Dado que la remodelación de viviendas ha sido una tendencia candente durante los últimos nueve años, la compra, reparación y venta de viviendas en ruinas con fines de lucro continúa respaldando el sector inmobiliario y la economía.
«Hay un flujo constante de ejecuciones hipotecarias disponibles para renovación, y la práctica puede ser muy lucrativa», dice Kurt De Meire, director ejecutivo de CountyRecordsResearch.com en Huntington Beach, California. «Solo en California, al menos 100 propiedades están entrando en procesos de ejecución hipotecaria diariamente».
Hay un flujo constante de ejecuciones hipotecarias disponibles para invertir, y la práctica puede ser lucrativa, por ejemplo. Solo en California, al menos 100 propiedades inician procedimientos de ejecución hipotecaria todos los días.
Kurt De Meire, director ejecutivo de CountyRecordsResearch.com
Cuando se trata de financiar cambios de casa, De Meire aprovechó casi todas las oportunidades de financiación disponibles. “Hay muchas formas de adquirir y financiar bienes raíces. No se limite a los préstamos tradicionales para cambiar su casa. Yo hice todo.
La compañía de De Meire opera en California, Arizona y Nevada y durante 27 años ha estado rastreando e informando ejecuciones hipotecarias, incluidos incumplimientos, ventas fiduciarias y REO (propiedad embargada por bancos y prestamistas). La empresa también procesa ejecuciones hipotecarias para los prestamistas.
El sitio web de De Meire se actualiza cada 15 minutos, brindando a los suscriptores de su servicio información en tiempo real sobre las casas que están disponibles para comprar y que podrían devolverse. También les enseña a los inversionistas cómo comprar ejecuciones hipotecarias, y dice que el 99% de las veces los compradores compran inversiones.
Si le atrae la idea de vender casas para ganar dinero, siga leyendo para conocer formas rentables de obtener el financiamiento que necesita.
Métodos de compra de bienes adjudicados
Hay cuatro formas principales de comprar una propiedad embargada. El método que utilice para comprar la propiedad afectará la forma en que la financie.
1. Contactar con el propietario durante el plazo predeterminado
La forma más común de comprar una propiedad para invertir es comunicarse con el propietario durante el período de incumplimiento de pago de tres meses que ocurre después de que el prestamista presenta el incumplimiento. Durante este tiempo, el propietario tiene la opción de vender la propiedad o pagar el préstamo para ponerla al día.
Si hay equidad en la vivienda que está comprando durante el período de ejecución hipotecaria, generalmente es una buena idea recuperar la propiedad sujeta al financiamiento existente. Esto significa que paga todos los pagos pendientes de la hipoteca y se hace cargo de la hipoteca actual. Usted también compra al vendedor a un precio acordado.
Por ejemplo:
Para una casa de $500,000 con una primera hipoteca de $300,000, De Meire recomienda ofrecer al propietario $20,000. También debe actualizar la hipoteca pagando el monto pendiente, que para los fines de este ejemplo es de $30,000. Esto te deja con pagos de hipoteca de $300,000 mientras renuevas la propiedad para venderla. Si puede cambiar la propiedad y venderla por $ 500,000, ganará cerca de $ 150,000.
Si no hay equidad en la vivienda y múltiples préstamos, ofrezca al propietario una venta corta, que es una oferta igual por menos de lo que se debe en la propiedad.
Por ejemplo:
Para una casa con un valor de $500,000 con un préstamo inverso de $600,000, acérquese al propietario con una propuesta de venta corta de $400,000 para la propiedad, sujeta a la aprobación del prestamista. «Esto obliga al prestamista a cooperar y aceptar menos de lo que se debe en el préstamo, que es la definición de una venta al descubierto», dice De Meire.
En este caso, querrá obtener financiamiento por los $400,000 que, de aprobarse, le permitirán ser dueño de una casa con un valor neto de $100,000.
2. Oferta en ventas de fideicomisario de ejecución hipotecaria
Al final del período predeterminado de tres meses, si el propietario no ha vendido la casa, la propiedad se subasta en una venta pública de síndico, que está abierta al público. Una gran ventaja de comprar una casa en una venta de depósito en garantía es que se borran todos los préstamos «junior» a los préstamos «principales», como el segundo y el tercer préstamo. Esto reduce la cantidad adeudada en el hogar.
Por ejemplo:
A veces, el prestamista cierra previamente el préstamo en el segundo, tercer o cuarto préstamo y no en el primer préstamo. Esto significa que cuando el fideicomisario vende, tendrá que pagar un segundo, tercer o cuarto préstamo para comprar la propiedad. Si este es el segundo préstamo que está pagando, se eliminan el tercer y cuarto préstamo, y así sucesivamente.
De Meire describe cómo funciona esto con un ejemplo personal:
“Pagué $160,000 en efectivo en una venta de depósito en garantía por una propiedad frente al mar en una comunidad exclusiva. Era el dinero que pagué por el segundo préstamo de la casa, ese era el préstamo que estaba prohibido. Tomé el título del primer préstamo existente de $500,000 y el tercer y cuarto préstamo fueron cancelados. Después de arreglar el lugar, lo vendí en $840,000.
3. Ventas de inmuebles adjudicados (REO)
Alrededor del 50% de las viviendas que se ofrecen a la venta en fideicomisos no tienen postores, dice De Meire. Estas casas todavía son propiedad de los prestamistas de ejecución hipotecaria. Cuando esto sucede, De Meire propone una oferta para comprar la casa a un precio reducido.
Por ejemplo:
Si la casa tiene un valor de $500,000, pero el prestamista aún tiene un préstamo de $600,000 ejecutado, ofrézcale al prestamista $400,000 antes de que incurra en costos para limpiar y reparar la propiedad para la venta. Usted paga la propiedad obteniendo una hipoteca de una fuente externa o con financiamiento diferido del vendedor, lo que se refiere a obtener un préstamo del prestamista de ejecución hipotecaria.
4. Acérquese a los compradores con ventas seguras
Las personas que asisten a las ventas de fideicomisarios están allí para comprar propiedades para vender. Puede acelerar este proceso para ellos comprando la propiedad que compraron. Los compradores deben usar efectivo para la venta, pero usted puede obtener financiamiento para comprarles la propiedad.
Por ejemplo:
Si, en una venta fiduciaria, un participante compra una casa por valor de $500,000 por $350,000 en efectivo, puede ofrecerle $400,000. El comprador ganó rápidamente $50,000 y usted tiene una casa que vale $100,000 más de lo que pagó. Financiarías el préstamo de $400,000 con una hipoteca tradicional o en línea.
La mejor financiación para una casa flip
Si no tiene suficiente dinero para mudarse de casa, necesitará obtener financiamiento. Aquí están las principales fuentes a considerar:
Banco
Obtener un préstamo bancario para remodelar una casa es como una hipoteca tradicional. Usted invierte el pago inicial apropiado y establece el plazo del préstamo. El banco paga la propiedad y tú pagas la hipoteca hasta que vendes la casa.
Necesitaras:
- Buen crédito de +670
- Baja relación deuda/ingresos
- Un buen registro de cambio de casa. (Si recién está comenzando en el negocio de cambiar casas y no tiene experiencia, es posible que tenga problemas para obtener un préstamo bancario tradicional).
Prestamista hipotecario en línea
Una forma más fácil y, a menudo, mucho más rápida de obtener una hipoteca es a través de un prestamista hipotecario en línea. A veces llamado préstamo de dinero duro, este tipo de financiamiento está garantizado por la propiedad misma y puede ser una buena opción si su puntaje de crédito es inferior a 670. Algunas compañías hipotecarias en línea ofrecen préstamos fijos de 15 y 30 años, mientras que otros se enfocan más en préstamos a corto plazo. . -Préstamos a plazo que se supone que deben liquidarse y devolverse. Los préstamos a corto plazo tienden a tener tasas de interés más altas.
Tenga en cuenta:
- La propiedad debe ser valorada al precio de compra o superior.
- Cuanto menor sea su puntaje de crédito, mayor será la tasa de interés.
Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
Si es dueño de una casa y tiene algo de capital, puede aprovechar la que la equidad puede ser una buena fuente de financiamiento para cambiar de casa. Las líneas de crédito con garantía hipotecaria generalmente vienen con tasas de interés variables, pero eso no suele ser un problema si llega a un acuerdo y cambia la casa en unos pocos meses y usa las ganancias para pagar el HELOC. Tener una línea de crédito también es útil si planea mudarse de casa con regularidad.
Tenga en cuenta que una HELOC es una segunda hipoteca. Si no puede pagar, corre el riesgo de perder su alojamiento. Obtenga más información sobre los HELOC aquí.
Necesitaras:
- La equidad en su hogar
- Buen crédito de +670
- Baja relación deuda/ingresos
Cambiar casas puede ser rentable cuando comprende las diferentes formas de financiarlas. SuperMoney ofrece una manera conveniente de comparar prestamistas y productos. Haga clic aquí para leer reseñas de expertos y reseñas de usuarios de los principales prestamistas hipotecarios.
