¿Puedes comprar una ejecución hipotecaria con un préstamo FHA?

Muchos propietarios han utilizado un préstamo de la FHA para comprar una vivienda embargada. Si tú también quieres aprovechar las viviendas disponibles a precios reducidos pero no tienes suficiente dinero en efectivo, un préstamo de la FHA podría ser una gran opción de financiación. Estos préstamos permiten a los prestatarios con puntuaciones crediticias menos estelares y con pocos ahorros comprar propiedades.

Sin embargo, como ocurre con otras decisiones importantes en la vida, hay cosas que hay que tener en cuenta al considerar esta opción de financiación. Sigue leyendo para saber más sobre los pros y los contras de comprar una vivienda embargada con una FHA y descubrir si es la decisión correcta para ti.

¿Qué es un préstamo FHA?

Un préstamo de la FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de la Vivienda y suele ser emitida por prestamistas cualificados. Como los préstamos de la FHA están respaldados por el gobierno, suelen tener un tipo de interés mucho más bajo que otros tipos de préstamos convencionales.

Aparte de su bajo interés, un préstamo de la FHA es una opción popular para los compradores de vivienda por primera vez, ya que ofrecen requisitos de pago inicial bajos y normas de crédito flexibles. Sin embargo, no están disponibles para cualquiera. Los prestatarios deben seguir cumpliendo ciertos criterios de elegibilidad, así como los requisitos de la propiedad, para poder optar a ellos. Y para los que sí los cumplen, los préstamos de la FHA pueden ser una forma estupenda de financiar una nueva vivienda.

¿Cuáles son los requisitos del préstamo de la FHA?

Antes de hacer una oferta por una vivienda embargada, debes cumplir los requisitos necesarios para obtener un préstamo de la FHA. Esto incluye tanto tu capacidad para devolver el préstamo como el estado y el precio de la propiedad.

Requisitos del prestatario

Para poder optar a un préstamo de la FHA, tendrás que demostrar que puedes permitirte razonablemente pagar el préstamo. Para ello, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD) exige lo siguiente:

• Una financiación sustancial. Los prestatarios deben demostrar que pueden afrontar la deuda hipotecaria adicional de un préstamo de la FHA. Para ello, tendrás que demostrar que tu ratio deuda-ingresos está en torno al 50% o menos, aunque esto puede cambiar dependiendo de tu caso individual. También tendrás que proporcionar un historial de empleo coherente para demostrar tu fuente de financiación
• Puntuación e informe de crédito. Afortunadamente, no necesitas una puntuación de crédito estelar para obtener un préstamo de la FHA. Siempre que tú y tu posible propiedad cumpláis los demás requisitos, puedes optar al préstamo con una puntuación de crédito de 580. Si puedes hacer un pago inicial del 10%, tu puntuación de crédito puede estar entre 500 y 579.
• Pago inicial. Dependiendo de tu puntuación de crédito, debes poder permitirte un pago inicial mínimo del 3,5% (o del 10%, como se ha mencionado anteriormente). Tendrás que tener la financiación lista en el momento de solicitar el préstamo o ser aprobado para un programa de ayuda al pago inicial.
• Seguro hipotecario. Debes poder cubrir la prima inicial del seguro hipotecario (UFMIP), que suele ser el 1,75% del importe base del préstamo. Después del coste inicial, debes poder afrontar los futuros pagos mensuales del PMI. Dependiendo de tu pago inicial o de la cantidad de capital que acumules en tu vivienda, puede que no tengas que hacer estos pagos durante todo el tiempo que seas propietario de la casa.
• Ocupa la vivienda. Asegúrate de utilizar el préstamo de la FHA para comprar una vivienda que te guste. El HUD exige que los prestatarios hagan de su nueva propiedad su residencia principal.

Requisitos de la propiedad

Además de los requisitos del prestatario, la propiedad debe cumplir los requisitos de la FHA normas mínimas de la propiedad para financiar una vivienda embargada con un préstamo de la FHA.

• Se requiere una tasación. Antes de aprobar el préstamo, el HUD asignará un tasador aprobado por la FHA para que revise la propiedad. El tasador no sólo evaluará el valor de la vivienda, sino que también señalará cualquier daño significativo que pueda ser motivo de preocupación.
• Condición adecuada Si el tasador encuentra condiciones en la casa que podrían suponer una amenaza para la seguridad del ocupante o poner en peligro la solidez y la integridad de la estructura de la casa, pueden ser necesarias inspecciones o reparaciones adicionales.

Límites del préstamo

Si has cumplido todos los demás requisitos enumerados anteriormente, sólo queda un paso: el tamaño de tu préstamo. Cada año, el HUD publica los límites de préstamo «mínimo» y «máximo» de la FHA.

• Límite mínimo. Es el importe mínimo de préstamo que puedes solicitar. A partir de este año (2022), el préstamo mínimo que puedes solicitar es de 420.680 $ para una propiedad de una sola unidad.
• Límite máximo. Como habrás adivinado, el límite máximo es la cantidad máxima de préstamo que puedes solicitar. En 2022, el límite máximo para una propiedad de una unidad es de 970.800 $.

Cómo conseguir la preaprobación de un préstamo de la FHA

El proceso de solicitud de un préstamo de la FHA es bastante similar a la forma de solicitar otros tipos de hipotecas.

• Encuentra un prestamista aprobado por la FHA. La buena noticia es que la mayoría de los bancos, cooperativas de crédito y prestamistas online ofrecen préstamos FHA, por lo que no debería ser demasiado difícil. Dado que las condiciones de la hipoteca pueden variar bastante en función del prestamista, asegúrate de ponerte en contacto con varios prestamistas de hipotecas FHA y solicita un presupuesto a cada uno de ellos.
• Inicia tu solicitud de hipoteca Para completar tu solicitud, los prestamistas suelen necesitar cierta información esencial sobre tus finanzas. Esto puede requerir que proporciones documentos que demuestren que tienes ingresos suficientes, estables y sostenibles. Estos documentos pueden incluir tus talones de pago recientes, formularios W-2, ganancias de inversiones, extractos bancarios, etc.
• Compara los presupuestos de los préstamos. Una vez que hayas completado la solicitud, deberías recibir un presupuesto de préstamo del prestamista hipotecario. Los presupuestos del préstamo proporcionan información importante sobre los pagos mensuales de la hipoteca, el tipo de interés estimado y los costes totales de cierre del préstamo. Asegúrate de comparar los presupuestos de varios prestamistas antes de tomar la decisión final.

Costes de cierre

Los costes de cierre de tu préstamo FHA son similares a los de un préstamo convencional. Debes esperar pagar alrededor del 2% al 6% del importe total del préstamo.

Por ejemplo, si la propiedad que piensas comprar cuesta 500.000 dólares, tendrás que desembolsar entre 10.000 y 30.000 dólares en gastos de cierre. Así que asegúrate de tener esto en cuenta antes de comprar una vivienda embargada con un préstamo de la FHA.

¿Debes comprar una vivienda embargada?

Si buscas una opción de vivienda que no te haga perder dinero, una casa embargada puede ser una gran opción. Sin embargo, prepárate para hacer un buen trabajo de campo.

Dado que una casa embargada es reclamada por el banco o el prestamista gubernamental, la mayoría de estas propiedades necesitan considerables reparaciones. Para los revendedores de viviendas, esto no es un problema, pero los nuevos propietarios pueden querer mantenerse alejados.

¿Dónde puedes encontrar ejecuciones hipotecarias en venta?

Si quieres encontrar una vivienda embargada, puedes buscar grandes ofertas en sitios de anuncios inmobiliarios como Zillow.

También puedes encontrar ejecuciones hipotecarias en Tienda de viviendas del HUD. Las viviendas que aparecen aquí son propiedades que han sido adquiridas por el gobierno debido a la ejecución de una hipoteca de la FHA. También puedes consultar la página de Freddie Mac HomeSteps y de Fannie Mae HomePath para ver otros listados.

Además de los listados online, busca un agente inmobiliario especializado en viviendas embargadas. Esto es especialmente importante para los que compran por primera vez una vivienda embargada, ya que puede que tú no reconozcas una buena oferta cuando la veas, pero tu agente sí.

Pros y contras de comprar una ejecución hipotecaria con un préstamo FHA

Al igual que la financiación de una vivienda con cualquier otro tipo de préstamo, comprar una ejecución hipotecaria con un préstamo de la FHA también tiene sus ventajas y sus inconvenientes.

Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar una vivienda propiedad de un banco con un préstamo de la FHA?

Sí, puedes comprar una vivienda de propiedad del banco con un préstamo de la FHA.

Una vivienda de propiedad del banco es esencialmente una propiedad que ha sido ejecutada por una institución financiera. Y si la vivienda embargada no se vende en una subasta, el prestamista se convierte en el propietario de la vivienda en lugar de un particular. Esta casa permanecerá entonces en los libros del banco hasta que se venda.

¿Se puede comprar una venta al descubierto con un préstamo de la FHA?

Sí, también puedes comprar una venta al descubierto con un préstamo de la FHA.

El término «venta al descubierto», también conocido como venta previa a la ejecución hipotecaria, se produce cuando una vivienda se vende por menos del saldo restante de la hipoteca. Es una alternativa a la ejecución hipotecaria que permite al prestatario vender su casa y saldar su deuda evitando el daño a su puntuación de crédito que conlleva la ejecución hipotecaria.

Como las propiedades en venta al descubierto ya tienen un precio rebajado, puedes ahorrar potencialmente aún más dinero a largo plazo con el bajo interés y el bajo pago inicial del préstamo de la FHA.