Después de ver los listados y jugar con las calculadoras de hipotecas, está listo para asignar sus pagos mensuales de vivienda a una casa que pueda llamar suya.
Pero incluso si parece una mejor inversión que pagar el alquiler todos los meses, aún requerirá una planificación financiera significativa.
Solicitar una hipoteca requiere documentación financiera sustancial y su puntaje de crédito debe estar dentro de un rango aceptado por su prestamista hipotecario. Para colmo, en la mayoría de los casos necesitará un pago inicial para cubrir el precio de la casa. Pero, ¿cuánto necesitas exactamente? Continúe leyendo para averiguar.
¿Qué es el pago inicial de una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo utilizado para comprar una casa. Pero hay muy pocas hipotecas disponibles que cubran el costo total de la casa.
En cambio, la mayoría de los prestamistas requieren que usted pague un porcentaje del precio de compra de la vivienda y financie el resto con un préstamo. La cantidad que paga se llama depósito.
Esto le da al prestamista la confianza de que usted está invirtiendo en la propiedad. De lo contrario, es más probable que deje de pagar su hipoteca porque no gastó su propio dinero en la casa. Si bien la mayoría de las personas no perderán los pagos ni estarán sujetas a ejecución hipotecaria, los bancos son una necesidad general.
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Los mejores prestamistas hipotecarios en 2022
depósito del 20%.
Tradicionalmente, los bancos requerían que las personas tuvieran un pago inicial del 20% en una casa para calificar para un préstamo. Pero terminó haciendo que la propiedad de la vivienda fuera extremadamente exclusiva.
Después de todo, son $40,000 de $200,000, y la mayoría de la gente no tiene esa cantidad de dinero. Entonces, aunque el 20% sigue siendo el pago inicial estándar preferido por la mayoría de los prestamistas, ya no es la norma.
De hecho, los datos muestran que el importe medio del depósito se reduce debido a los jóvenes compradores por primera vez. Pero ahorrar un pago inicial de más del 20% antes de comprar una casa tiene varios beneficios y puede sumar ahorros significativos con el tiempo.
Incluso más allá de las razones financieras, presentar una carta de oferta con un pago inicial del 20% con un préstamo tradicional puede convertirlo en un comprador más atractivo cuando compita por una vivienda en particular.
¿Por qué? Porque le dará una relación préstamo-valor (LTV) más baja. Es menos probable que su préstamo falle porque tiene más flujo de efectivo y activos que alguien con un pago inicial bajo. En igualdad de condiciones, es probable que un vendedor elija su oferta en un mercado competitivo.
Evite pagar un seguro hipotecario privado
¿Otro beneficio de un gran pago inicial? Evita pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Cualquier hipoteca de vivienda que posea con menos del 20% de capital está sujeta a un seguro adicional para proteger al banco.
El monto depende de su tipo de préstamo, pero generalmente se distribuye un monto anual como parte de sus pagos mensuales. Deshacerse del seguro hipotecario generalmente requiere que refinancie el préstamo, lo que puede resultar costoso.
También obtiene una mejor tasa de interés con un pago inicial más alto. Además, tener un préstamo más pequeño reduce el pago mensual de su hipoteca, dejándolo con más dinero en su bolsillo cada mes.
Opciones de hipotecas de bajo pago
En estos días, la mayoría de los prestamistas no esperan que usted ahorre un pago inicial completo del 20%. El monto del pago inicial que necesitará para una casa depende del tipo de préstamo que elija. La cantidad exacta que necesita dependerá de una serie de factores.
Aquí hay una descripción general de los tipos más comunes de hipotecas y los requisitos de pago inicial para cada uno. Comience aquí para comenzar su proceso de selección. También es aconsejable pedirles a los prestamistas potenciales que proporcionen diferentes escenarios para cada tipo de préstamo para el que califica.
Préstamos tradicionales
Incluso si no tiene un pago inicial del 20%, aún puede calificar para un préstamo convencional. El pago inicial mínimo es del 3%, aunque también puedes hacer cualquier cantidad por encima de eso.
En una casa de $200,000, pagaría $6,000 con el pago inicial. Hasta hace unos años se requería un pago inicial de al menos el 5%.
Pero, Fannie Mae está estudiando Se informó que ahorrar tanto dinero era una barrera para la propiedad de una vivienda para muchas personas solventes. Entonces crearon una opción de préstamo a valor del 97% que los prestamistas pueden ofrecer a los solicitantes de hipotecas.
El 2% puede no parecer una gran diferencia, pero se acumula rápidamente cuando se trata de sumas tan grandes. En el escenario anterior, un pago inicial del 5% en la misma casa requeriría un pago inicial de $10,000, que es $4,000 más que la opción del 3%.
Requisitos del prestamista hipotecario convencional
Para calificar para una hipoteca convencional, deberá cumplir con ciertos requisitos de préstamo, que pueden ser estrictos en comparación con otros tipos de préstamos. Por ejemplo, los requisitos de puntaje de crédito comienzan alrededor de 620, aunque algunos prestamistas pueden aceptar hasta 580.
Se beneficiará de una tasa de interés más alta con un puntaje crediticio más bajo y un pago inicial pequeño, otro factor que determina cuánto ahorrar en su casa. Por supuesto, junto con cualquier pago inicial inferior al 20%, deberá pagar un seguro hipotecario privado.
La tarifa exacta puede variar, pero este es un ejemplo de cuánto le costaría. Si el monto de su préstamo es de $194,000 (después de su pago inicial del 3 %) y la tasa anual de su seguro hipotecario privado es del 0,5 %, pagará $970 por año. Repartido en 12 pagos hipotecarios mensuales, su PMI agregaría un poco más de $80 a su factura.
Préstamos FHA
Otra opción para un préstamo con un pago inicial bajo es un préstamo FHA. Los préstamos de la FHA están respaldados por la Administración Federal de Vivienda y están asegurados por el gobierno federal. Te permiten calificar para una hipoteca sin tantas restricciones como los préstamos convencionales.
Con un préstamo FHA, solo necesita un pago inicial del 3.5%. Entonces, en esa misma casa de $ 200,000, solo necesitaría proporcionar $ 7,000 en efectivo.
Requisitos del prestamista de la FHA
También te beneficias de plazos de crédito más bajos, con un monto mínimo de solo 580. Además, puedes beneficiarte de un mayor índice de endeudamiento. Los prestamistas tradicionales solo permiten el 43% de sus ingresos mensuales para pagar sus deudas, incluida su hipoteca.
Por otro lado, un prestamista de la FHA podría dejar que ese número suba entre el 45 % y el 50 %. Así que aquí hay otro ejemplo de unos pocos puntos porcentuales que marcan la diferencia en el precio de la casa que puede pagar.
Tasas hipotecarias y seguro hipotecario privado
Nuevamente, los estándares de solicitud de hipotecas más bajos conducen a costos más altos en otros lugares, incluido un pago inicial más bajo. Como resultado, probablemente verá tasas de interés más altas y un PMI más alto. Con un préstamo de la FHA, deberá pagar este PMI de dos maneras diferentes.
El primero es un pago único al cierre. Esto es equivalente al 1,75% del monto de su préstamo. Nuevamente, supongamos que obtiene un préstamo de $190,000; un pago de PMI de $3,325 se incluiría como parte de sus costos de cierre. Además, pagarás aproximadamente un 0,85% anual.
En este ejemplo, son $1,615, lo que suma $134 a su pago hipotecario mensual. ¡Así que tener un pago inicial bajo puede costarle mucho en términos de pagar el PMI cada mes! Aún así, puede ser una mejor opción, especialmente si puede alcanzar rápidamente una relación préstamo-valor del 20 % y refinanciar la hipoteca en unos pocos años.
préstamos VA
Si un veterano militar o miembro militar activo, puede calificar para un préstamo respaldado por VA. La ventaja de este tipo de préstamo es que no se requiere pago inicial.
También tiene requisitos de puntaje de crédito más bajos y no requiere seguro hipotecario. Sin embargo, debe pagar una tarifa de financiamiento única. Puede pagarse al final del plazo o incorporarse al monto de su hipoteca.
El monto de la tarifa varía según varios factores diferentes, incluido el monto de su pago inicial, su tipo de servicio y si ha utilizado o no un préstamo VA en el pasado. Pero si usted es un miembro militar regular y es la primera vez que usa el préstamo VA con un pago inicial de cero dólares, su cargo financiero total será del 2.15% del monto del préstamo.
A modo de comparación, veamos nuevamente el préstamo de $190,000. En este caso, sus costos de financiamiento son $4,085. Como se trata de un pago único, tendría poco impacto en su pago mensual, ya que se distribuye en 30 años.
préstamos USDA
El Departamento de Agricultura de EE. UU. apoya el préstamo del USDA y promueve la propiedad de viviendas en las zonas rurales. Pero no necesita comprar una granja para calificar para este tipo de préstamo. De hecho, se incluyen muchas áreas suburbanas marginales.
Lo bueno es que no se requiere pago inicial para un préstamo del USDA. Sin embargo, debe cumplir con ciertos requisitos de ingresos y solo puede ganar una cierta cantidad cada año, que varía según el lugar donde viva.
Al igual que los préstamos VA, no se requiere PMI para los préstamos USDA, pero debe pagar una prima inicial si su pago inicial es inferior al 20%. El importe de la prima es el 2% del importe de su préstamo. Eso sería $3,800 en un préstamo de $190,000.
Nuevamente, puede pagarlo por adelantado como parte de sus costos de cierre o incluirlo en su hipoteca. Verificar tarjeta de elegibilidad para ver si alguna propiedad cerca de usted califica para un préstamo del USDA.
Préstamos listos para el hogar
Nuestro último préstamo con pago inicial bajo es el préstamo HomeReady, que ayuda a los posibles propietarios en áreas de bajos ingresos a obtener el financiamiento hipotecario que necesitan.
El pago inicial requerido es solo del 3% y su índice de deuda puede alcanzar el 50%. No hay límite de ingresos, pero la propiedad debe estar ubicada en una zona censal de bajos ingresos.
También debe completar un programa de capacitación en línea para propietarios de viviendas. Aunque tiene que pagar el seguro hipotecario con el pago inicial, el programa afirma ofrecer primas más bajas que otros préstamos.
Si encuentra una casa que le gusta en un área aprobada, definitivamente vale la pena compararla con las otras opciones que existen.
Ver también: Cómo comprar una casa sin pago inicial
¿Cuáles son los otros costos de comprar una casa?
Hemos hablado mucho sobre agregar un seguro hipotecario privado al costo total de su préstamo. Pero también es importante recordar que hay tarifas y costos a considerar.
Algunos deben pagarse por adelantado, mientras que otros se pagan durante el préstamo. Pero, primero, recuerda que tu pago mensual incluye no solo el capital y los intereses, sino también los impuestos y el seguro.
PITI
Colectivamente, esto se llama PITI (Principal, Interés, Impuestos y Seguro), y estas adiciones a menudo se pasan por alto cuando se usa una calculadora de hipotecas. Los impuestos de la ciudad o del condado se pagan anualmente, pero la mayoría de los prestamistas le facturan mensualmente y luego hacen el pago en su nombre.
seguro de hogar
También se requiere un seguro de hogar para un préstamo y puede agregar fácilmente $ 300 a $ 1,000 adicionales por año, según el valor de su hogar.
Costos de cierre
También debe considerar los costos de cierre. Muchos compradores pueden tratar de negociar para que el vendedor cubra estos costos, pero esta táctica no siempre tiene éxito, especialmente en mercados inmobiliarios competitivos.
Los costos de cierre cubren varios servicios y tarifas y generalmente son del 3 al 5% del precio de compra de la casa. Entonces, en esa casa de $200,000, podría pagar entre $6,000 y $10,000 en costos de cierre.
Si no tiene dinero por adelantado, generalmente puede transferirlo al préstamo, pero terminará con pagos mensuales más altos. No tenga miedo de los costos de cierre o cualquier otro cargo relacionado con la hipoteca, especialmente si no tiene muchos ahorros para el pago inicial.
¡La propiedad de una vivienda suele ser una inversión rentable y placentera! Investigue y ejecute diferentes escenarios de pago inicial para elegir el que mejor se adapte a su presupuesto.
