¿Qué es un listado de bolsillo? ¿Cómo se encuentra uno y es legal?

El término «listado de bolsillo» nos trae a la mente una especie de escamoteo. Es pequeño y secreto, similar a compartir algo sólo con unos pocos amigos en lugar de publicarlo en las redes sociales. En el mundo inmobiliario, un listado de bolsillo es una forma de listado inmobiliario promocionado a través del boca a boca en lugar del centro inmobiliario conocido como servicio de listado múltiple (MLS).

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios desaconseja los anuncios de bolsillo, pero no son ilegales. Profundicemos en los listados de bolsillo, en qué consisten y por qué algunos vendedores pueden ir en esa dirección a pesar de las desventajas.

¿Qué es un anuncio de bolsillo?

Una transacción inmobiliaria tradicional implica la publicidad en el servicio de listados múltiples (MLS) y la cooperación entre varias agencias inmobiliarias. Una vez que una propiedad se pone a la venta a través de un agente inmobiliario, se supone que se introduce en el sistema MLS. A continuación, el agente se comunica con otros profesionales inmobiliarios para conseguir el mayor y mejor precio para su cliente.

Esto tiene mucho sentido para el vendedor, porque una vez que su propiedad está en la lista, cientos, incluso miles, de agentes inmobiliarios de todo el mundo pueden ver la propiedad, incluyendo su precio y detalles. Un agente puede poner la propiedad en la lista, pero una gran multitud de agentes inmobiliarios puede intentar venderla.

Un listado de bolsillo es una propiedad que el propietario quiere vender pero que no está introducida en el sistema MLS. Es un acuerdo entre el vendedor y el agente inmobiliario que también se recoge en el contrato de venta. La propiedad puede estar en venta, pero el resto del mundo no lo sabe. También puedes oír hablar de un listado de bolsillo como un listado «fuera del mercado».

¿Cómo funcionan las listas de bolsillo?

En lugar de abrir la venta de una casa a múltiples agentes inmobiliarios y agencias, un propietario puede querer vender su casa sin que el mundo lo sepa. Se dirigen a una agencia inmobiliaria o a una oficina de intermediación y se lo hacen saber. Ese único agente o un grupo de sus amigos que son compañeros de agencia podrían saberlo y comercializar discretamente la propiedad de boca en boca.

¿Cómo afecta la MLS a la venta de viviendas?

Además de mostrar información actual sobre las propiedades disponibles, la MLS también muestra información histórica. Esto incluye el tiempo que la propiedad ha estado en el mercado y el historial de precios de venta, incluidas las reducciones de precio. Si una propiedad lleva mucho tiempo en el mercado, los compradores consideran que el anuncio es obsoleto. ¿Por qué no se ha vendido? Algo debe estar mal.

Si la propiedad experimenta varias reducciones de precio, significa que el agente de ventas le ha puesto un precio demasiado alto o que hay algún problema con la propiedad.

¿Cuáles son los pros y los contras para los vendedores de un listado de bolsillo?

¿Es mejor un buen precio que la discreción? No todos los propietarios piensan lo mismo. Antes de ofrecer tu casa como oferta de bolsillo, considera estas ventajas e inconvenientes.

¿Cómo se encuentran los anuncios de bolsillo?

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) es la asociación comercial del sector, pero no todos los agentes inmobiliarios pertenecen a ella. Si la NAR establece normas para sus miembros, puede haber algunas empresas externas que no respeten todas las normas. Podrían conocer los listados de bolsillo.

Piensa en este último punto por un momento. Si eliges al agente inmobiliario porque no sigue las directrices de la NAR y está fuera del sistema, ¿qué otras normas está eligiendo ignorar?

Hay una excepción a las políticas de la NAR que desaconsejan los listados de bolsillo. Es el listado exclusivo de oficina. Esto ocurre cuando el vendedor cuenta con los recursos de esa empresa local para impulsar su venta, pero no se comercializa más allá de ese equipo. Una vez que algo se anuncia, se publica o se promociona, debe entrar en el sistema MLS.

Algunas personas no siguen el camino del REALTOR® y prefieren vender sus casas por sí mismas. Habrás oído hablar de personas que ponen sus pisos en venta en el tablón de anuncios de la lavandería del edificio. Estas situaciones de «Se vende por el propietario» son versiones «hazlo tú mismo» de los listados de bolsillo.

¿Cuáles son los pros y los contras para los compradores?

Los listados de bolsillo no son sólo un riesgo para el vendedor. Como comprador, puedes conseguir una gran oferta en una casa fantástica, pero también existe la posibilidad de que pagues de más por una propiedad que necesita mucha atención.

Cómo financiar los anuncios de bolsillo

La mayoría de los vendedores de inmuebles de bolsillo no tienen prisa por vender, lo que te da más tiempo para poner en orden tus finanzas. A los prestamistas no les suele importar si un inmueble en venta es un listado tradicional o de bolsillo, siempre que el importe del préstamo y la valoración del inmueble tengan sentido. El proceso es el mismo que con cualquier otra propiedad.

Sin embargo, tanto si compras un inmueble tradicional como uno de bolsillo, es importante que compares los prestamistas hipotecarios para asegurarte de que encuentras el mejor tipo y las mejores condiciones para tus necesidades.

¿Cómo aborda el sector inmobiliario los listados de bolsillo?

La NAR prohibió los listados de bolsillo en 2019. Sin embargo, es difícil vigilar lo que ocurre en la sombra. La NAR puso en marcha su Política de cooperación clara en 2020 para abordar esta cuestión. Los agentes inmobiliarios tienen un día hábil de comercialización pública, y luego el agente debe introducir la propiedad en el sistema MLS.

Es importante darse cuenta de que conseguir un comprador fuera del sistema MLS tradicional puede ser perjudicial para el vendedor. Seguro que has recibido esas llamadas de telemarketing preguntando «¿Está tu propiedad en venta? Representamos a un grupo de inversores. Te ofreceremos un buen precio» Si el vendedor está en apuros económicos, puede aceptar vender su propiedad sin conocer su verdadero valor. Esta es una de las principales razones por las que las personas que quieren vender un inmueble deben trabajar con profesionales inmobiliarios cualificados.

¿Son legales los listados de bolsillo?

Sí, son legales. Sin embargo, algunas personas consideran que no deberían ser legales.

Hay buenas razones para evitar los listados de bolsillo, a menos que tengas una buena razón para no tener un listado público. Desde el punto de vista del vendedor, quiere conseguir el precio más alto posible, lo que puede conseguirse con múltiples exposiciones. Si el agente inmobiliario dice: «Ayer puse el inmueble en venta y tengo 35 visitas programadas», eso es lo que quiere oír el vendedor. La competencia sana es buena.

Ahora, míralo desde otra perspectiva. Puedes permitirte una casa dentro de un determinado rango de precios y quieres buscar en un barrio con un gran distrito escolar. Hay un listado de bolsillo que se ajusta a todos tus criterios, pero su exclusividad hace que nunca oigas hablar de él. Eso no sería justo. Puede considerarse una discriminación, porque la casa podría no mostrarse a todos los compradores potenciales.

¿Son poco éticos los listados de bolsillo?

Los listados de bolsillo entran en una zona gris. Algunos podrían calificarlos de poco éticos, especialmente los que se benefician de las propiedades que aparecen en la MLS. Sin embargo, los listados de bolsillo no son ilegales. Sin embargo, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) se ha posicionado en contra de ellos. Su política exige que los agentes inmobiliarios añadan las propiedades a la MLS en el plazo de un día laborable desde que se comercializan públicamente. Sin embargo, los agentes inmobiliarios que no son agentes de la propiedad inmobiliaria no tienen ninguna obligación de hacerlo.

El mayor problema lo tiene el agente inmobiliario, no el vendedor. Algunos agentes intentan ser a la vez el agente del vendedor y el de la lista, lo que viola la Código Ético.

¿Cómo informo de un listado de bolsillo?

Deberías denunciar un listado de bolsillo si crees que el REALTOR® ha actuado de forma poco ética. Cada estado debe tener su propio organismo regulador del sector inmobiliario en el gobierno estatal. La NAR también intenta hacer sus propias investigaciones. Informarías de la presunta infracción a una o a ambas organizaciones. Déjalo en sus manos.