos tradicionales requerirán un puntaje de crédito más alto y un pago inicial más grande.
Pero eso no significa necesariamente que un préstamo de la FHA sea siempre la mejor opción. Si elige un préstamo de la FHA, tendrá más provisiones para administrar. A continuación hay una explicación más detallada de cómo encajan los dos préstamos.
Puntuaciones de crédito
- Préstamos FHA: Si tiene un puntaje de crédito mínimo de 500, puede calificar para un préstamo de la FHA con un pago inicial del 10%. Los prestatarios con un puntaje de crédito mínimo de 580 pueden calificar para un pago inicial del 3.5%.
- Préstamos tradicionales: Los préstamos convencionales generalmente requieren un puntaje de crédito mínimo de 620. Pero esto puede variar de un prestamista a otro.
Pago por adelantado
- Préstamos FHA: Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial del 3,5 % o del 10 %, según la calificación crediticia del prestatario. Y con un préstamo de la FHA, el 100 % del pago inicial puede ser un regalo de otra persona.
- Préstamos tradicionales: Es posible obtener un préstamo tradicional que aceptará un pago inicial tan bajo como el 3%. Sin embargo, deberá tener un puntaje de crédito muy bueno para aprovecharlo. Los préstamos tradicionales permiten que una parte del pago inicial sea un regalo.
Límites de préstamo
- Préstamos FHA: El límite de préstamo de los préstamos de la FHA varía según el condado en el que viva. sin embargo, el nuevos límites de préstamo a partir del 1 de enero de 2021. Para áreas de altos ingresos, el límite de préstamo es de $822,375. El límite de préstamo más bajo es $356,362.
- Préstamos tradicionales: Para los préstamos conformes, el límite del préstamo también depende de dónde viva. Fannie Mae actualizó el Directrices 2021 y los límites de préstamo han aumentado en todos menos 47 condados en los Estados Unidos
Para una vivienda de una sola unidad, el límite del préstamo es de $548,250. Para una vivienda de una sola unidad en un área de alto costo, el límite es de $822,375.
Razón de deuda a ingreso
- Préstamos FHA: Para el año 2021, un razón de la deuda del préstamo a los ingresos debe ser inferior al 43%. Su deuda total de vivienda no puede exceder el 31%. Sin embargo, algunos prestatarios tienen una excepción, así que no se desanime si no sigue esta guía.
- Préstamos tradicionales: El índice de endeudamiento máximo dependerá del prestamista con el que trabaje. Pero algunos prestamistas permitirán índices de apalancamiento entre 40% y 50%.
Propiedades elegibles
- Préstamos FHA: Las viviendas unifamiliares, los condominios o casas adosadas aprobados, las viviendas independientes y adosadas y las viviendas prefabricadas son elegibles para los préstamos de la FHA. Un préstamo de la FHA no se puede utilizar para comprar una propiedad de alquiler o una casa de vacaciones. La casa debe ser utilizada como residencia principal.
- Préstamos tradicionales: Las viviendas unifamiliares, los condominios y las casas adosadas, las viviendas unifamiliares y adosadas y las viviendas que necesitan mejoras serias son elegibles para los préstamos tradicionales. Los préstamos convencionales se pueden utilizar para comprar su residencia principal, propiedad de alquiler o casa de vacaciones.
Seguro Hipotecario Privado (PMI)
- Préstamos FHA: Deberá pagar una prima de seguro hipotecario inicial (MIP) con un préstamo de la FHA. Y si su pago inicial es inferior al 10%, deberá mantenerlo durante la duración del préstamo. Sin embargo, si elige refinanciar un préstamo convencional más adelante, puede optar por no participar en el seguro hipotecario de la FHA.
- Préstamos tradicionales: No se requiere seguro hipotecario privado (PMI) si proporciona un pago inicial del 20%. Si su pago inicial es menor que eso, tendrá que pagar un seguro hipotecario. Pero su seguro hipotecario se cancela cuando alcanza el 80% del capital de su casa.
Refinanciado
- Préstamos FHA: Siempre que cumpla con los requisitos del prestamista, puede refinanciar su préstamo FHA en el futuro. Y puede ser más fácil refinanciar un préstamo de la FHA a través de un programa llamado racionalización de la refinanciación.
Este programa es ofrecido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Le permite refinanciar su préstamo actual de la FHA sin pasar por el proceso de tasación de la vivienda.
También requiere menos documentación y suscripción. Para ser elegible, debe estar al día con los pagos de su hipoteca.
- Préstamos tradicionales: Puede refinanciar un préstamo convencional siempre que cumpla con los requisitos de su prestamista. Los prestatarios que hayan obtenido un préstamo de Fannie Mae o Freddie Mac también son elegibles para el Programa de refinanciamiento de la asequibilidad de la vivienda (HARP).
Este programa permite a todos los prestatarios refinanciar su vivienda, independientemente del valor acumulado de la vivienda. Esto está disponible para los prestatarios que obtuvieron un préstamo antes del 31 de mayo de 2009 y están al día con sus pagos mensuales.
FHA vs Préstamos Convencionales
Si aún no está seguro de qué préstamo de la FHA o un préstamo convencional es la mejor opción para usted, estas son algunas de las ventajas y desventajas de cada uno.
Beneficios de préstamos de la FHA
- Estos préstamos son más fáciles de conseguir
- Mejor para prestatarios con puntajes crediticios bajos
- Bajos requisitos de pago
- Viene con mejores opciones de refinanciamiento
Desventajas de los préstamos de la FHA
- Requiere seguro hipotecario
- Si su pago inicial es inferior al 10%, se requerirá un seguro hipotecario durante el plazo del préstamo
- Pone límites a ciertos tipos de propiedad.
- Las altas tasas de interés pueden estar involucradas
- El procesamiento de préstamos de la FHA generalmente toma más tiempo
Beneficios de los préstamos convencionales
- Ofrece límites de préstamo más altos que los préstamos de la FHA
- Un pago inicial del 20% no requiere seguro hipotecario.
- Puede obtener préstamos para propiedades de inversión
- Algunos préstamos aceptan pagos iniciales tan bajos como el 3%
Desventajas de los préstamos tradicionales
- Para aplicar, los prestatarios deben tener un puntaje de crédito de al menos 620
- Puede ser más difícil para los prestatarios de bajos ingresos calificar
- Evitar el seguro hipotecario requiere un pago inicial más alto
Cómo decidir entre los dos
Si usted es un prestatario de bajos ingresos o tiene un puntaje de crédito bajo, un préstamo de la FHA puede ser la opción adecuada para usted. Asegúrese de que puede pagar el seguro hipotecario y los pagos mensuales de la hipoteca.
Si tiene un puntaje de crédito de 620 o más y puede pagar un pago inicial mayor, una hipoteca convencional es probablemente la mejor opción para usted. Y si su puntaje de crédito es de 720 o más, probablemente encontrará que las hipotecas convencionales son la opción más asequible.
El mejor lugar para comenzar es hablar con un agente hipotecario y pedirle que le explique sus opciones. O si desea obtener más información, puede consultar los siguientes recursos:
- Principales prestamistas para préstamos de la FHA
- Requisitos de préstamo de la FHA para 2022
- Los mejores prestamistas hipotecarios en 2022
