¿Qué es una hipoteca creciente?

Hay tantos tipos de hipotecas, que puede ser difícil decidir cuál es la más adecuada para tus circunstancias particulares. Si piensas pagar el préstamo rápidamente o venderlo en pocos años, por ejemplo, podrías considerar una hipoteca de tipo variable (ARM). Pero esa no es una opción para muchas personas.

He aquí otro escenario. Quizá estés en un sector en crecimiento y esperes que tu salario aumente rápidamente en los próximos años. Pero aún no has llegado a ese punto y quieres comprar una casa ahora. En ese caso, quizá quieras pensar en una hipoteca de capital creciente (GEM). Esta puede ser una gran oportunidad para conseguir la casa ahora, y pagarla de forma más agresiva más adelante, a medida que aumenten tus ingresos.

¿Qué es una hipoteca de capitalización (GEM)?

Una hipoteca de capital creciente (GEM) es un tipo de préstamo en el que las cuotas mensuales aumentan gradualmente a lo largo de los años. Es una variante de una hipoteca de tipo fijo, y te permite acumular patrimonio más rápidamente, y pagar tu hipoteca más rápidamente, lo que podría ahorrarte mucho dinero en intereses.

Los GEM suelen ser para personas que, aunque no tengan trabajos bien remunerados todavía, esperan que su salario aumente con bastante rapidez para acompañar los crecientes pagos de la hipoteca. Están diseñadas para permitir que alguien compre una casa de inmediato que, de otro modo, no podría ser elegible en función de factores como los ingresos actuales.

Las hipotecas de capital creciente (GEM) están diseñadas para los prestatarios que quieren pagar el préstamo antes de tiempo haciendo que el capital del préstamo crezca lo más rápido posible.

El joven profesional que eligió una GEM

Supongamos que eres un joven comprador de vivienda por primera vez, recién salido de la facultad de Derecho y con tu primer trabajo como asociado junior. Puede que aún no tengas una gran puntuación de crédito o unos ingresos muy elevados, pero quieres comprar una casa ahora. Debido a la naturaleza del sector en el que trabajas, puedes esperar razonablemente ascensos y fuertes aumentos salariales en un periodo de tiempo relativamente corto. Esto te convierte en un candidato ideal para una hipoteca de capitalización, y en un riesgo bastante aceptable para un prestamista.

Muchos prestamistas tradicionales ofrecen un programa de hipoteca de capital creciente para los prestatarios que muestran una expectativa razonable de crecimiento salarial significativo. La Administración Federal de la Vivienda (FHA) también tiene un programa de este tipo, y a menudo sólo requiere un 3,5% de pago inicial y tiene requisitos de elegibilidad aún menos estrictos que los prestamistas convencionales.

Cómo buscar hipotecas de capitalización

Los prestamistas hipotecarios rara vez anuncian si ofrecen hipotecas de capital creciente como opción. En lugar de invertir demasiado tiempo y energía en buscar prestamistas especializados en hipotecas de capital creciente, céntrate en encontrar el prestamista que te ofrezca la mejor oferta. Una vez que encuentres el prestamista que te ofrezca los mejores tipos y condiciones, pregunta si las hipotecas de capitalización son una opción. Si una hipoteca de capitalización es una opción, considera qué tipo de hipoteca te conviene más.

Cómo funcionan las hipotecas de capitalización

Una hipoteca convencional a 30 años conlleva un tipo de interés fijo y una cuota mensual que es la misma cada mes. Las hipotecas de capital creciente, por otro lado, también tienen un tipo de interés fijo, pero los pagos aumentan cada año durante la vida del préstamo. Normalmente, este tipo de préstamos se paga en 15-20 años.

El incremento suele ser de hasta un 5% anual, dependiendo de la rapidez con la que quieras liquidar el préstamo en su totalidad. El primer año, tus pagos iniciales serán los mismos que si tuvieras un préstamo convencional a 30 años. A partir de entonces, los pagos aumentarán cada año, y el dinero extra se destinará directamente al capital.

Al pagar el principal antes de lo normal, construyes el patrimonio de la vivienda mucho antes. Esto no sólo supone un ahorro de miles de euros en intereses, sino que también te coloca en mejor posición si quieres vender y comprar una casa más cara. Además, como estás sentado sobre todo ese capital, podrías obtener un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito si alguna vez lo necesitas.

Ventajas y desventajas de las hipotecas de capitalización

¿Quién solicita los préstamos de capitalización?

La cuestión importante no es quién lo solicita, sino quién debe solicitar estos préstamos.

No es ideal para los prestatarios de media carrera y con salario

Digamos que estás entrando en la mediana edad y tienes un trabajo estable, pero ya no esperas grandes saltos en los ingresos. En ese caso, un préstamo con cuotas hipotecarias crecientes no va a ser la opción adecuada para ti.

Mejor para los prestatarios jóvenes y en ascenso, incluso sin un gran crédito

Sin embargo, si eres joven y acabas de empezar en un sector de gran crecimiento, o has cambiado de profesión por otra más lucrativa, un GEM puede ser una gran oportunidad. Entonces, a medida que tus pagos de la hipoteca crezcan, tu salario debería aumentar junto con ellos.

Estos préstamos pueden ser especialmente buenos para una persona que se ajuste a esa descripción básica, pero que tampoco tenga el mejor crédito. Un préstamo de capitalización es de mayor riesgo, por lo que las normas de aprobación no son tan estrictas. La FHA tiene opciones de préstamos que permiten puntuaciones crediticias no tan estelares y, además de no requerir que pongas tanto dinero de entrada como lo harías en un préstamo convencional, pueden incluir una ayuda para el pago inicial.

¿Cuáles son los riesgos de una hipoteca de capitalización?

El mayor riesgo es que algo salga mal y te encuentres con que no puedes hacer frente al pago de la hipoteca. Si pierdes el trabajo (o hay otra pandemia) podrías encontrarte con una factura inasumible y acabar teniendo que vender tu casa o, peor aún, acabar en una ejecución hipotecaria. Por eso tienes que estar muy seguro de tus perspectivas antes de emprender una hipoteca de capitalización.

Piensa en un fondo de emergencia

Una forma de mitigar ese riesgo es disponer de un fondo de emergencia considerable para superar los momentos difíciles. Esto puede significar hacer un pago inicial menor. A veces, tener ese dinero extra en el banco puede ser más valioso que un exceso de patrimonio en tu casa. Para empezar, es más líquido, lo que puede ser muy útil en caso de emergencia. Puede llevar tiempo pedir un préstamo sobre el valor de la vivienda o una línea de crédito sobre el valor de la vivienda, y dependiendo de las circunstancias, podrían denegártelo. Puedes acceder al dinero en efectivo de tu cuenta de ahorros o del mercado monetario hoy mismo.

Alternativas a las hipotecas de capitalización

Hipotecas convencionales a tipo fijo

Los programas de financiación convencional son la forma más tradicional y conservadora de acudir a un préstamo hipotecario. Tienen una cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo -a diferencia de los GEM- y pueden ser más fáciles de ajustar a tu presupuesto. Además, si quieres liquidar tu préstamo antes de tiempo, siempre puedes hacer pagos adicionales cuando tengas el dinero extra. Sólo tienes que asegurarte de que tu prestamista no te cobre una comisión por pago anticipado.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que este préstamo conlleva unos requisitos más estrictos en cuanto a puntuación de crédito, ingresos e inversión personal en efectivo, lo que puede ponerlo fuera del alcance de algunos compradores.

Préstamos FHA 203(b)

Esta opción puede ser una gran alternativa a un préstamo de capitalización, porque los requisitos para la aprobación del préstamo son aún más flexibles. Estos préstamos son estupendos para los que compran por primera vez y para los que no tienen un pago inicial considerable o una gran calificación crediticia.

El programa de préstamos ofrece hipotecas a 15 y 30 años y acepta pagos iniciales de tan sólo el 3,5% del precio de compra con una puntuación de crédito de 580 o superior. (El inconveniente es que tendrás que pagar una prima de seguro hipotecario (MIP) por adelantado, así como una MIP mensual como parte de tu factura hipotecaria total. Esto puede reducir lo que un comprador puede permitirse.

Préstamos de pago gradual

No hay que confundirlo con un préstamo de capitalización, una hipoteca de pago gradual es muy diferente. Las únicas similitudes son los pagos mensuales crecientes y los tipos de interés fijos.

Pero en el caso de los préstamos de pago gradual, empiezas con un pago muy bajo, esencialmente de sólo intereses, que aumenta gradualmente hasta alcanzar el pago total de la hipoteca (también conocido como pago de amortización total).

Como al principio de una hipoteca de pago gradual haces un pago mensual bajo de sólo intereses, a veces acabas con una amortización negativa. Esto hace crecer el capital y acaba costándote más en intereses. (Más adelante hablaremos de la amortización negativa.) En cambio, una GEM comienza en la cuota totalmente amortizada y va subiendo a partir de ahí a lo largo de la vida del préstamo, lo que te permitirá ahorrar mucho en intereses.

FAQ

¿Cuál es la ventaja de una hipoteca de capitalización?

A medida que tu carrera despega, esperas ganar más dinero, pero eso no ocurre de la noche a la mañana. Si lo hace, tienes suerte, pero si no es así, la gran ventaja es poder empezar con una cuota mensual de hipoteca manejable. Con el tiempo, a medida que tu carrera avanza y tu salario aumenta, puedes hacer esos pagos más elevados a medida que van llegando. Esto te permitirá amortizar más rápidamente el capital, ahorrar en intereses y acumular patrimonio en la vivienda.

¿Cuál es otro nombre para una hipoteca de capital creciente?

Las hipotecas de capitalización (GEM) también se conocen como préstamos de capitalización, hipotecas de capitalización y préstamos de capitalización. Los términos son intercambiables. Todos ellos se refieren al mismo programa de hipotecas de capital creciente, que permite al comprador empezar con un pago mensual bajo que aumenta con el tiempo. El objetivo del prestatario con un GEM es liquidar el préstamo y acumular capital más rápidamente, y ahorrar miles de dólares en intereses.

¿Disminuyen los pagos de la hipoteca a medida que aumenta el patrimonio?

Las cuotas de tu hipoteca nunca disminuirán en una hipoteca de capitalización. Aumentarán anualmente durante la vida del préstamo hasta que se liquide. Pero el exceso después de los pagos totalmente amortizados del primer año va directamente al capital, lo que te permite pagar antes el préstamo.