¿Qué es una burbuja inmobiliaria y cómo funciona?

Si ha estado siguiendo las noticias durante el último año, probablemente haya oído hablar de una posible burbuja inmobiliaria en la economía estadounidense. O tal vez, como yo, tenga curiosidad acerca de la recesión que resultó de la caída del mercado inmobiliario de 2007-2008. ¿Cómo chocan las burbujas inmobiliarias con los mercados financieros?

Una burbuja inmobiliaria es un fenómeno inmobiliario en el que la oferta limitada del mercado inmobiliario no puede satisfacer la creciente demanda de viviendas. Esto sobrecarga el mercado inmobiliario, impidiendo que la gente compre una casa nueva. Si esta barrera aumenta demasiado rápido, la burbuja estalla, empujando a la baja los precios de la vivienda y provocando un efecto dominó en toda la economía.

Las burbujas inmobiliarias explicadas

Imagina que estás en la bañera. Se vierte jabón en la palma de la mano, luego se sopla, lo que crea una pequeña burbuja. Cuanto más aire soplas, más grande se vuelve. El problema es que las burbujas revientan. Si sopla demasiado aire, la burbuja ya no puede contener todo el aire en el interior, por lo que finalmente estalla.

Las burbujas inmobiliarias funcionan de la misma manera.

¿Qué forma la burbuja?

Si más personas están buscando vivienda de las que el mercado inmobiliario (la burbuja) puede ofrecer, los precios de la vivienda (el aire en la burbuja) subirán. La gente está feliz de que su (futura) propiedad esté aumentando de valor porque significa más dinero en sus bolsillos. Probablemente ven su (futura) casa como una inversión, por lo que compran una casa nueva o hacen mejoras en la casa, pensando que les dará un buen retorno financiero en el futuro. Luego se lo cuentan a sus amigos, lo que difunde la esperanza y la esperanza de ganar dinero en bienes raíces.

A medida que se difunde la noticia, el impulso empuja a las personas a invertir más porque todos piensan que sus acciones pagarán dividendos en el futuro. Los especuladores, emocionados por obtener ganancias, notaron la tendencia alcista y entraron en acción, impulsando la apreciación del precio de la vivienda.

¿Cuándo estalla la burbuja?

Si demasiadas personas lo hacen al mismo tiempo, el precio promedio de la vivienda aumentará más rápido de lo que la gente puede pagar. La oferta de viviendas se está poniendo al día con la demanda. Sin embargo, dado que estos altos precios de la vivienda ya no son asequibles para la mayoría de las personas, la demanda cae repentinamente.

Cuando esto sucede de repente, la burbuja finalmente estalla, incapaz de sostenerse por sí misma. Hay demasiadas casas a precios que la gente no está dispuesta a pagar, lo que hace que sus propias casas pierdan valor.

Si esto sucede en nuestro diagrama de jabón, simplemente estás atrapado en la bañera sin aliento, con jabón por todas partes. Desafortunadamente, cuando estalla una burbuja inmobiliaria, las personas pueden perder sus hogares y los ahorros de toda su vida.

¿Qué provoca una burbuja inmobiliaria?

No existe un único motivo para la aparición de una burbuja inmobiliaria, pero sí algunos factores comunes que la desencadenan.

1.) Estabilidad económica

Si bien una burbuja inmobiliaria puede no parecer un fenómeno estable, el ingreso disponible ciertamente lo es. Cuando las personas sienten que están en terreno firme, gastan dinero. Más gasto significa más flujos de dinero a través del mercado de valores y la sociedad en general. Cuanto más rápido cae, más a menudo golpea a las personas deseosas de obtener ganancias, como los compradores especulativos. La especulación acelera la expansión de la burbuja inmobiliaria.

Cuando las personas son optimistas sobre su futuro económico, los efectos sociales son contagiosos: la positividad genera positividad. Esto significa que existe un claro elemento psicológico humano de excitación que impulsa la producción de burbujas inmobiliarias.

2.) Tasas de interés e hipotecas bajas

La gente pide prestado más dinero cuando las tasas de interés son bajas porque cuesta menos. En otras palabras, los préstamos son “baratos”. Esto tiene un impacto en el mercado de la vivienda, ya que las personas recurren a los prestamistas hipotecarios para pedir dinero prestado a un costo inferior al normal.

Las bajas tasas de interés sientan las bases económicas para que ocurra una burbuja inmobiliaria: el dinero es más fácil de encontrar, por lo que la gente lo pide prestado para financiar su nuevo hogar o para mejorar su hogar. A medida que estas personas inundan el mercado inmobiliario, los precios de las casas aumentan y nuevas personas se apresuran a unirse. Esta presión aumenta para crear burbujas inmobiliarias.

3.) Estándares deficientes de préstamos inmobiliarios

Las prácticas de préstamos hipotecarios deficientes tienden a conducir a burbujas inmobiliarias. Cuando ven una oportunidad de ganar dinero en el mercado de la vivienda, los prestamistas hipotecarios se involucran en comportamientos riesgosos, como préstamos abusivos, prestar a personas sin verificar su capacidad de pago y no educar a los clientes sobre los matices de productos complejos como hipotecas de tasa ajustable. .

Esta falta de estándares fue una característica de la burbuja inmobiliaria creada por la caída del mercado inmobiliario de 2007-08. Cuando el incentivo del prestamista hipotecario es ganar dinero a toda costa, incluido engañar a los clientes y no cumplir con la debida diligencia, es más probable que ocurra una burbuja inmobiliaria.

El crack inmobiliario de 2007-2008

Quizás el caso más infame de una burbuja inmobiliaria reciente fue el colapso inmobiliario de 2007-2008. Es una historia de advertencia sobre las terribles consecuencias de no verificar la capacidad de los compradores de viviendas para pagar los préstamos hipotecarios.

¿Cómo comenzó este accidente?

Después de un período de fuerte crecimiento en la década de 1990, la economía estadounidense se estancó a principios de siglo.

Al igual que las burbujas inmobiliarias discutidas aquí, la burbuja tecnológica Dotcom de los años 90 alimentó el entusiasmo de los inversores por la nueva tecnología de software. Las empresas emergentes con poco o ningún potencial de ingresos reales recibieron millones de dólares en financiamiento y fueron sobrevaluadas. La burbuja tecnológica estalló cuando los inversores se dieron cuenta de que las nuevas empresas no cumplirían sus promesas. Si bien esto afectó a los inversores en el espacio, solo tuvo un impacto limitado en los compradores de viviendas o las finanzas personales en general.

Los atentados del 11 de septiembre también fueron sumamente traumáticos para el espíritu de la nación. Aunque redujeron significativamente el optimismo general de los consumidores, no cambiaron los precios de la vivienda.

Burbuja inmobiliaria de mediados de 2000

Como llegaron los estados Recuperándose del colapso de Dotcom y los ataques del 11 de septiembre, el mercado inmobiliario de EE. UU. se recuperó rápidamente. La Reserva Federal de EE. UU. ha mantenido las tasas de interés históricamente bajas, lo que ha impulsado un crecimiento superior al promedio. Las compañías hipotecarias comenzaron a prestar dinero a demasiados prestatarios sin verificar los ingresos, trabajos o activos de los prestatarios (coloquialmente, préstamos NINJA).

De repente, a millones de personas más, conocidas como prestatarios de alto riesgo, se les ofrecieron pagos de hipoteca a tasas reducidas temporalmente. A medida que continuaba la emoción, la demanda de viviendas comenzó a inflar una burbuja inmobiliaria.

La Reserva Federal redujo las tasas de interés de 2001 a 2004 para estimular el crecimiento y luego las aumentó para frenar la inflación.

Los compradores de vivienda, que ahora tienen más dinero disponible a medida que aumenta el valor de sus viviendas, han visto oportunidades para invertir en propiedades (nuevas). La gente se apresuró a obtener acciones cuando despegó el auge inmobiliario.

La fuerte demanda de propiedades ha alentado a los compradores de viviendas y a muchos propietarios a invertir en el mercado inmobiliario.

En medio de este crecimiento extraordinario, las firmas de inversión, los fondos de cobertura y los especuladores vieron la oportunidad de aprovechar lo que vieron como una apreciación continua de los precios. Alentaron una expansión crediticia que incluía prácticas de préstamos depredadores, pero durante un tiempo el valor de las viviendas siguió aumentando. La Reserva Federal incluso elevó las tasas de interés para combatir la inflación.

La caída del mercado inmobiliario de 2007-2008 fue única en su naturaleza, ya que se prestó dinero a los prestatarios sin que los prestamistas supieran si los prestatarios podían pagar los préstamos. Los préstamos de alto riesgo pueden haber sido la principal causa de la burbuja inmobiliaria. Sería completamente insostenible para los prestatarios sin ingresos cumplir con los pagos mensuales de la hipoteca si el valor de su casa cae y una vez que sus tasas ajustables aumentan después de los primeros años. Desafortunadamente, eso es exactamente lo que sucedió.

El crack inmobiliario

En 2007, estaba claro que los precios de la vivienda estaban sobrevaluados y que los mercados inmobiliarios probablemente sufrirían. Estados Unidos estaba oficialmente en una burbuja inmobiliaria y comenzó a reconocer algunas de sus implicaciones.

Muchas hipotecas de alto riesgo, originalmente protegidas por bajas tasas iniciales y pagos iniciales, han comenzado a fracasar. Los prestatarios de alto riesgo ya no podían pagar sus facturas mensuales, y los impagos de las hipotecas hicieron que los precios de las viviendas cayeran en picado a medida que los propietarios ejecutaban sus propiedades.

El precio de los bienes raíces en los Estados Unidos se apreció significativamente hasta el pico en 2006. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria, los precios cayeron durante los siguientes 5 años.

Incluso con la caída de los precios y el estallido de la burbuja inmobiliaria, el mercado de valores siguió subiendo. No fue hasta que el gobierno de EE. UU. se hizo cargo de las empresas hipotecarias en quiebra Fannie Mae y Freddie Mac y la quiebra de Lehman Brothers en septiembre de 2008 que el mundo se dio cuenta de la magnitud del problema.

Consecuencias del crack en el mercado de la vivienda

El problema de la burbuja inmobiliaria es una crisis financiera internacional.

En 2008, el sector de la vivienda y los mercados monetarios estaban tan interconectados y sus productos eran tan complejos que el colapso de la burbuja inmobiliaria amenazó a gran parte de la economía mundial. Los precios de la vivienda y las ventas de viviendas han caído, y algunos de los principales actores del sistema financiero mundial han pedido adquisiciones por parte de los gobiernos y los grandes bancos. Debido al caos los precios cayeron más. Estados Unidos y muchos otros países entraron en lo que se conoce como la Gran Recesión. Millones de personas perdieron sus trabajos, hogares y ahorros, un proceso que continuó durante años después del desastre.

Más de diez años después, la economía estadounidense y el entorno sociopolítico siguen marcados por el desplome del mercado inmobiliario. Debido a que los prestamistas hipotecarios ahora deben seguir procedimientos de suscripción más estrictos, una generación de personas que alcanzaron la mayoría de edad durante la Gran Recesión se endeudaron, en parte debido a una posible pérdida de ingresos.

¿Estamos actualmente en una burbuja inmobiliaria?

A partir de ahora (abril de 2022), existe el temor de una nueva burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos.

Los precios de la vivienda están subiendo

El mercado de la vivienda se paralizó cuando comenzó la pandemia de COVID-19 en marzo de 2020. Sin embargo, el gobierno de EE. UU. intervino rápidamente y brindó asistencia financiera a millones de estadounidenses. Con tantos puntos de venta cerrados y gente trabajando desde casa, los estadounidenses están ahorrando dinero. Desde el comienzo de la pandemia, el mercado inmobiliario de EE. UU. ha crecido en casi 10 billones de dólares.

Aunque la vivienda se vio afectada al principio de la pandemia, desde entonces se ha recuperado significativamente, lo que lleva a algunos expertos a cuestionar el crecimiento inusual.

Muchos estadounidenses han invertido en bienes raíces. Debido al crecimiento económico acelerado y al aumento de los precios de la vivienda, existen preocupaciones sobre la posibilidad de una burbuja inmobiliaria similar a la que provocó la caída del mercado de valores de 2007-08.

Los precios de la vivienda en los Estados Unidos han aumentado significativamente después de una breve caída a principios de 2020.

A pesar de algunas preocupaciones, la posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria parece dudosa por ahora.

Por qué una burbuja inmobiliaria es poco probable en este momento

Como resultado de la Gran Recesión, las compañías hipotecarias ya no pueden otorgar préstamos hipotecarios de alto riesgo a los prestatarios. La incapacidad para pagar sus hipotecas fue una de las bases de la crisis de 2007-08.

Además, el desplome inmobiliario anterior se vio acelerado por un auge en la construcción de viviendas, que a su vez puede haber sido causado por los bajos costos de construcción. Los bloqueos actuales de la cadena de suministro y la apreciación general de los precios en todo el mundo han elevado los costos de renovación, evitando el auge en el suministro de propiedades que hizo posible el problema de 2007-08.

Los altos costos de construcción debido a la inflación y los problemas de la cadena de suministro podrían evitar que Estados Unidos experimente una burbuja inmobiliaria.

Sin embargo, en este momento es muy difícil decir si Estados Unidos está en medio de una burbuja inmobiliaria. Con la Reserva Federal aumentando las tasas de interés recientemente, una burbuja inmobiliaria es poco probable, pero ciertamente no imposible.