¿Qué es un préstamo de cartera?

Si has solicitado recientemente un préstamo hipotecario con una puntuación de crédito baja, es posible que tu prestamista te haya mencionado la financiación mediante un «préstamo de cartera» Puede que esto te pareciera una gran oportunidad en ese momento, pero ¿qué significa realmente para ti?

Un préstamo de cartera se diferencia de una hipoteca tradicional porque el prestamista retiene el préstamo en la entidad financiera. Esto permite a los prestamistas elegir qué préstamos desean financiar, incluidos los destinados a prestatarios con menor puntuación de crédito y pagos iniciales. Sin embargo, esto puede significar a veces tipos de interés más altos y comisiones de apertura. Sigue leyendo para saber qué es un préstamo de cartera, en qué se diferencia de otras opciones de préstamo y si es la opción de financiación adecuada para ti.

¿Qué es un préstamo de cartera?

Un prestamista de cartera es una institución financiera que financia internamente los préstamos hipotecarios como parte de su cartera de inversiones, en lugar de venderlos al mercado secundario.

A diferencia de los prestamistas tradicionales, que venden la mayoría de sus préstamos a recompradores como Fannie Mae o Freddie Mac. Los prestamistas de cartera asumen los riesgos de impago de los prestatarios y optan por mantener los préstamos ellos mismos. En general, estos prestamistas suelen formar parte de un banco local o una cooperativa de crédito.

Como los préstamos de cartera no se venden en el mercado secundario, no necesitan cumplir los estrictos criterios de los préstamos conformes. Por tanto, los prestamistas de cartera suelen establecer sus propias directrices y condiciones de préstamo, lo que puede resultar atractivo para los prestamistas que no pueden cumplir los requisitos de los prestamistas hipotecarios tradicionales.

Los criterios de los préstamos tradicionales suelen incluir una relación deuda-ingresos no superior al 43%, una puntuación de crédito alta (normalmente superior a 620) y un pago inicial mínimo del 20%.

¿Cómo funcionan los préstamos de cartera?

Una hipoteca de cartera es similar a una hipoteca tradicional en el sentido de que tendrás que hacer pagos mensuales del préstamo hasta que esté completamente pagado. Sin embargo, a diferencia de las hipotecas tradicionales, los préstamos de cartera son originados por un prestamista y mantenidos en su cartera. El prestamista conserva el riesgo durante la vida del préstamo, en lugar de venderlo al mercado secundario.

Estos tipos de préstamos suelen tener un proceso de suscripción más flexible y unos requisitos iniciales menos exigentes. Sin embargo, también pueden conllevar tipos de interés y comisiones de apertura más elevados, debido al riesgo adicional que asume el prestamista.

¿Cuál es la puntuación crediticia mínima de un préstamo de cartera?

Cada prestamista de cartera puede decidir el nivel de riesgo que quiere asumir con un prestatario. Esta variación también afecta a los requisitos de puntuación crediticia, que pueden variar según el prestamista. Ten en cuenta que, aunque la puntuación crediticia mínima necesaria suele ser menor que la de los préstamos tradicionales, algunos prestamistas de cartera pueden seguir pidiendo puntuaciones crediticias altas para determinados tipos de propiedad. Si tienes una mala puntuación de crédito, puede que también tengas que pagar tipos de interés y costes de cierre más altos para compensar el mayor riesgo de impago.

Así que asegúrate de investigar y comparar para encontrar un prestamista de cartera que ofrezca los mejores tipos para tu situación financiera.

¿Cuál es el tipo de interés de un préstamo de cartera?

Los tipos de interés de los préstamos de cartera pueden variar bastante en función del prestamista. Aunque es posible obtener tipos competitivos con un préstamo de cartera, suelen tener tipos de interés más altos que las hipotecas convencionales (espera pagar 1 o 2 puntos porcentuales más). Así que asegúrate de tomarte tu tiempo y comparar los tipos entre diferentes prestamistas. Esto puede ahorrarte mucho dinero en el pago de intereses a largo plazo.

¿Quién puede necesitar un préstamo de cartera?

Los préstamos de cartera pueden ser una gran opción potencial para quienes quieren ser propietarios de una vivienda pero tienen problemas para acceder a los programas de préstamos tradicionales. Suelen ser útiles para los prestatarios que:

• Tienen ingresos elevados pero un mal historial crediticio
• Necesitas un préstamo mayor que los parámetros de los préstamos conformes (647.200 $ como este año)
• Eres autónomo
• Han pasado por una quiebra o una ejecución hipotecaria
• Se enfrentan a embargos o problemas fiscales
• Son extranjeros

¿Cuáles son los pros y los contras de un préstamo de cartera?

¿Te preguntas si los préstamos de cartera pueden ser adecuados para ti? Asegúrate de tener en cuenta los siguientes puntos antes de decidirte por este tipo de préstamo.

¿Cómo puedo obtener un préstamo de cartera?

Dado que la financiación de cartera puede ser arriesgada para un prestamista, no suelen anunciarse al público. Sin embargo, prácticamente cualquier prestamista hipotecario es un prestamista de cartera potencial. En lugar de preocuparte por si un prestamista ofrece préstamos de cartera o no, céntrate en solicitar una hipoteca a varios prestamistas y ver cuál te preaprobará los mejores tipos y condiciones.

¿Qué tipo de préstamos pueden ser de cartera?

Los préstamos de cartera abarcan una gran variedad de préstamos hipotecarios, incluidos los que son demasiado grandes o complejos para venderlos en el mercado hipotecario secundario. He aquí algunos tipos diferentes de préstamos hipotecarios que los prestamistas mantienen a veces como préstamos de cartera.

Hipoteca global

Puedes utilizar una hipoteca global para comprar varias propiedades inmobiliarias a la vez. Esto puede ser especialmente atractivo para los prestatarios que tienen una gran cartera de propiedades de inversión y se preocupan de gestionar varias hipotecas.

Por lo general, los prestamistas mantienen este tipo de hipoteca en su cartera por dos, debido al elevado importe del préstamo o al número de propiedades implicadas, lo que impide su venta en el mercado secundario.

Préstamo de cartera Jumbo

Un préstamo de cartera jumbo es cualquier préstamo hipotecario que es demasiado grande para venderlo en el mercado secundario. Cada año, el Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) anuncia los límites de los préstamos conformes para las hipotecas que van a adquirir Fannie Mae y Freddie Mac. A partir de 2022, en la mayor parte de EE.UU., este límite se fija en 647.200 $ para las propiedades de una sola unidad.

Préstamo de refinanciación en efectivo de la cartera

Una refinanciación en efectivo es cuando el propietario de una vivienda decide convertir el capital de la misma en efectivo. Para ello, el propietario contrata una nueva hipoteca por un importe superior al que debe en el préstamo existente. Luego reciben la diferencia en efectivo.

Un prestamista puede decidir mantener este tipo de préstamo en su cartera porque, o bien supera los límites de los préstamos conformes, o bien es una hipoteca general que no puede revenderse en el mercado secundario.

Cómo encontrar el mejor préstamo hipotecario para ti

Elegir el prestamista adecuado puede resultar desalentador debido a la cantidad de opciones disponibles en el sector de los préstamos hipotecarios. Pero no te preocupes, no importa si tu préstamo es de cartera o de mercado secundario. Siempre que te tomes el tiempo necesario para comparar los tipos de los distintos prestamistas, deberías encontrar el mejor préstamo hipotecario para tus necesidades de financiación.

Ten en cuenta que las cotizaciones de tipos que ves en Internet suelen ser sólo una estimación, así que asegúrate de ser preaprobado por varios prestamistas para recibir tipos exactos. De este modo, podrás tomar la decisión más informada a la hora de elegir las hipotecas para la compra de vivienda.