Resumen del artículo:
La respuesta corta es que no hay límite para la cantidad de hipotecas que puede tener. Sin embargo, Fannie Mae tiene un límite de 10 hipotecas convencionales por persona. Antes de 2009, cuatro era el máximo y muchos prestamistas todavía tienen este estándar.
Tienes una o dos propiedades de inversión y les está yendo muy bien. Ha ganado algo de dinero con los ingresos por alquileres y cree que podría ser el momento de comprar algunas propiedades más. Entonces, ¿cuánta hipoteca puedes tener exactamente? Llegaremos a eso, pero primero, recuerde que las reglas y los requisitos de inversión en bienes raíces pueden ser flexibles.
El proceso de préstamo tradicional dice que puede financiar hasta 10 propiedades a su nombre. Pero hay formas de evitar esto si quiere ser un inversionista más serio. Siga leyendo para saber cómo obtener múltiples préstamos de prestamistas tradicionales, así como otras formas menos tradicionales de hacer crecer su cartera de bienes raíces.
Si aún no ha comprado su primera propiedad, una de las primeras preguntas que debe responder es ¿cuánto de una hipoteca puede pagar? Dados sus recursos e ingresos actuales, ¿qué puede gastar cada mes para pagar esa primera propiedad? Aprenda todo lo que necesita en este desglose detallado.
¿Cuánta hipoteca puedes tener?
Anteriormente, solo podías tener hasta cuatro hipotecas convencionales al mismo tiempo. La crisis inmobiliaria de 2008 cambió todo eso, cuando Fannie Mae aumentó ese número a 10 para ayudar a reactivar el mercado inmobiliario y recuperarse de la recesión. Esta fue una noticia importante para los inversores inmobiliarios que buscaban ampliar aún más sus carteras.
Pero calificar para múltiples hipotecas no es tan fácil como obtener una para su residencia principal. Por un lado, debe poder calificar para préstamos convencionales. Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA o VA, no se pueden usar al comprar una propiedad de inversión. Los préstamos convencionales tienden a tener tasas de interés más altas que las hipotecas cuando el comprador va a vivir en la casa. Además, cuantas más propiedades compre, más estrictos serán los requisitos que debe cumplir al intentar obtener estas hipotecas. Y, por supuesto, necesita tener el dinero extra disponible para estas empresas.
No importa cuánto de una hipoteca espere obtener, no debería tener que dañar su crédito para encontrar el trato adecuado. Aprenda a comprar una hipoteca sin dañar su crédito.
Sus primeras cuatro hipotecas
Los requisitos para obtener su primera hipoteca son bastante similares a los de obtener esa primera hipoteca para su propia casa. Debe tener una buena calificación crediticia; la relación préstamo-valor (LTV) debe ser inferior al 80%; la propiedad debe estar funcionando bien financieramente; y tendrá que pagar un seguro hipotecario si su pago inicial es inferior al 20% del préstamo.
Dado que todas estas cosas son ciertas, muchos prestamistas convencionales están dispuestos a otorgarle hipotecas sobre hasta cuatro propiedades. Además, está buscando requisitos aún más estrictos para hacer crecer su cartera de inversiones inmobiliarias. Pero si su propiedad actual está funcionando bien y muestra un buen flujo de efectivo, esto podría ser una ventaja para usted cuando busque obtener hipotecas adicionales.
Si está listo para investigar estas cuatro hipotecas principales, las herramientas de investigación avanzadas de SuperMoney y las reseñas imparciales de clientes reales están aquí para ayudarlo.
Hipotecas de más de cuatro
Si desea obtener hipotecas sobre más de cuatro propiedades, hasta un máximo de 10 hipotecas individuales, es probable que deba pasar por el programa FNMA 5-10 Properties creado por Fannie Mae en 2009. Básicamente, obtiene su préstamo a través de un corredor hipotecario tradicional, luego Fannie Mae acepta asumir el riesgo. Tenga en cuenta que no todos los prestamistas ofrecen este programa, por lo que es posible que deba comparar precios para averiguar quién lo ofrece.
Los requisitos para obtener estas hipotecas son mucho más estrictos, lo que dificulta que los inversores inmobiliarios amplíen sus carteras. Como mínimo, los compradores deberán proporcionar lo siguiente para calificar para hipotecas adicionales.
FNMA 5–10 Calificaciones de la propiedad financiada
- Prueba de propiedad de otras cuatro propiedades.
- Puntaje de crédito mínimo de 720.
- Una reducción de al menos el 25% para viviendas unifamiliares y el 30% para edificios de unidades múltiples.
- No muestre ningún pago de hipoteca que esté atrasado durante al menos un año.
- No haber informado ejecuciones hipotecarias o quiebras en los últimos siete años.
- Dos años de declaraciones de impuestos, incluidos los ingresos por alquiler de propiedades.
- Al menos seis meses de ahorro para cubrir PITI (principal, intereses, impuestos y seguros) para cada propiedad.
- Se debe firmar el formulario 4506-T (solicitud de transcripción de declaración de impuestos).
Formas alternativas de financiar múltiples hipotecas
Los inversionistas inmobiliarios experimentados saben que hay formas de evitar la confusión y los gastos de administrar varias hipotecas.
Entonces, para responder a la pregunta: ¿cuántos préstamos hipotecarios puede tener? Tal vez la respuesta no sea tener 10 hipotecas diferentes en 10 propiedades diferentes. Podría tener muchas más inversiones inmobiliarias que eso, con menos hipotecas individuales, probando otras opciones. Los inversionistas inmobiliarios experimentados saben que hay formas de evitar la confusión y los gastos de administrar varias hipotecas. Veamos algunas de las alternativas a pasar por un prestamista hipotecario tradicional.
préstamos de dinero duro
Los préstamos de dinero fuerte son una forma de evitar los prestamistas hipotecarios tradicionales. Este dinero proviene de prestamistas privados y empresas dispuestas a invertir su dinero en su propiedad de inversión. Cabe señalar que quienes prestan dinero privado suelen preferir trabajar con inversores experimentados.
Términos de dinero fuerte
Estos tipos de préstamos tienden a ser más breves que una hipoteca normal; a menudo, los prestamistas privados no quieren inmovilizar su dinero durante mucho tiempo. También reciben préstamos garantizados con la propiedad como garantía. Si no cumple con un préstamo de dinero fuerte, el prestamista toma posesión de la propiedad.
Advertencia sobre dinero duro
Préstamos de dinero duro no están exentos de desventajas. A menudo vienen con tasas de interés más altas. altura y es posible que tenga que pagar mucho más por el pago inicial. Sin embargo, también se pueden encontrar más rápido y más fácil. A menudo, especialmente cuando se trata de inversionistas experimentados en bienes raíces, los prestamistas privados están más preocupados por el valor de mercado y el rendimiento financiero de la propiedad que por sus declaraciones de impuestos y su historial crediticio.
Conclusión sobre el dinero duro
La conclusión sobre los préstamos de dinero fuerte es que pueden ser una excelente manera de obtener una hipoteca convencional rápida y fácilmente, pero definitivamente debe estar preparado para un préstamo más corto. Aún así, estos préstamos pueden ser excelentes si necesita efectivo rápidamente o si es un fanático del hogar.
Préstamos globales
Los préstamos generales pueden ser una forma más barata de financiar múltiples propiedades al ponerlas todas bajo una hipoteca más grande. Tal vez desee expandir su cartera de inversiones, pero necesita espacio para crecer. En este caso, un préstamo global podría ser una solución.
Estos préstamos son más comunes para bienes raíces comerciales, como centros comerciales y edificios de oficinas, pero también pueden ser una opción adecuada para inversionistas de bienes raíces residenciales que buscan cubrir varias propiedades. Por ejemplo, suponga que posee cinco casas con hipotecas de $200,000 cada una. Si los combinas con un préstamo global, tendrás una sola hipoteca de 1 millón de dólares. Esto puede permitirle comprar otra propiedad de inversión utilizando préstamos más tradicionales.
Conozca las reglas de su estado. Asegúrese de hablar con su prestamista hipotecario sobre las diferentes regulaciones estatales para este tipo de préstamo, ya que es posible que solo pueda incluir propiedades en el mismo estado.
Préstamos de cartera
Los préstamos de cartera son otra opción para los inversores y se diferencian en que el prestamista original los mantiene internamente, mientras que los préstamos convencionales generalmente se venden en el mercado hipotecario secundario. Al igual que los préstamos de dinero fuerte, los préstamos de cartera suelen ser más rápidos y fáciles de obtener, y la aprobación de la hipoteca puede depender más de sus activos e ingresos que de su historial crediticio. Estos pueden ser muy buenos préstamos para compradores que buscan comprar una propiedad de alquiler, que pueden tener puntajes crediticios imperfectos pero altos ingresos.
Estos préstamos pueden ser más fáciles de obtener, pero dado que los prestamistas no pueden vender el préstamo, asumen más riesgos al mantenerlo internamente. Esto significa que está buscando tasas de interés más altas y posibles multas por pagar el préstamo por adelantado.
Refinanciar a través de la colección
Si tiene pocas reservas de efectivo, es posible que desee considerar un refinanciamiento en efectivo. Considere esta opción si tiene mucho capital en una (o más) de sus propiedades existentes. Puede refinanciar esta propiedad por más de lo que gana actualmente y obtener la diferencia en efectivo, que luego puede usar como desee. Es posible que deba hacer algunas reparaciones en otra casa antes de venderla, o puede tomar ese dinero y ponerlo directamente en una nueva propiedad de inversión.
Tomemos un ejemplo. Usted tiene una hipoteca de $500,000 en una casa. Hasta ahora has pagado la mitad. Si refinancia este préstamo por el monto total, puede obtener un porcentaje de esos $ 250,000 en efectivo para usar como mejor le parezca. Como beneficio adicional, podría obtener una tasa de interés más baja y un pago mensual de su préstamo original. Al igual que con cualquier estrategia de inversión, el refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser riesgoso, pero si puede poner ese dinero a trabajar para usted de inmediato, vale la pena.
Gestión de varias hipotecas
Dependiendo de cuántas propiedades tenga, es posible que desee considerar contratar a un administrador de propiedades, o al menos a un asistente. Hay muchos aspectos a considerar, como cuándo vence cada pago de la hipoteca. Si todos vencen el primer día del mes, eso simplifica las cosas. O tal vez no si es un problema para ti obtener todo a la vez. Es posible que desee discutir con sus prestamistas la posibilidad de escalonar las fechas para que la mitad venza el primero y la otra mitad venza el día quince, por ejemplo.
Otros temas a considerar son cómo cobra el alquiler de su propiedad de inversión o cómo administrar mejor el mantenimiento de rutina (o no programado). Pregúntese si tiene suficientes reservas de efectivo para emergencias o emergencias inesperadas. Analice realmente estos números para ver dónde le faltan en ciertas áreas. Administrar múltiples hipotecas y propiedades puede ser un trabajo de tiempo completo en sí mismo.
preguntas frecuentes
¿Hay un límite en el número de hipotecas que puede tener?
Técnicamente, el límite es de 10 hipotecas, pero mediante el uso de una variedad de préstamos y estrategias de inversión, los inversores inmobiliarios experimentados pueden poseer más de 10 propiedades individuales. Pero es importante entrar en el proceso armado con la información para tomar las mejores decisiones para usted.
¿Son malas las hipotecas múltiples?
Podría ser si no tienes cuidado o si algo sale mal. Suponga que solo es propietario de su residencia principal y decide comprar un pequeño edificio de apartamentos para obtener ingresos por alquiler. Tiene un ingreso saludable de su trabajo regular y ahorros, por lo que ahora parece un buen momento para invertir. Pero un año después, pierde su trabajo o se lesiona o enferma gravemente. Pronto, esa segunda hipoteca parece una mala idea, así que vendes.
Pero ese es el problema: los riesgos están en todas partes. Si eres extremadamente reacio al riesgo, este pudo limite la cantidad de propiedades que puede poseer y administrar. Pero las hipotecas múltiples pueden ser una excelente manera de ganar dinero. Si lo hace sabiamente, estas propiedades de inversión podrían ayudarlo incluso durante esta crisis. La pregunta es, ¿puedes aprender a vivir con los riesgos inherentes?
¿Cómo puedo comprar varias propiedades con una sola hipoteca?
Considere un préstamo en bloque. Estas hipotecas de propiedad están diseñadas para permitir a los inversionistas comprar múltiples propiedades al mismo tiempo bajo una sola hipoteca. Dado que todas las propiedades se incluyen en una solicitud de hipoteca, esto simplifica el proceso y puede ayudar a reducir costos y ahorrar tiempo.
¿Una segunda hipoteca daña su crédito?
Dado el contenido de este artículo, puede que no quede claro lo que se pregunta en esta pregunta. Lo que la gente normalmente quiere decir con «segunda hipoteca» es un préstamo junior tomado sobre una propiedad que ya está hipotecada. Como inversionista de bienes raíces, la razón más probable por la que obtendrá este tipo de segunda hipoteca es para ayudar a financiar la compra de otra propiedad. ¿Dañará su crédito? No, a menos que lo esté administrando mal y se esté atrasando en los pagos, al igual que su hipoteca principal.
En el contexto de este artículo, es posible que esté pensando en obtener una primera hipoteca sobre su segunda propiedad; agregar la «segunda hipoteca» a su «cobro de hipotecas» personal, por así decirlo, dañaría su crédito. En otras palabras, preguntas si por un segundo al principio La hipoteca dañará su crédito. Nuevamente, no a menos que lo maneje mal y haga pagos atrasados.
Como una regla, responsable Usar crédito nunca dañará su crédito. Sólo el abuso te hará daño. Siempre que solo obtenga préstamos que pueda pagar, debe estar en buena forma. bien.
Puntos clave para recordar
- Puede invertir en más de 10 propiedades de alquiler utilizando diferentes tipos de préstamos y estrategias de inversión.
- Si no tiene efectivo para invertir, la refinanciación puede ser una excelente manera de obtener algo de efectivo rápido.
- Si su crédito no es bueno pero tiene muchos activos y un ingreso alto, considere préstamos de dinero fuerte o de cartera.
- La inversión en bienes raíces puede ser una excelente manera de ganar dinero extra o, con un poco de experiencia y creatividad, cambiar su estilo de vida.
Desarrollar una cartera inmobiliaria ilimitada
Entonces, ¿cuánto de una hipoteca puede tener? Con financiación creativa, el cielo es el límite, en realidad, si sabe lo que está haciendo e invierte sabiamente. Las hipotecas tradicionales tienen su lugar, pero hay muchas otras opciones a considerar al hacer crecer su cartera de propiedades.
Ver fuentes del artículo
- Aviso 09-02 — Fannie Mae
Fannie Mae anunció su programa de propiedad de financiación de 5 a 10 en 2009.
- Artículos relevantes del sitio de inversiones inmobiliarias Roofstock — Roofstock
- guía de ventas — Fannie Mae
La versión actual de la guía fue modificada en 2009 por el programa de propiedad 5-10 financiado por Fannie Mae.
- Los mejores prestamistas hipotecarios – SuperMoney
- ¿Cuánta hipoteca puedo reclamar? —SuperDinero
- Cómo financiar múltiples propiedades de alquiler – SuperMoney
- Cómo comprar una hipoteca sin dañar su crédito — SuperMoney
- La Guía Definitiva de Refinanciamiento – SuperMoney
- ¿Qué es una hipoteca global? —SuperDinero
- ¿Qué es el mercado hipotecario secundario y cómo funciona? —SuperDinero
- Por qué la administración de propiedades es un gran negocio – SuperMoney
