Por Adam Jusko, ProudMoney.com, [email protected]
Mi esposa y yo vendimos dos casas por dueño (en Chicago y Cleveland), sin la ayuda de un agente de bienes raíces. Si bien creo que los agentes pueden ser útiles en algunas situaciones, sentimos que nuestras dos casas eran deseables para un buen número de compradores, lo que hace que las ventas sean relativamente fáciles. Teníamos razón; ambos se agotaron en menos de dos semanas.
Aquí hay algunos consejos basados en nuestra experiencia en viajes exitosos por el camino «En venta por propietario», así como algunos consejos generales sobre la venta de casas.
Prepara tu hogar
El atractivo es enorme cuando se trata de vender una casa. Recuerda que las personas quieren imaginarse viviendo en tu casa, por lo que su primera impresión es muy importante. Cuanto mejor se vea tu casa desde el exterior, mejor. No necesita cambiar el aspecto general de su hogar, es lo que es, pero puede arreglarlo con jardinería, un trabajo de pintura (si corresponde), arreglar cualquier cosa que esté claramente rota y porches o patios que se deshagan de desorden. que se ve desde la carretera.
Por dentro, lo mismo. La gente quiere tomar una foto. ellos mismos vive en esta casa, no tú. Por supuesto, la casa debe estar limpia, pero también debe estar despejada. Especialmente:
- No pongas demasiados muebles en la casa y sobre todo «baratijas». Es posible que desee llenar cada centímetro con cosas, pero los compradores potenciales quieren ver la casa en sí, no su colección de Santa. Además, siempre recuerdo una casa que visitamos que tenía tantos muebles que apenas podías moverlos. ¡Hasta tenían un sofá en medio del pasillo!
- Continuando con el tema «menos es más», tómatelo con calma en las fotos y otras decoraciones de pared. Recuerdo haber visitado una casa que tenía cuadros en cada centímetro de las paredes de cada habitación; ni siquiera había un espacio entre los cuadros, ¡se superponían! Era como una valla publicitaria adolescente allí. Amas a tu familia, tus recuerdos y tu arte, pero si te has pasado de la raya, llévate algo contigo cuando lleguen los compradores.
legalidades
Cuando no está utilizando un agente, está solo para comprender las leyes locales de bienes raíces. Bueno, no lo seas. Encuentre un abogado de bienes raíces que pueda ayudarlo durante el proceso; no desea meterse en un lío legal. Su abogado puede ayudarlo con la divulgación (informar a los compradores potenciales sobre problemas actuales y pasados con la casa, muy importante), así como con el acuerdo de venta y cierre. No querrás jugar con esto.
En una de nuestras ventas de FSBO, un abogado local ofreció una tarifa plana. Había un precio fijo y podíamos llamarlo tanto o tan poco como quisiéramos. Era mejor pagar una tarifa por hora, así que pregunte a los posibles abogados si trabajarían de esa manera.
Ponle precio a tu casa – ¡Haz una tasación!
Es muy difícil ser objetivo sobre su casa y su valor. Si decide vender por propietario, puede sobrevaluar su casa, pero también puede subvaluarla. Le recomiendo encarecidamente que contrate a un tasador independiente para que le dé una opinión objetiva sobre el valor de su casa. Un tasador comparará su casa con otras con características similares, le dará una buena idea del mercado actual y no se involucrará emocionalmente en vender la casa. Él o ella le dará un informe que muestra cuál es el valor y por qué.
Esto es bueno por dos razones:
- Le ayuda a decidir el precio de venta de su casa. Si desea vender su casa rápidamente, colóquela entre un 10% y un 20% por encima de esta tasación. Si no tienes prisa, tal vez un poco más arriba para ver si alguien te muerde.
- Si negocia y un comprador no cierra el trato, lo sigue presionando en el precio, tiene esa valoración en su bolsillo trasero. Tiene la opción de sacarlo y decir: «La casa fue tasada profesionalmente en $ XXX, XXX, acabo de inventar ese número». Esto puede ayudar a cerrar una venta. (Pero no compartas esta reseña a menos que quieras).
Cuando hicimos la tasación de la segunda casa, me sorprendió cuánto había valorado en tan solo unos años. Pensé que parecía demasiado alto, pero de hecho encontramos un comprador a un precio ligeramente superior al precio de tasación en menos de una semana. Sin la valoración, estoy convencido de que tendríamos poco valor por ello. (Aunque creo que la mayoría de la gente tiene el problema opuesto y tiende a sobrestimar los precios).
Anuncia tu casa
Anteriormente, los vendedores de FSBO tenían dos opciones: periódicos locales y un letrero en el patio delantero. En estos días tienes Craigslist y sitios de bienes raíces como Zillow. Y, por supuesto, aún tiene los feeds antiguos; de hecho, recomendaría encarecidamente los periódicos comunitarios locales que son gratuitos o se distribuyen a bajo costo, porque ya los están leyendo personas interesadas en la ciudad donde vive. . Con más opciones de cotización, la venta por parte del propietario es más atractiva que nunca.
Mis mejores consejos para publicar su casa:
- Toma buenas fotos. La mayoría de nosotros tenemos buenas cámaras en estos días, y muchas de ellas están en nuestros teléfonos. Es increíble la calidad que podemos conseguir sin llamar a un profesional. Aún así, piense detenidamente en los ángulos y la iluminación que hacen que el exterior y el interior de su hogar sean más atractivos. Desea que los compradores potenciales tengan hambre de más.
- Describa su casa con precisión. No tiene sentido traer gente a una casa que no coincide con la descripción. No pretenda que un armario grande es un dormitorio o que una cabina de ducha a medio terminar en el sótano se considera un baño. Estarás perdiendo el tiempo de todos, incluido el tuyo. Habla de tu casa de manera positiva, pero descríbela honestamente.
- Decide si vas a tener una jornada de puertas abiertas y/o hacer exhibiciones privadas. No hay una respuesta correcta aquí, pero debe decirles a los compradores cómo pueden ver la casa. Siempre nos encanta tener jornadas de puertas abiertas para ver cómo responde la gente a nuestras casas. Una de nuestras casas fue vendida a alguien que asistió a nuestra Casa Abierta, el otro comprador nos contactó en privado.
el proceso de venta
Su casa se ve muy bien, está en la lista, la gente está empezando a mostrar interés en ella. Estos son algunos consejos para tener en cuenta cuando extraños entren en su casa y negocien para comprarla…
La primera regla: ¡cuidado!
Invitas a extraños a tu casa. No es raro que las personas vean casas (y otras cosas) a la venta en Craigslist y decidan presentarse y pretender ser un comprador interesado, y luego robarle.
Si son una pareja que vende una casa FSBO, tienen al menos una segunda persona. Si eres un comerciante único, eres más vulnerable. Algunas personas eligen tener un agente solo por esta razón: están nerviosas por tratar con compradores potencialmente peligrosos. Entonces, si está decidido a vender por propietario, algunos consejos de seguridad:
- No se quede solo con un comprador potencial.
- Informe a otros miembros de la familia o amigos cuando un posible comprador venga a su casa.
- Trate de obtener los nombres de los compradores potenciales si está realizando una exhibición privada. Búscalos en Google para ver si el nombre parece real o si hay algo por lo que estar nervioso.
- Obtenga el número de placa de su automóvil en caso de un incidente.
Probablemente no tendrá ningún problema con que nadie visite su casa. No Sin embargo, eso significa que debes esperar lo mejor. Ten cuidado.
Los molestos agentes inmobiliarios parte I
No es porque haya decidido vender por el propietario que no tendrá noticias de los agentes inmobiliarios. Eres como un cliente potencial para ellos: llamarán (y llamarán) para ver si pueden convencerte de que te registres con ellos en lugar de hacerlo tú mismo. Cuanto más tiempo pase sin vender su casa, más escuchará sobre ella.
Toma la parte II de los molestos agentes inmobiliarios
Muchos posibles compradores, especialmente los que compran una casa por primera vez, no dudarán en pedirle a su agente de bienes raíces que los acompañe a ver su casa, sin darse cuenta de que usted, como vendedor, no está buscando pagarles una comisión. agente. (Técnicamente, los compradores no «pagan» la comisión, por lo que no se les pasa por la cabeza, aunque esa comisión se tiene en cuenta en las negociaciones de precios). pagar comisión para ellos si su cliente compra su casa.
Así que esté preparado para eso. Es posible que desee incluir en su anuncio que no necesita agentes de compradores, o puede que desee dejar en claro a nivel individual si alguien solo visita su casa y luego pide llamar a su agente. También tienes la opción de pagar la comisión si agiliza la venta de la vivienda o si consigues el precio que quieres.
Mi esposa y yo tuvimos una experiencia molesta como agente en nuestras dos ventas de FSBO. En un caso, tuvimos que decirle a una pareja que realmente quería comprar nuestra casa pero cuyo agente estaba involucrado en el proceso. También fue culpa nuestra: nunca habíamos vendido antes y no teníamos idea de que el agente esperaría una comisión. (Suena obvio, lo sé, pero éramos jóvenes).
Esos compradores molestos
Cuando vende a través de un agente de bienes raíces, existe una barrera entre usted y el comprador. Cuando vendes por dueño, te toca a ti. Los compradores potenciales harán preguntas groseras. Hablarán mal de tu casa. Durante las negociaciones, pedirán cosas irrazonables. Puede ser desagradable, incluso puede llegar al punto en que no le gusten activamente las personas que compran su casa.
Ojo con el premio. Está haciendo esto para ahorrar miles de dólares en comisiones de agentes inmobiliarios. Ser fuerte. Tú puedes superar esto.
¿Realmente tienes que vender por dueño?
Tal vez este último punto debería haber sido el primero, pero lo dejo para el final porque quería que primero entendiera el proceso de FSBO. El punto: ¿Está en venta el propietario adecuado para su casa?
Aquí están las cosas a considerar al responder a esta pregunta:
- ¿Es su hogar atractivo o simplemente está bien? Si se «vende», tiene más sentido vender al propietario. Si es una venta difícil debido a la apariencia, la ubicación, la condición, etc., es posible que necesite un agente que pueda convencer mejor a los compradores.
- ¿Es su casa demasiado cara para su área? Cuanto más suba en la escala de precios, menos compradores podrán pagar su casa. Es posible que su casa permanezca inactiva por un tiempo, y es posible que algunos compradores potenciales ni siquiera sepan que está allí (ya que puede estar seguro de que sus agentes no se la mostrarán). Por más difícil que sea pagar la comisión de ese agente, puede tener sentido si hay muy pocos compradores para su casa de lujo.
- ¿Cuál es tu fecha límite? ¿Ya tiene otra casa y necesita mudarse de esta, o tiene flexibilidad? Nunca es bueno estar desesperado por una venta desde el punto de vista de la negociación. Además, si el tiempo es escaso, un agente puede traerle más compradores potenciales de los que conseguiría por su cuenta.
Cuando un propietario vende el camino a seguir
El artículo anterior no tiene la intención de desanimarlo de hacerlo solo. Lejos de ahi. Soy un gran argumento de venta para un propietario. Creo que los agentes no aportan mucho a la ecuación en muchos casos. Si tiene una casa atractiva en un vecindario deseable que se encuentra en un rango de precios con muchos compradores potenciales, ¿por qué un agente de bienes raíces le daría dinero gratis por algo que podría haber hecho usted mismo fácilmente? ¡No hay razón! ¡Mostrar esto a la venta por el propietario!
