Su proporción de deuda a capital es fundamental, especialmente cuando solicita una hipoteca, un préstamo con garantía hipotecaria u otro préstamo personal grande.
Al comprender de qué se trata y cuál debe ser su objetivo, puede utilizar su proporción de deuda a capital para ayudarlo a calificar para algunos de los mejores préstamos disponibles.
Siga leyendo para averiguar cómo su relación DTI podría afectar su próxima solicitud de préstamo.
¿Cuál es la relación entre la deuda y los ingresos?
Su relación deuda-ingreso (DTI) compara toda su deuda mensual recurrente con su ingreso mensual bruto para determinar con qué facilidad puede manejar pagos adicionales de nuevos préstamos.
Es una forma de que los prestamistas evalúen su nivel de riesgo como prestatario antes de aprobar su solicitud de préstamo. Por otro lado, si ya tiene muchas deudas en comparación con la cantidad de dinero que está dando, puede ser más difícil para usted pagar otro préstamo. Esto significa que cuanto más deuda tenga, mayor será el riesgo de impago.
Por otro lado, si su relación deuda-capital es baja, indica que es más probable que tenga ingresos disponibles para gastar en otro préstamo. Por lo tanto, cuanto mejor sea su relación DTI, mayores serán sus posibilidades de que se apruebe su solicitud de préstamo.
Cómo calcular su relación deuda-ingresos
Entonces, ¿cómo puede calcular su relación DTI? Es una fórmula fácil.
Comience enumerando todas sus facturas mensuales. Esto incluye el alquiler mensual o el pago de la casa, la pensión alimenticia o los pagos de manutención de los hijos, las tarjetas de crédito, los préstamos estudiantiles, los préstamos para automóviles y cualquier otro pago de deuda mensual que tenga.
Su relación deuda-ingreso es el total de sus pagos mensuales de deuda dividido por su ingreso mensual bruto. Su ingreso antes de impuestos no está incluido.
Aquí hay un ejemplo rápido. Digamos que tiene un pago mensual de automóvil de $150, un pago de préstamo estudiantil de $100, una hipoteca de $1200 y pagos mínimos mensuales de tarjeta de crédito de $75. Deuda mensual total $1,525. Si su ingreso mensual antes de impuestos es de $4,000, divide ambos números para obtener 0.38 o 38%.
Al solicitar un préstamo grande, como una hipoteca, debe ingresar el pago mensual esperado para su nuevo préstamo o hipoteca. Este es el porcentaje que el prestamista analiza para determinar si su IAT cumple con sus requisitos.
Volvamos al ejemplo anterior. Su hipoteca actualmente es de $1,200, pero quiere mudarse a una casa más grande que le reportaría hasta $1,500 en pagos mensuales de hipoteca. Esto aumenta sus obligaciones mensuales a $1,825 y su relación DTI al 45%.
¿Qué se incluye en la relación deuda/ingresos?
Un prestamista generalmente usa dos fuentes para su información financiera: su informe de crédito y los documentos requeridos por usted. Su informe de crédito proporciona todos los saldos de su tarjeta de crédito y préstamo para que los prestamistas sepan exactamente cuánto debe.
La desventaja es que los informes de crédito pueden tardar un mes o más en actualizarse con nueva información. Entonces, si realizó un pago grande en una de sus tarjetas de crédito una semana antes de solicitar su hipoteca, es posible que ese nuevo saldo no aparezca en el informe de crédito de su prestamista.
Afortunadamente, puede solicitar una revisión rápida, que actualiza su informe de crédito en tan solo unos días hábiles. El prestamista paga el costo del recálculo y usted se beneficia de un saldo de deuda bajo y preciso para su relación DTI.
El prestamista también le pedirá que verifique su ingreso bruto mensual con documentos como talones de pago y estados de cuenta bancarios. También deberá presentar al menos dos años de declaraciones W-2 y/o declaraciones de impuestos.
Algunos prestamistas hipotecarios también requieren una carta de verificación de empleo. Esto les ayuda a determinar exactamente cuánto dinero está aportando cada mes que se puede aplicar a los saldos de sus préstamos.
¿DTI DTI tiene su crédito?
Esto no afecta directamente sus puntajes de crédito, ya que su informe de crédito no contiene ninguna información sobre sus ingresos. Pero al igual que su puntaje de crédito, su DTI ayuda a decidir si se aprobará su solicitud de préstamo, razón por la cual es un número tan importante.
Además, la información de saldo que se incluye en su relación DTI se agrega a la categoría de «cantidades adeudadas» de su puntaje de crédito, agregando un 30%.
Por lo tanto, incluso si el cálculo de la relación DTI específica no está incluido en sus puntajes de crédito, ayudará en ambos casos a abordar cualquier problema que pueda tener con la deuda. Cuando administra su dinero sabiamente, se beneficiará en muchas áreas financieras.
¿Qué es una buena relación entre deuda e ingresos?
La respuesta a esta pregunta depende mucho de tu prestamista, pero obviamente cuanto menor sea tu relación DTI, mejor. Muchos expertos y prestamistas tradicionales usan el 36 % como objetivo para las personas que intentan calcular cuánta deuda es prudente asumir.
Pero, por supuesto, cada situación es personal y dependiendo de sus otras obligaciones financieras, puede ser apropiado un número mayor o menor.
Es útil hacer una simple auditoría financiera de su presupuesto personal para ver cuánto puede gastar en una hipoteca, así como en sus otros pagos, facturas y contribuciones de ahorro.
Incluso si un prestamista dice que usted califica para una determinada cantidad de hipoteca, eso no significa necesariamente que pueda pagarla. Además, debe pensar no solo en su pago mensual de capital e intereses, sino también en sus impuestos, seguro hipotecario y seguro de propiedad.
Todo esto puede agregar fácilmente varios cientos de dólares o más a su pago mensual. Asegúrese de trabajar con un prestamista en el que confíe y que tenga en mente sus mejores intereses financieros.
Umbral del 43% para préstamos hipotecarios
Cuando solicita un préstamo, la mayoría de los prestamistas de hoy utilizan el 43% como umbral. Si es más alto, no podrá obtener automáticamente una hipoteca calificada. Puede averiguar cuánto de su ingreso es el 43% haciendo una ecuación simple.
Tome su ingreso mensual antes de impuestos y multiplíquelo por 0.43. El número que obtiene es la cantidad máxima de títulos de deuda que puede tener para calificar para su hipoteca.
Si quieres ser más conservador, aumenta tus ingresos mensuales en 0,36. Esto es especialmente cierto si se encuentra en una categoría impositiva más alta, ya que perderá más dinero en impuestos antes de pagar sus facturas.
Examinemos estos cálculos con un ejemplo concreto. Usaremos el mismo escenario que antes: su ingreso mensual antes de impuestos es de $4,000. Para una relación DTI del 36 %, el total de las obligaciones de su tarjeta de crédito y préstamo no debe exceder los $1,440 por mes.
Para calificar para una hipoteca con hasta 43% DTI y el mismo ingreso mensual, su hipoteca y otras deudas no pueden exceder los $1,720 por mes. Pruebe las matemáticas usando su propia información financiera y vea dónde se encuentra.
¿Cómo puede reducir su relación deuda-ingreso?
Dado que la fórmula para su índice de deuda utiliza dos números diferentes, hay varias formas de reducir su índice DTI. El primero es reducir la cantidad de deuda que tiene.
Puede hacerlo pagando los saldos de su tarjeta de crédito o préstamo antes de lo previsto. Incluso si tiene dificultades para pagar más de su mínimo, considere las opciones de refinanciamiento para reducir los pagos mensuales de su deuda con una tasa de interés más baja.
Tarjetas de crédito con transferencia de saldo
puede haber suerte también puede obtener una tarjeta de crédito de transferencia de saldo del 0%. APR, pero desea asegurarse de poder pagarla antes del final del período introductorio u obtener una tasa de interés más baja que sus tarjetas actuales.
Encontrar una casa más barata
Cuando busque comprar una casa, también puede buscar propiedades en un rango de precio más bajo, ya que esto reducirá el pago mensual de su hipoteca.
Pídale a su prestamista que le ofrezca varios escenarios de financiamiento diferentes basados en diferentes precios y tipos de préstamos. También puede pagar un pago inicial mayor para mantenerse dentro del rango de precios deseado mientras reduce el monto del préstamo.
Aumenta tus ingresos
Por otro lado, también puede intentar aumentar sus ingresos para ayudar a su relación DTI. Los prestamistas hipotecarios generalmente quieren ver dos años de declaraciones de impuestos para evaluar su nivel de ingresos. Es posible que un aumento de último minuto u otro trabajo no reflejen sus ingresos inmediatos. Realmente depende del tipo de documentación y el historial de salarios requerido por el prestamista.
Reservas de efectivo
Es posible que pueda aumentar su reclamo si tiene una gran cantidad de reservas de efectivo. Entonces, si está a punto de comprar algo grande (que no sea su casa), podría valer la pena no gastar el dinero hasta que haya obtenido el préstamo.
La relación deuda-capital es un cálculo simple utilizado por los prestamistas al evaluar a los solicitantes de préstamos. Ahora que comprende cómo esto afecta su capacidad para obtener una hipoteca, puede tomar decisiones más informadas sobre préstamos y gastos.
