Hipotecas de estimación dividida: lo bueno, lo malo y las implicaciones fiscales

Las hipotecas de entendimiento mutuo a veces se confunden con los acuerdos de capital compartido. Se ven similares pero son productos completamente diferentes. Aquí hay una guía detallada de las hipotecas de capital dividido, cómo funcionan, en qué se diferencian de los contratos de capital dividido (otro término para los acuerdos de capital dividido) y dónde y cómo encontrar a los mejores inversores.

En la década de 1990, dos bancos en el Reino Unido se destacaron con un estilo creativo de contrato hipotecario. Para obtener préstamos hipotecarios sin intereses, varios propietarios de la tercera edad han firmado acuerdos que otorgan a los bancos el derecho a una gran parte de cualquier aumento en el valor de su vivienda. Los préstamos tomados por estos propietarios fueron solo una fracción de este valor.

​​​​Los propietarios de viviendas descubrieron que a medida que sus casas se apreciaban rápidamente, el porcentaje de sus nuevos valores de propiedad bancaria aumentaba. Por lo tanto, para préstamos que eran pequeños en relación con el valor de sus casas, estos propietarios tenían derecho a banqueros más astutos financiera y matemáticamente para recibir muchas más ganancias de cualquier venta futura de casa que los propios propietarios.

Claramente, el tipo de préstamo hipotecario que estos propietarios tomaron tenía riesgos a la baja que no habían considerado. ¿Qué tipo de préstamos eran estos? Hipotecas de estimación dividida, lo que en las colonias a menudo llamamos «préstamos estadounidenses».

Dejando a un lado las advertencias británicas de la década de 1990, las hipotecas de estimación dividida (EE. UU.) son solo otra variedad de financiamiento de viviendas. Con la excepción de ser rico y comprar todas sus casas directamente, todos los tipos de financiación de viviendas tienen desventajas que deben sopesarse frente a sus ventajas. Los préstamos estadounidenses no son diferentes.

Para obtener ayuda con el valor líquido de su vivienda sin cometer los errores que cometen estos prestamistas del Reino Unido, lea este artículo de SuperMoney.

Qué exactamente sí Hipoteca de entendimiento mutuo (EE. UU.)?

Una hipoteca de tasación dividida, también conocida como SAM, es una hipoteca en la que el prestamista ofrece una tasa de interés más baja que la del mercado a cambio de una parte de las ganancias cuando se vende la casa. Las hipotecas de entendimiento mutuo tienden a tener un plazo relativamente corto para pagar el principal (por ejemplo, 10 años).

En estos días, las hipotecas compartidas son raras. Son ofrecidos principalmente por autoridades de vivienda y gobiernos municipales para ayudar a las familias a comprar una vivienda. En tales casos, también se les llama condominios. Organizaciones que ofrecen programas de propiedad de vivienda, por ejemplo Fideicomiso de tierras comunitarias de un techo en Duluth, Minnesota, y San Francisco bajo el Programa de Propiedad a Tasa de Mercadousar hipotecas de capital compartido para dar a las comunidades acceso a viviendas asequibles para familias de bajos ingresos

La idea básica de las hipotecas de entendimiento mutuo

Digamos que usted es un comprador de vivienda o un refinanciador. Cuando obtiene una hipoteca de activos divididos, acepta darle al prestamista un porcentaje de la apreciación futura de su casa a cambio de mejores condiciones de préstamo. Esto generalmente significa una tasa de interés más baja y pagos mensuales más bajos.

Las tasas de interés más bajas y los pagos mensuales más bajos no son los únicos términos mejorados que los prestatarios han aceptado a cambio de compartir la apreciación de sus hogares. Los propietarios de viviendas que compraron cerca de los picos del mercado y se encontraron en mora con sus hipotecas acordaron compartir la apreciación de sus viviendas. A cambio, recibieron nuevas hipotecas en función de la caída del valor de mercado de sus viviendas. En estos casos, los prestamistas han aceptado una pérdida temporal (y deducible) con la esperanza de recibir más en apreciación compartida de lo que cancelarán cuando reduzcan el monto del préstamo.

Asi que, alguno Los propietarios de viviendas firmaron hipotecas de activos divididos para reducir los montos de sus préstamos en lugar de dejar de pagar sus hipotecas subacuáticas. Sin embargo, los préstamos estadounidenses nunca llegaron a ser muy populares entre el propietario residencial promedio de viviendas unifamiliares en los Estados Unidos. En un artículo de opinión de 2014, Kerri Panchuk señaló que «ha faltado la tasa de retención» para los préstamos discrecionales, a pesar de la fuerte presión en los años posteriores a la crisis de la vivienda. (Fuente)

Hipoteca de entendimiento mutuo versus hipoteca estándar

Si bien la protección del prestamista y otras condiciones pueden complicar la situación, la diferencia fundamental entre un préstamo estadounidense y una hipoteca estándar es lo que sucede cuando vende o refinancia su propiedad.

Independientemente del tipo de hipoteca que tenga, usted le paga a su prestamista el monto del capital prestado más el interés acordado durante el plazo de su préstamo. Con una hipoteca estándar, su obligación con el prestamista termina allí. Si vende y aún debe dinero, su saldo pendiente se pagará con los ingresos. Si su casa se ha apreciado desde que la compró, es posible que vea una ganancia neta de su venta y descubra que ahora puede pagar una casa más grande y mejor.

Disposiciones que protegen al prestamista de las hipotecas colaterales

Por lo general, pagará la parte de la apreciación que le debe al prestamista cuando venda la casa. Para evitar el riesgo de no recibir su parte del aumento del valor de su casa, los prestamistas pueden dictar un porcentaje de pago que recibirán si usted no vende dentro de un cierto número de años.

En este caso, el valor de tasación se determinará por tasación y no por precio de venta. Puede que tenga que hacer un pago muy grande a todos sus prestamistas al mismo tiempo.

Imagina eso. Diez años después de comprar su casa, el prestamista envía una tasación para determinar el valor actual de la casa. Los precios de las casas están subiendo y el tasador determina que el valor es $100,000 más más en su casa ahora que cuando la compró. Dado que su contrato de préstamo establece que su prestamista tiene derecho al 20% de su ganancia de capital si no ha vendido en 10 años, recibe una factura por $20,000. Si no tiene tanto dinero reservado, es posible que deba aceptar un arreglo de refinanciamiento a una tasa de interés más alta.

¿Qué pasa si los precios de los bienes raíces caen?

Los prestamistas pueden incluso dictar un monto mínimo adeudado en función de su predicción del valor futuro de su vivienda, un monto adeudado incluso si el valor de la vivienda aumenta menos de lo esperado o si el valor de la vivienda disminuye. En este caso, al final de los mismos 10 años, vende su casa por $20,000 menos de lo que pagó. Gracias a los pagos de su préstamo a lo largo de los años, esta disminución en el valor de su casa no lo ha dejado completamente sin capital. No saldrá del mercado con suficiente dinero para una casa nueva comparable, pero cree que estará bien. Reducir el tamaño de un condominio podría ser divertido.

Luego, su banco le recuerda que aún debe $ 20,000, el 20% de sus $ 100,000 proyección el valor de su casa aumentaría en esos años. Afortunadamente, las conversiones de furgonetas son otra cosa. No hay vergüenza en ser un nómada.

Otras Disposiciones de Hipotecas de Apreciación Mutua

No todos los términos de los préstamos estadounidenses son necesariamente beneficiosos para los prestamistas. Un préstamo de apreciación compartida puede incluir una disposición para eliminar gradualmente la evaluación compartida después de una cierta cantidad de años. Tal “cláusula de rescisión” podría comenzar a reducir la parte de la apreciación del prestamista (el interés contingente) a partir del quinto año. Quizás una participación del 20% podría caer un 4% anual del sexto al décimo año. Después del décimo año, los prestatarios que vendieron o refinanciaron no tendrían que pagar a su prestamista una parte del aumento en el valor de su propiedad.

EE. UU. podría dejar de compartir por completo al mismo tiempo. Los compradores de viviendas solo pueden aceptar compartir su apreciación si venden su casa dentro de, digamos, 5 años. Si vendieran más tarde, no tendrían que compartir ninguna apreciación de su propiedad. En este acuerdo y en el anterior, los prestamistas usarían la apreciación compartida para compensar la reducción de la ganancia de los intereses devengados como resultado de una reventa rápida.

Hipotecas de entendimiento mutuo para inversores inmobiliarios

Al ver las complicaciones que pueden surgir, es posible que comprenda por qué las hipotecas de activos divididos aún no son muy populares en los Estados Unidos entre los propietarios de viviendas unifamiliares a largo plazo. Para la mayoría de los prestatarios en los EE. UU., los EE. UU. son una alternativa atractiva a la opción hipotecaria.

En lugares como el Reino Unido, donde la participación del gobierno en el mercado de la vivienda es generalizada, la situación es muy diferente. Los programas gubernamentales en estos países a menudo usan préstamos de propiedad de vivienda en programas para nuevos propietarios. Queda por ver quién liderará en última instancia tales programas gubernamentales en los Estados Unidos.

Los inversores inmobiliarios estadounidenses ya han reconocido sus usos en los Estados Unidos.

Estados Unidos y cambio de casa

Si usted es un vendedor de casas que compra casas, las repara rápidamente y luego las revende a un precio más alto en un mercado inmobiliario de rápido crecimiento, las hipotecas de apreciación compartida pueden ser adecuadas para usted. Al compartir una parte de sus ganancias en cada casa con su(s) prestamista(s) hipotecario(s) a corto plazo, es posible que pueda mudar más casas de las que de otro modo podría financiar.

Usted y su prestamista serían inversionistas en equipo, trabajando juntos para ganar dinero rápidamente a medida que suben los precios. Es un ganar-ganar.

Y, si se encuentra atrapado con una casa que deseaba revender rápidamente, una cláusula de rescisión podría prolongar inesperadamente el plazo de la hipoteca.

Para obtener más información sobre programas específicos de préstamos de activos divididos que pueden ser adecuados para usted, consulte nuestra lista de los mejores. Si desea obtener más información sobre la gama de opciones hipotecarias disponibles de los prestamistas que utiliza actualmente, consulte este estudio.

¿Cuáles son las implicaciones fiscales de una apreciación hipotecaria dividida?

Tal vez sea un nuevo propietario que solo podría pagar una casa con los términos y la APR disponibles con EE. UU. Tal vez usted estaba atrasado en su hipoteca y el incumplimiento de pago solo se pudo evitar con una Hipoteca de Entendimiento Mutuo. O tal vez sea un buzo experimentado que usa préstamos estadounidenses para invertir en bienes raíces.

Independientemente de su situación como prestatario estadounidense, enfrentará ciertas consecuencias fiscales. Y si está tratando de decidir si EE. UU. es el préstamo hipotecario adecuado para usted, necesitará saber cómo se trata a EE. UU. desde una perspectiva fiscal para tomar una decisión informada.

Declaración de impuestos de EE. UU.: consulte a un profesional

Si la descripción general anterior ha dejado una cosa en claro, es que los préstamos de crédito dividido pueden ser complicados. Al mismo tiempo, es bien conocida la complejidad cada vez mayor del código fiscal estadounidense.

Entonces, comencemos con lo básico: antes de obtener una hipoteca de entendimiento mutuo, consulte a un experto en impuestos. Ahora no es el momento de hacerlo usted mismo.

Cuestiones fiscales cuando EE. UU. incluye reducción de capital

Como se mencionó anteriormente, algunos prestatarios han firmado acuerdos de préstamo en EE. UU. para obtener una reducción en el monto del préstamo. Esto implica lo que se conoce como reducción principal.

Una dificultad fiscal que surge de este tipo de EE. UU. es que la reducción del capital le da al prestatario lo que el código fiscal de EE. UU. llama una cancelación de ingresos por deuda (CODI). Está sujeto a impuestos como otros ingresos. Los prestatarios estadounidenses pueden reembolsar parte o la totalidad de estos «ingresos», ya que el entendimiento común no cambia eso.

Este es un problema de reducción de capital exclusivo de EE. UU. (Esto también es un problema para muchas ventas al descubierto). Los acuerdos que involucran solo tasas anuales más bajas no se ven afectados.

O debería decir esto estaba ¿problema?

EE. UU. y la Ley de Alivio de la Deuda Hipotecaria

En diciembre de 2007, una medida federal temporal, la Ley de Alivio de la Deuda Hipotecaria de 2007 (PL 110-142), excluyó la deuda hipotecaria ejecutada elegible de los impuestos CODI. La ley original cubría las deudas pagadas antes de 2010.

En una posible confirmación de la broma de Ronald Reagan de que nada es más permanente que un programa gubernamental temporal, la exclusión temporal de 2007 se ha ampliado varias veces, más recientemente como parte de las Asignaciones consolidadas de 2021 (PL 116-260). Todavía oficialmente temporal, la exclusión expirará a fines de 2025.

Problemas fiscales con otros EE. UU.

Las cuestiones fiscales relacionadas con las hipotecas revalorizadas parecen estar siempre centradas en la reducción de capital de los EE. UU. A menudo, los autores hablan de Estados Unidos como si tales reducciones estuvieran incluidas por definición. (No lo hacen). Para fines de 2025, los propietarios de viviendas unifamiliares promedio no parecen tener muchas razones para preocuparse por los efectos de la reducción del capital en la forma en que se tratan los préstamos. amortizado fiscalmente (en caso de residencia principal). Por supuesto, los casos deben considerarse de forma individual y los propietarios afectados siempre deben consultar a un profesional de impuestos para obtener el asesoramiento más actualizado y completo.

Aparte de los estados que tienen reducciones de capital, ¿surgen problemas fiscales de los EE. UU. que no tienen no ¿Grandes reducciones involucradas? ¿Existen consecuencias impositivas para una tasa de cargo de porcentaje anual que es más baja que la tasa de mercado? ¿Cuál es la relevancia fiscal de pagar la ganancia de capital compartida del prestatario en una venta o refinanciamiento?

Intereses e impuestos incidentales

Los intereses incidentales (crédito compartido) pagados a su prestamista cuando vende o refinancia generalmente serán deducibles como otros intereses hipotecarios. Si su hipoteca de crédito compartido tiene una cláusula de protección del prestamista que requiere que pague un interés contingente incluso si no vende o refinancia, el interés aún sería deducible.

Dado que los prestamistas y los prestatarios son libres de negociar las tasas de interés en sus acuerdos de préstamo, obtener un préstamo con una tasa por debajo del mercado no debería tener implicaciones fiscales más que la reducción de la deducción de intereses de su hipoteca (porque n -usted paga menos intereses).

Si bien lo anterior debería ser cierto para los EE. UU. típicos, debe discutir su EE. UU. específico con un profesional de impuestos calificado siempre que sea posible.

Problemas fiscales con apariciones en EE. UU.

En la Resolución de Ingresos del IRS 83-51 de 1983, se determinó que una Hipoteca de Equidad debe establecer una obligación incondicional de pagar el principal para no ser recaracterizada como un Acuerdo de Acciones. Teniendo en cuenta cuánto tiempo hace que se tomó esta decisión, parece poco probable que un prestamista hipotecario competente implementaría un MSC planificado que es un acuerdo dividido. Sin embargo, puede valer la pena una breve descripción de las implicaciones fiscales de este otro tipo de acuerdo.

Los acuerdos de capital compartido, también conocidos como financiamiento de capital compartido, tienen algunas similitudes con los préstamos cooperativos o SAM. Cada uno involucra a una segunda parte que ayuda a la primera parte a comprar u ocupar la propiedad a cambio de un pago posterior de la primera parte a la segunda parte. Y en todos los casos, el pago posterior se basa en el valor de la propiedad.

En los EE. UU., la segunda parte que presta asistencia suele denominarse «prestamista». La parte que ayuda en un acuerdo de capital compartido se denomina más a menudo «inversor». Mientras que la primera parte en los EE. UU. recibe ayuda para comprar a través de mejores condiciones de préstamo, la ayuda en un acuerdo de participación accionaria suele ser en efectivo, por ejemplo, para el pago inicial. Y las primeras partes en los acuerdos de reparto de acciones pueden o no tener participaciones en las propiedades antes de cumplir con sus obligaciones con terceros (pagando).

Acuerdos de participación e impuestos

La variedad y complejidad de los acuerdos de capital compartido es igual o mayor que la de EE. UU. El abogado Andy Sirken, que ha practicado acuerdos estructurados de participación accionaria desde 1985, resume las implicaciones fiscales de dichos acuerdos de la siguiente manera.

«Incluso con un buen contrato de financiación de división de acciones o acuerdo de opción, diferentes estructuras legales de división de acciones conllevan diferentes niveles de riesgo fiscal».

Implicaciones fiscales para inversores y prestamistas de estar en el título

“En general, la estructura de financiamiento de capital compartido es la menos riesgosa en términos de impuestos sobre la renta tanto para el inversionista como para el ocupante y también brinda la máxima flexibilidad y posibles beneficios de tratamiento fiscal para las partes”, dice Sirken. Sin embargo, en general, los acuerdos de participación evitarán que los inversores adquieran el título de propiedad.

“La segunda mejor opción es tener solo al tenedor del valor y definir la posición del inversionista como una opción o instrumento financiero similar”, dice Sirken. «Las estructuras accionarias menos deseables desde la perspectiva del impuesto sobre la renta son aquellas en las que el inversionista solo posee el título (lo que significa que el ocupante no es el propietario designado del título), o en las que una LLC posee el título u otra entidad legal. Estas estructuras no aportan ventajas fiscales al ocupante en términos de propiedad de la vivienda y crean riesgos significativos de caracterización fiscal desfavorable, especialmente después de la ejecución hipotecaria. (Fuente)

Si está interesado en la idea general de las opciones de acciones compartidas sobre el financiamiento tradicional de viviendas, debe leer este artículo de SuperMoney.

Independientemente de su financiamiento, su compra de bienes raíces lo expondrá a otro impuesto: impuestos a la propiedad. Para saber cómo puede guardarlos, lea este artículo.

notas finales

Más de un prestatario que compró o refinanció una propiedad con una Hipoteca de Entendimiento Mutuo (USM) luego se arrepintió. Los términos de estos préstamos varían ampliamente, y algunos prestatarios estadounidenses han tenido términos tan malos que han sido noticia internacional.

Al mismo tiempo, algunos propietarios evitaron el incumplimiento de pagos de hipotecas subacuáticas gracias a EE.UU. Además, los inversionistas de bienes raíces, desde pequeñas máquinas de alfileres hasta fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés), han descubierto que los préstamos de tasación dividida son una herramienta financiera valiosa.

Gracias a la legislación vigente hasta al menos 2025, el tratamiento fiscal de las hipotecas de entendimiento mutuo ya no conlleva los riesgos que alguna vez tuvo. Siempre que estén estructurados correctamente, los EE. UU. ofrecen los mismos beneficios fiscales que las hipotecas estándar durante el pago del préstamo. Además, la ganancia de capital compartido que le debe al prestamista cuando vende o refinancia, conocida como interés contingente, generalmente será deducible de impuestos.

Dicho esto, los SAM son arreglos financieros complejos que solo se pueden realizar después de una debida diligencia exhaustiva y consulta con profesionales que se especializan en ellos.