Cómo deshacerse del seguro hipotecario

Probablemente tuvo que obtener un seguro hipotecario privado (PMI) en su préstamo convencional porque compró una casa con un pago inicial de menos del 20% del precio de compra. O tal vez obtuvo un préstamo de la FHA y tiene que pagar las primas del seguro hipotecario. Ahora quieres salir. ¿Y quién puede culparte? El seguro hipotecario puede costarle miles de dólares y no proporciona ningún valor al prestatario. La buena noticia es que nunca tendrás que pagar por ello.

En este artículo, discutiremos cuatro formas de deshacerse del seguro hipotecario. Empecemos:

¿Qué es el Seguro Hipotecario Privado (PMI)?

El seguro hipotecario privado es un tipo de seguro hipotecario que algunos prestamistas requieren si obtiene un préstamo convencional y no deposita suficiente dinero. También se puede solicitar un PMI si está refinanciando un préstamo convencional y su capital es inferior al 20 % del valor de su vivienda.

Es importante tener en cuenta que el PMI protege al prestamista, no a usted, si deja de hacer los pagos de su hipoteca. Así que es una buena idea tratar de deshacerse de su seguro hipotecario lo antes posible. Aquí hay cuatro maneras de hacerlo.

La hipoteca promedio con PMI es de $290,000. El seguro hipotecario suele estar entre el 0,5% y el 1% del importe del préstamo. Está entre $ 1,450 y $ 2,900 por año.

4 maneras de deshacerse del seguro de impago hipotecario

Hay cuatro formas posibles de deshacerse del seguro hipotecario, pero todas se reducen a dos factores principales: su relación préstamo-valor (LTV) y el tipo de hipoteca que tiene (p. ej., FHA, convencional). Es importante entender cómo se relacionan con su seguro de préstamo hipotecario.

• Relación préstamo-valor (LTV). Su LTV mide la equidad en su hogar. Calcule su relación préstamo-valor dividiendo el saldo actual de su préstamo por el valor original de su propiedad. Luego multiplique por 100. Entonces, si pone el 10% en una propiedad de $300,000, el saldo original del préstamo sería de $270,000 y su LTV sería del 90%. A medida que realice pagos mensuales, su LTV disminuirá. Generalmente, su LTV debe ser del 80% o menos antes de que pueda deshacerse de su seguro hipotecario.
• Tipo de hipoteca. Las reglas son diferentes para las hipotecas de la FHA. Si su pago inicial fue inferior al 10 %, tendrá que pagar una prima de seguro hipotecario predeterminada (la versión del PMI de la FHA) durante el plazo de la hipoteca. Si su pago inicial fue del 10% o más, pagará una prima de seguro hipotecario durante 11 años.

Ahora que tenemos estas definiciones en nuestro haber, veamos cómo puede dejar de pagar el seguro hipotecario.

1. Refinancia tu hipoteca

Si las tasas hipotecarias han bajado, su puntaje crediticio ha mejorado o el valor de su casa ha aumentado, podría ahorrar mucho dinero al refinanciar su hipoteca a una con tasas más bajas y sin PMI. Algunos prestamistas ofrecen hipotecas sin PMI, o para ser más precisos, seguro hipotecario pagado por el prestamista. Sin embargo, por lo general tienen una tasa de interés más alta. Así que compare las hipotecas cuidadosamente antes de refinanciar.

Aquí hay una lista de los mejores prestamistas de refinanciamiento de hipotecas disponibles en este momento.

La refinanciación puede ser especialmente beneficiosa cuando tiene un préstamo de la FHA. Recuerde, con los préstamos de la FHA, tiene seguro hipotecario durante el plazo de la hipoteca a menos que haga un pago inicial del 10% o más. E incluso entonces, son al menos 11 años.

El valor actual de la casa no importa si primero pone menos del 10% en un préstamo de la FHA; estás atascado si no refinancias una hipoteca convencional. Sin embargo, hay muchas ventajas al utilizar un préstamo de la FHA. Es solo que eliminar el seguro hipotecario no es uno de ellos.

2. Solicite la cancelación del PMI cuando alcance el 20 % del capital.

Puede pedirle a su prestamista que elimine el PMI cada vez que el préstamo alcance una relación préstamo-valor del 80%. Sin embargo, deberá cumplir con los criterios del prestamista (p. ej., ningún pago atrasado, el precio de mercado no ha bajado significativamente, etc.) Tenga en cuenta que el valor neto puede ocurrir más rápido de lo esperado Logre el 20 % si el valor de las casas en su área aumenta. o si ha realizado mejoras significativas en su hogar. Según el tipo de préstamo y el prestamista, puede eliminar el PMI volviendo a evaluar la vivienda.

Es importante tener en cuenta que algunos prestamistas se basarán en el precio inicial de la vivienda y otros en el valor de mercado al calcular la relación préstamo-valor. Si su prestamista no considera el valor actual al calcular su relación préstamo-valor, considere obtener un refinanciamiento de la hipoteca.

3. Espera hasta que hayas acumulado un 22 % de capital.

Por lo general, los prestamistas eliminan automáticamente el PMI cuando la relación préstamo-valor alcanza el 78 % del valor de la vivienda. Recuerde que el prestamista generalmente lo basará en el precio de compra original de la vivienda. Quizás se pregunte qué sucede si su casa pierde valor. Si su casa ha perdido valor, su agente hipotecario puede pedirle que revalúe la casa antes de cancelar su PMI.

4. Espere a que su hipoteca alcance el punto medio de su préstamo

Su prestamista cancelará automáticamente el PMI cuando su préstamo alcance el punto medio de su préstamo. Por ejemplo, si ha estado pagando su hipoteca a 30 años durante 15 años y aún no tiene una relación préstamo-valor del 80 %, el prestamista debe cancelar su seguro hipotecario.

La Ley Federal de Protección al Propietario requiere que los prestamistas finalicen el PMI una vez que el propietario realice pagos mensuales por el 50 % del plazo del préstamo. Esto solo se aplica a las hipotecas convencionales que comienzan con un pago de interés solamente y tienen una suma global al final del plazo.

¿Cuánto cuesta el seguro de préstamo hipotecario?

El costo del seguro de préstamo hipotecario varía según su crédito, el monto del préstamo y el tipo de préstamo hipotecario. Las hipotecas convencionales cobran un seguro hipotecario privado que oscila entre el 0,5 % y el 2 % del monto del préstamo, pero suele rondar el 1 %.

Como ilustración, la hipoteca promedio con PMI es de $290,000. El seguro hipotecario suele estar entre el 0,5% y el 1% del importe del préstamo. Está entre $ 1,450 y $ 2,900 por año.

Los préstamos de la FHA tienen una prima de seguro hipotecario inicial del 1,75 % del monto del préstamo. Luego hay una prima de seguro hipotecario anual que varía de 0.45% a 1.05% dependiendo del monto del préstamo, el monto del pago inicial y el plazo de la hipoteca. Por ejemplo, en una hipoteca de $290,000 con un pago inicial del 10%, los prestatarios pagarían el 0,80% del monto del préstamo, o $2,320.

Estadísticas de seguros hipotecarios

Los compradores de vivienda que pagan PMI tienden a tener puntajes crediticios más bajos y índices LTV y DTI más altos que los propietarios que no lo hacen.

En 2020, el 22,4% de los préstamos convencionales tenían PMI. La participación del PMI de préstamos para la vivienda fue mayor para los préstamos para compra (50,8%) que para los préstamos para refinanciamiento de la vivienda (10,7%). El saldo promedio de la hipoteca PMI es aproximadamente un 2% más alto que las hipotecas que no son PMI.

Sin embargo, el PMI promedio del valor de la vivienda fue significativamente más bajo. La vivienda promedio con una hipoteca del PMI se valoró en $317,326, mientras que las viviendas financiadas con hipotecas que no pertenecen al PMI tenían un valor promedio de $441,844. Como se esperaba, los prestatarios de PMI tienen una relación préstamo-valor más alta (91,3 % frente a 64,2 %).

¿Qué porcentaje de hipotecas tienen seguro hipotecario?

En 2020, el 22,4% de las hipotecas GSE (hipotecas garantizadas por empresas patrocinadas por el gobierno) tenían seguro hipotecario privado. Sin embargo, el 40,7% de las hipotecas de agencias tenían algún tipo de seguro hipotecario (PMI, FHA o VA).

Las cosas cambian un poco cuando se analizan las hipotecas convencionales. De 1999 a 2020, el 62,9 % de las hipotecas emitidas fueron préstamos convencionales sin PMI, el 15,2 % fueron préstamos convencionales con PMI, el 13,1 % fueron préstamos FHA y el 4,8 % fueron préstamos VA, según datos de Black Knight, incluidos comunicados de agencias y libros bancarios. ciertos préstamos y valores de marca privada. (La fuente).

¿Cuáles son los tipos más comunes de seguro hipotecario?

Aproximadamente el 42 % de las viviendas con seguro hipotecario tenían cobertura PMI, el 28 % tenía seguro FHA y el 30 % tenía seguro VA. La participación de mercado de PMI ha aumentado constantemente desde 2016, mientras que la participación de FHA y VA ha disminuido.

Derechos de PMI bajo la ley federal

La Ley Federal de Protección al Propietario (HPA, por sus siglas en inglés) requiere que los prestamistas reviertan el pago del PMI en las siguientes situaciones.

• Eliminar PMI a pedido
• Eliminar PMI automáticamente cuando el préstamo alcance el 78% LTV
• Una vez que el prestatario ha llegado al término medio de la hipoteca, cancela automáticamente el MPI.

Como se mencionó anteriormente, el prestamista detendrá los pagos del PMI cuando el prestatario solicite retirar el PMI o cuando la vivienda alcance el 78% de la relación préstamo-valor y cuando los préstamos se realicen a mediano plazo.

Es importante tener en cuenta que la relación préstamo-valor generalmente se calcula en función del precio de compra o el valor de tasación en el momento de la venta, el que sea menor. Si el prestatario desea eliminar su PMI, debe comunicarse con su prestamista una vez que el valor de la vivienda alcance el 80% del valor del préstamo.

Es importante señalar que algunas empresas como Fannie Mae y Freddie Mac pueden tener ciertas previsiones que superan las directrices del PMI de la HPA.

Lo que debes saber sobre el seguro hipotecario

Muchos propietarios desconocen los costos significativos asociados con los PMI. Las tasas del PMI varían desde un mínimo del 0,5 % al 1 % del saldo total de la hipoteca. Cuando considera esto, está agregando un costo significativo a la hipoteca. Los pagos de PMI no están disminuyendo. Y a diferencia de los pagos hipotecarios regulares, no ayudan a generar capital. El dinero que pagas por PMI no te ayuda en nada. Esto es únicamente para proteger la inversión del prestamista. Al comprar una casa nueva, considere el costo adicional del PMI.

Pregúntele a su prestamista acerca de los programas que no pertenecen al PMI

Algunos prestamistas ofrecen programas que no son PMI, que generalmente tienen una tasa de interés más alta. Recomendaría ponerse en contacto con su prestamista y preguntar si tienen programas disponibles que no sean del PMI. Tenga en cuenta que estos programas pueden tener tarifas más altas, así que haga los cálculos y asegúrese de que se beneficiará del cambio.

Cuánto puede ahorrarle la refinanciación sin PMI

Si está buscando ahorrar dinero como prestatario, un refinanciamiento sin PMI puede ser una buena opción. La cantidad que ahorre depende del tamaño de su préstamo actual, la cantidad que está pagando en PMI, el costo de refinanciar el préstamo y el plazo de su préstamo.

A modo de ilustración, supongamos que paga $200 al mes en PMI y puede refinanciar su préstamo y deshacerse del pago de PMI, pero los costos de cierre del préstamo son de $4800. Le llevaría dos años alcanzar el punto de equilibrio eliminando el PMI.

Dependiendo de los términos de su préstamo, puede o no valer la pena. Si planea vender la casa en unos pocos años o si planea pagar la hipoteca antes de tiempo, es posible que esta estrategia no tenga sentido para usted. Como prestatario, le recomiendo que consulte a su asesor financiero antes de tomar decisiones financieras importantes.

Qué considerar antes de refinanciar

Al considerar la refinanciación de una hipoteca, debe sopesar los beneficios (es decir, tasas de interés más bajas y ningún PMI) contra el costo de la refinanciación. También debe determinar si califica para tarifas más bajas. Si el único beneficio que obtiene es no tener que pagar un seguro hipotecario privado, es posible que la refinanciación no tenga sentido. Pregúntese, «además de cancelar el PMI, ¿estoy tratando de hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo o la única razón para refinanciar el préstamo es cancelar el PMI?»

El final de PMI no debe ser su única consideración. También es importante considerar las tasas de interés y si los ahorros justifican los costos finales.

Préstamos tradicionales

Las hipotecas convencionales (también llamadas préstamos convencionales) son hipotecas que no están garantizadas por un programa gubernamental, como un préstamo FHA o un préstamo VA. Un préstamo convencional generalmente requiere un pago inicial más alto que un préstamo FHA o VA.

Para un préstamo tradicional, el pago inicial típico comienza en 5%. Para las hipotecas de la FHA, es posible que necesite tan solo un 3,5 %. Algunos préstamos VA no requieren pago inicial. Los préstamos convencionales no tienen un requisito de PMI inicial. Por otro lado, los préstamos de la FHA requieren un pago inicial del 1,75 % del monto del préstamo más las primas mensuales.

Préstamos FHA

Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) son préstamos garantizados y respaldados por el gobierno. Los préstamos de la FHA tienen pautas de elegibilidad más relajadas que hacen que la propiedad de la vivienda sea más asequible.

Los préstamos de la FHA generalmente se comercializan como hipotecas para nuevos propietarios, pero no lo son. siempre la historia. Esta no tiene que ser su primera casa para calificar para un préstamo de la FHA. Sólo tiene que ser su residencia principal. Hay algunos otros requisitos, pero se trata principalmente de vivir en la casa en lugar de alquilarla o alquilarla.

FHA es más asequible y ofrece un pago inicial más bajo que los préstamos convencionales. La otra cosa es que los préstamos de la FHA le permiten incorporar los costos de cierre en el préstamo. La FHA también permite a los prestatarios con puntajes de crédito tan bajos como 500 si realiza un pago inicial del 10% (580 con un pago inicial del 3.5%). Los préstamos convencionales generalmente requieren un puntaje de crédito mínimo de 620.

¿Es malo el PMI?

La industria de seguros hipotecarios privados (PMI) ayuda a las personas que no pueden pagar un pago inicial del 20 % de una hipoteca convencional a comprar una casa. Así que se podría decir que eso es algo bueno. Pero una vez que tienes la hipoteca, pagar el PMI no ayuda.

Sin embargo, en algunos casos, pagar el PMI es una opción. Por ejemplo, algunos propietarios pueden preferir invertir sus ahorros en la bolsa de valores en lugar de hacer un gran pago inicial. Esta puede ser una decisión inteligente si sus inversiones están generando más ingresos que el costo del PMI.

Aún así, haga los cálculos antes de asumir que vale la pena evitar pagar más PMI. El PMI típico está entre el 0,5% y el 1% del monto total del préstamo. Es aún mayor con los préstamos de la FHA. Si tiene una hipoteca grande, digamos $ 500,000 y un PMI del 1%, pagará $ 5,000 por año en seguro hipotecario. Suponiendo que hizo un pago inicial del 5 % e invirtió $75 000 (en lugar de hacer un pago inicial total del 20 %), necesitaría al menos un rendimiento anual del 6,7 % para pagar el PMI en este caso.

Preguntas frecuentes sobre PMI

¿Hay alguna salida del seguro hipotecario?

Hay muchas maneras de rechazar el seguro hipotecario. Estos incluyen lograr una relación préstamo-valor del 80 % y refinanciar su hipoteca sin PMI.

¿Puedo cancelar mi seguro de préstamo hipotecario?

Sí, normalmente puede cancelar su seguro de impago de hipoteca. Sin embargo, esto puede requerir el pago de una suma global, una reevaluación de su casa o una refinanciación de su hipoteca. Asegúrese de que los costos estén justificados por los ahorros que obtiene al eliminar su PMI.

¿Qué tan difícil es obtener un seguro hipotecario?

El proceso es simple y muy controlado para préstamos convencionales, pero no tan simple para préstamos FHA. Si tiene un préstamo tradicional, deberá enviar una carta por escrito a su prestamista. El prestamista generalmente requerirá un buen historial de pago y ningún gravamen pendiente sobre la vivienda.

En el caso de un préstamo de la FHA, el seguro hipotecario se elimina automáticamente si el pago inicial del prestatario fue superior al 10 %, pero no se eliminará hasta después de 11 años.

Para los prestatarios que pagan menos del 10%, el seguro de incumplimiento hipotecario permanece con el préstamo durante la vigencia del préstamo. La única forma de salir del seguro de préstamo hipotecario es refinanciar un préstamo convencional.

¿Cómo se calcula el deducible del PMI?

Es necesario tener en cuenta la relación préstamo-valor. En otras palabras, cuando compra la casa, la cantidad que pide prestada se basa en el precio de compra o el valor de tasación oficial, el que sea menor.

Por ejemplo, si una casa se vendió por 520k pero fue tasada en 500k. Una vez que el propietario de la vivienda posee el 20% del valor de la vivienda, es decir, el 20% de 500.000, de modo que cuando el saldo del préstamo baje a 400.000, el prestatario puede solicitar que se elimine su PMI.

¿Los préstamos del USDA o VA requieren PMI?

No exactamente, pero tienen tarifas similares. Para los préstamos VA, hay algo llamado Seguro de vida hipotecario para veteranos (VMLI). Los préstamos del USDA tienen una tarifa de garantía inicial, que es del 1% del monto total del préstamo. También hay una cuota anual equivalente a 0,35 del monto del préstamo. Para los préstamos del USDA, estas tarifas se aplican independientemente del monto del pago inicial.

¿La segunda hipoteca también requiere PMI?

Una segunda hipoteca no requiere pagar el PMI si la primera hipoteca fue de hasta el 80% del valor original de la vivienda. Tener una segunda hipoteca tiene sus ventajas; reduce la necesidad de PMI; pero la segunda hipoteca tiene una tasa de interés más alta. Por lo tanto, es probable que el costo de las tasas de interés más altas compense los ahorros que obtiene si no tiene un PMI.

Puntos clave para recordar

• El seguro hipotecario generalmente cuesta entre 0.5% y 1% del monto de la hipoteca por año.
• Aprender a deshacerse del seguro hipotecario puede ahorrarle miles de dólares.
• A diferencia de los préstamos tradicionales, el seguro hipotecario de la FHA no finaliza en función de la relación préstamo-valor de su vivienda.
• Puede deshacerse del seguro de préstamo hipotecario hasta que tenga un 20 % de capital (esto sucede automáticamente cuando alcanza el 22 %), hasta llegar a la mitad del plazo de la hipoteca (15 años en una hipoteca de 30 años), o refinanciar su hipoteca. .
• Considere el costo del PMI al comparar hipotecas. También es una buena idea informarse sobre la política de retiro del PMI del prestamista antes de elegir un préstamo.